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探訪力寶 探索世界500強寫字樓的品牌之秘

 2007.04.19《成都商報》

    對于成都的高端寫字樓來說，2007年4月19日是個具有特殊意味的日子。 寫字樓拆零銷售后，如何才能盡量長久地保持行業(yè)領跑者地位；如何長時間保持租金水平不降低；如何長期保持優(yōu)質客戶的入駐，已經成為如今高端寫字樓的開發(fā)者、投資者、運營管理者共同面臨和亟待解決的問題。是不是分拆賣掉的高端寫字樓就難以維系品牌？其實，拆零銷售的高端寫字樓也有屹立不倒的秘訣。19日，從亮相之初即放言領銜成都寫字市場的力寶大廈，再開本地業(yè)界風氣之先，正式推出了為期三年的“品牌培育計劃”，以此來確保大廈租金水平和租客質量在未來數(shù)十年，都處于本地市場的最高水平。在1988年落成的香港力寶中心和1998年落成的上海力寶廣場，雖然早在多年前就分拆售出，但通過運用品牌培育方法，成功經受住了時間和市場的雙重考驗。身為世界500強的力寶已經決定把這一高端寫字樓品牌維持的“法寶”，同樣用在即將在2008年竣工的第三號作品上。伴隨著成都力寶大廈的品牌培育計劃的起步，一次力寶品牌的探訪之旅，讓我們從多個方面感受到了品牌歷久彌新的傳承力量。

    超前眼光成就卓越價值上世紀80年代，當香港中環(huán)一樓難求的時候，獨具慧眼的力寶已經看出了與中環(huán)一脈相承的金鐘區(qū)域巨大的發(fā)展前景，投入巨資打造力寶中心。幾年后，隨著中環(huán)地塊的開發(fā)殆盡，位于中環(huán)與灣仔之間的小型商業(yè)區(qū)金鐘開始迅速發(fā)展，擁有全港最高的政府合署大樓、香港最高級的商場太古廣場、香港高等法院等高端辦公物業(yè)，很快成為香港最繁華的商業(yè)、商務中心之一。如今，金鐘片區(qū)寫字樓的租金已經高居全港之首，位于金鐘心臟地帶的力寶中心，每平方尺月租已超過40港元（每平方米約合360港元）。租金雖高，目前力寶中心的出租率達到了100％，現(xiàn)在市值已高達180000港幣/平方米。類似的情況同樣出現(xiàn)在上?；春Ｖ新?。作為上海交通便捷、生活配套完善、最為成熟的商務活動集結地，這里匯聚了上海力寶廣場、瑞安廣場、中環(huán)廣場、新世界廣場等多個高端寫字樓。力寶廣場目前的出租率為98％，余下的待租空間并非是無法租出，而是廣場出于管理需要特別預留的機動空間。而力寶廣場早已無單位出售，市值也已高達32000元/平方米左右。“能在金鐘、淮海中路這樣的地方辦公，是身份和實力的象征?！?2日，力寶有限公司董事總經理李聯(lián)煒先生接受媒體采訪時，一語道破旗下辦公物業(yè)長盛不衰的根本?！拔覀兊膶懽謽强赡懿皇亲钚碌模膊皇亲罡叩?，但我們一定處于頂級的行列，因為我們只在最有價值的地方建造寫字樓?！闭菬o可復制的商務黃金地段成就了香港力寶中心、上海力寶廣場的長盛不衰。

    城市地標  經典永恒  別具一格的建筑特色，是頂級寫字樓保持地標性建筑身份、避免被同質化群體淹沒的最重要因素。 在香港鱗次櫛比的高端寫字樓中，相比于絕大多數(shù)寫字樓簡潔規(guī)則的外觀，作為亞太地區(qū)十大經典建筑之一的力寶中心造型讓人過目難忘。大廈由兩座外覆陽光反射玻璃的42層和48層六角形大樓組成，每幢大樓的樓層中央主干部分向上凸起。明媚的陽光下，毗鄰海港的大樓外墻反射著水影光彩，就像一疊空中融化的冰塊，散發(fā)出誘人的光芒。建成至今，力寶中心始終都是香港極具代表性的地標建筑，幾乎所有反映香港都市場景的影像資料里，你都能看到它的身影。和香港力寶中心一樣，上海力寶廣場也是淮海中路的主要標志性建筑。站在淮海中路附近的任何一條干道，你都能馬上發(fā)現(xiàn)它的所在。別致的教堂式結構樓頂，讓觀者津津樂道。仔細對比以后，即使作為外行也會深刻感受到，建筑確實是一門藝術。

