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樓市外資“沖擊波”不減 外資基金涉足開發(fā)領(lǐng)域

     第一財經(jīng)日報 0508

 
    “宏觀調(diào)控對國外游資打擊很大，但對于基金仍未傷筋動骨。事實上，外資更加看好宏觀調(diào)控期間擠掉泡沫的中國樓市?！庇浾咴趶V東、廣西、香港、上海等地采訪時發(fā)現(xiàn)，不少金融機構(gòu)和外資投資機構(gòu)表露出這樣的心態(tài)。

    限制外資等政策出臺后，外資并未放緩進入中國房地產(chǎn)市場的步伐。專家認為，中國樓市仍是投資者感興趣的地區(qū)，如果資金充裕的外資基金頻繁買賣物業(yè)，可能對房價推波助瀾，亟待有關(guān)部門重點關(guān)注并加強監(jiān)管。

京滬市場相對趨緩

華南市場備受關(guān)注

    2006年11月，RREEF，德意志銀行之房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設施管理業(yè)務分支機構(gòu)，宣布該公司通過投資在廣東省珠海市一個大型民用住宅項目，開始進軍中國房地產(chǎn)市場。

    同年12月，香港南豐集團旗下資金在廣州土地拍賣市場掀起風云。位于廣州琶洲會展中心南側(cè)的地塊，被拍出了7．4億元的高價，折合樓面地價每平方米10037元，刷新了土地拍賣的歷史紀錄，而廣州此前最“熱”的珠江新城的樓面地價為每平方米4000多元。

    業(yè)內(nèi)人士曾紀崇認為，京滬兩地房地產(chǎn)價格已經(jīng)相當高，增值空間有限，但華南地區(qū)相對而言潛力巨大。記者從仲量聯(lián)行獲悉，2006年廣州大宗土地（單宗交易額超過5000萬元）成交總額達170億元，比2005年增加372％，其中約6％來自包括香港的境外投資者?，F(xiàn)存物業(yè)（非住宅）成交額達31億元，外國投資者占20％。

    進入2007年，外資進入華南房市的步伐仍在加快。根據(jù)廣東省房協(xié)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一季度，廣東房地產(chǎn)開發(fā)到位資金739．44億元，同比增長22．25％，增幅同比基本持平。其中，外資為25．9億元，同比增長373．91％，與上年同期－52．82％的增長形成強烈對比。

    仲量聯(lián)行國際董事及廣州策略主管劉振江說，廣州房地產(chǎn)投資市場非?；钴S，有趨勢顯示投資者及開發(fā)商將繼續(xù)通過資本市場增加在廣州的房地產(chǎn)投資。

單一轉(zhuǎn)為“多元”

外資涉足開發(fā)領(lǐng)域

    在宏觀調(diào)控的政策壓力下，外資進入中國樓市的模式正在從簡單的“爆炒”一個或幾個熱點城市的樓盤，改為炒作區(qū)域性樓盤；從過去直接購買已建好的物業(yè)、單打獨斗為主，轉(zhuǎn)向更早介入開發(fā)、與內(nèi)地開發(fā)商合作等模式。

    曾紀崇認為，外資確實對有關(guān)限制政策心存疑慮，但在觀望后發(fā)現(xiàn)影響不大，于是迅速啟動。2006年上半年，加拿大、日本的大宗資金首次進入廣州房地產(chǎn)市場，外資對華南市場的關(guān)注度開始升溫。外資基金都預期有回報，強大的資金壓力下他們把目光集中到中國樓市。

    曾于2005年大批出售澳洲房地產(chǎn)的日本投資者，在2006年投資中國的寫字樓物業(yè)。2006年，日本投資者以1．7億元購入羊城大廈，開始盤活這幢自1998年以來處于停工狀態(tài)的“爛尾樓”。

    仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理陳永輝說，在人民幣繼續(xù)升值的預期下，外資在加快進入中國房地產(chǎn)市場。2006年，在華南地區(qū)動作不多的摩根士丹利和漢國置業(yè)合作開發(fā)了廣州的北京南路商住項目。

    與以往購買物業(yè)管理出租的方式不同，外資開始進入風險較高、收益較高的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。2006年7月，美國環(huán)球房地產(chǎn)管理公司保德信亞洲注資10億元，與深圳市怡景投資中心城達成協(xié)議，共同發(fā)展中心城，這種中外合資發(fā)展模式在深圳屬首創(chuàng)。

    同時，跨國公司及本土企業(yè)的不斷擴充，也激發(fā)了廣州寫字樓市場的“熱情”。2006年，廣州甲級寫字樓租金上升3．1％，資本值增長11．3％。

    陳永輝表示，短期來看，宏觀調(diào)控政策為房地產(chǎn)市場增加了不明朗因素，但從長期來看，擠掉泡沫后的中國樓市前景更為看好。在預期人民幣升值等因素的綜合考慮下，外資投資者對中國樓市的興趣及交易額均會大幅提高。

外資基金“點火”

專家建議重點關(guān)注

    多位專家指出，目前《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》中的門檻——如“外商投資設立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50％”，對財力雄厚的基金影響不大，純粹購買現(xiàn)有物業(yè)、對樓價推波助瀾的“點火”基金，應成為關(guān)注的重要對象。

    長期關(guān)注廣西、云南等地樓市的專家曾在旺認為，從投資分散風險的角度看，進入中國的外資在向中西部二、三線城市轉(zhuǎn)移，其主要方式是尋找炒作題材。如廣西南寧的中國－東盟博覽會、云南的大湄公河次區(qū)域開發(fā)等，都是可以炒作的概念。

    曾紀崇估計，總體房地產(chǎn)開發(fā)投資中，外資約占5％，但以物業(yè)買賣交易額計，外資則占10％至15％。雖然外資占整體內(nèi)地房產(chǎn)市場比例不高，但在重點城市，所占比例可達20％。

    上海房地產(chǎn)專家蔡為民認為，外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，對行業(yè)帶來不少正面作用，但一些房地產(chǎn)投資基金則純粹購買現(xiàn)有物業(yè)，對行業(yè)發(fā)展并無太大促進作用，反而對樓價推波助瀾。外資的風向標作用很強，1元的外資投入，可能帶來10元的內(nèi)資跟進，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。

    根據(jù)日本及臺灣地區(qū)經(jīng)驗，本土貨幣升值過程中，房產(chǎn)和股票均會價格上漲，并吸引大量外資到房產(chǎn)及股票市場，從而進一步強化貨幣的升值需求。目前人民幣匯率改革已經(jīng)啟動，如果房地產(chǎn)價格不斷上漲，則意味國際資金將可通過投資內(nèi)地房地產(chǎn)及炒賣匯率來賺取雙重利潤。

    曾紀崇、陳永輝等專家建議，重點關(guān)注外資基金在房地產(chǎn)市場的投資動向，通過稅收、外匯管制、投資規(guī)模等手段，引導和限制基金進入內(nèi)地炒作。同時，房地產(chǎn)政策的制定，要考慮人民幣匯率改革的進程，關(guān)注其他經(jīng)濟和社會問題的連鎖反應。