    設計以人為本經得起歲月磨礪 當人性化設計被當作一種標準引入到辦公物業(yè)當中的時候，在寫字樓使用前，很少有人能夠認知到它的真實體現(xiàn)，直到你后來發(fā)現(xiàn)高檔的電梯不如高效的電梯，純粹的辦公環(huán)境也需要適當?shù)墓部臻g……真正的頂級寫字樓從設計之初就早已考慮到了方方面面。 乘的士前往香港力寶中心，還沒進入大樓已經察覺到這里的特別。從車流如織的金鐘道上，竟有一條專門的機動車道直達力寶中心大廳。這條單向通行的道路只對前往力寶中心的車輛開放。這樣的情況在香港只此一例。上午11時許是香港寫字樓的辦公高峰期，對比成都寫字樓高峰期電梯間人滿為患的場景，這里的電梯間顯得有些“冷清”。40多層的大樓根據樓層分為了高、中、低三區(qū)，每個區(qū)都有4部高速電梯備乘。我們前往43層這樣的高區(qū)，等候時間也沒有超過半分鐘。3米多高電梯空間開闊，裝修氣派，樓層按鍵中卻沒有前往地下車庫的按鈕。這樣的設計，真不敢想像是二十年前的作品！即使放在今天，仍不失為潮流之作。據力寶中心人士介紹，辦公區(qū)的電梯均只到達1樓，前往地下車庫的電梯另設。這樣的設置看似多余，實際上可以大大提高電梯的運行效率，縮短業(yè)主候梯的時間。力寶所有的辦公物業(yè)，在電梯管理上都采用了類似的辦法，在實際運用中被證明卓有成效。香港力寶中心的大廳有3000多平方米，不亞于一個中型的商場。大廳通過聯(lián)廊與周邊的20多幢寫字樓和金鐘的商業(yè)區(qū)連成一片。這里除了匯聚有高檔商業(yè)、餐飲、休閑等多種配套業(yè)態(tài)以外，力寶“犧牲”自身利益，提供出大量公共空間，供用戶活動和交流，讓人們的工作和生活理想地結合在一起。

    頂級服務 譽滿全球 4月14日，上午9時30分，筆者如約來到上海力寶廣場的時候。負責廣場物業(yè)管理的仲量聯(lián)行公司代表范谷權經理已經提前在大廳等候。他本人接手力寶廣場的物管工作已有6年。管理是頂級寫字樓保持高水準的核心競爭力。身為力寶廣場的管家，范谷權對此有絕對的發(fā)言權。雖然是周六，但物管人員的數(shù)量和工作量一點兒也沒有因此減少。禮儀整潔的保安筆直地站在每一個出入口為每一位來訪者開門，保潔工認真擦拭著一塵不染的電梯，一切如常。注重規(guī)范化和細節(jié)是仲量聯(lián)行的特點，在制度上的嚴格尤其出眾。范谷權說，根據公司要求，不僅租戶要遵守相應的物管條款，就連大樓的大產權所有人力寶公司，在涉及物管的相關問題的也必須服從仲量聯(lián)行的安排。這并不是要喧賓奪主，只有通過一視同仁的規(guī)范化管理才能保證整個大樓的物管質量。在廣告充斥各個角落的時代，力寶廣場的電梯間和公共區(qū)間里卻看不到一點點廣告的痕跡。范谷權說“在最新的走訪調查中，我的租戶們沒有向我反饋需要提供類似服務的信息。”一切以客戶需求為中心，這就是真正品牌寫字樓的管理標準。

    力寶與名企相輝映 世界知名企業(yè)猶如高端寫字樓里的靈魂。而力寶的寫字樓與入住企業(yè)，共同創(chuàng)造著雙贏的神話。諸多名企為力寶的寫字樓增添榮耀，而力寶的寫字樓也豐富了名企的品牌內涵。從1988年香港力寶中心使用以來，入住過的世界知名企業(yè)數(shù)不勝數(shù)，包括德國國家旅游局、德國工商會香港辦事處、英皇集團、美中基金會香港辦事處、SMI、美國美邁斯律師事務所等等。蘋果電腦、理光國際、日本住友、美國運通銀行、柯尼卡辦公設備、思科系統(tǒng)（中國）等世界企業(yè)國內總部選擇在上海力寶，奢侈品牌勞力士屈尊進入負一層，均是力寶寫字樓的忠實追隨者和價值認同者。       

    經過對香港、上海力寶品牌探求之旅，筆者對成都寫字樓市場有了更多期待。拆零銷售的高端寫字樓，并不代表品牌的衰退，只要擁有行之有效的運作“法寶”，同樣也將保有高端品牌的統(tǒng)一性。成都力寶大廈，將引領成都高端寫字樓品牌培育之先河，敬請關注下周成都力寶大廈品牌培育計劃后續(xù)報道。（賀崢）