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《2006年成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》新鮮出爐,未來兩年300萬平方米商業(yè)地產(chǎn)將放量市場

      決戰(zhàn)春熙路  迎來“大鱷年”

《成都房產(chǎn)報道》

2007

商業(yè)地產(chǎn)大鱷唱主角

    據(jù)《報告》顯示,2006年成都實際土地成交6391.21畝,其中商住規(guī)劃用地成交3015畝,純商業(yè)用地共計成交688.8172畝。以此推算，2007年至2008年，將有300萬平方米左右的商業(yè)進入市場。大鱷云集是2007年土地市場的顯著特征，諸如九龍倉、華人置地、嘉德置地、廣州力迅、中信、萬達等知名開發(fā)商活躍異常，加劇了整個成都商業(yè)地產(chǎn)市場的競爭。從土地交易情況來看，集商業(yè)和住宅開發(fā)功能于一體的商住用地是成都房產(chǎn)市場主力軍，商業(yè)板塊土地供不應(yīng)求，但交易市場乏力。

   《報告》分析稱，成都商業(yè)地產(chǎn)從2003年至今持續(xù)升溫，火爆異常。2006年，商業(yè)用地供應(yīng)創(chuàng)高和整體售價的攀升，主旋律仍是理性回歸，整體持有，只租不售物業(yè)體量激增，但售后返租、商管運營等矛盾凸顯。

    2006年，成都市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)量為15237萬平方米，成交107.19萬平方米，其中寫字樓供應(yīng)量為50.90萬平方米，較05年增長21倍，但成交量較05年下降16.2%。全年成都五城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)交易均價為8687元/平方米，較上年增長21%，創(chuàng)歷史新高。今年在線租售交易商業(yè)項目212個，其中年度新增70個，余盤142個。

多個商業(yè)地產(chǎn)決戰(zhàn)春熙路

    2006年，成都市區(qū)競爭最激烈的莫過于以春熙商圈為首的中心商業(yè)區(qū)，隨著中環(huán)廣場的重新包裝和新世界百貨、時尚摩爾財富中心店等的開業(yè)，拉開了主商圈的風云戰(zhàn)火，西武百貨等頂級商業(yè)的開張使這個區(qū)域地產(chǎn)價值再度提升，連空置兩年多的時代廣場裙樓部分也搭上了末班車，與百盛簽約，預(yù)計將于今年國慶開業(yè)。加之隨后即將亮相的伊斯丹百貨、正熙國際商業(yè)、群光百貨以及眾多暗中布局春熙商圈的大型商業(yè)，成都城區(qū)主商圈的競爭將達到空前白熱化的程度，一場戰(zhàn)火紛飛的慘烈的商業(yè)大戰(zhàn)正在上演。

    冉立春分析稱，在中心商業(yè)區(qū)競爭慘烈的同時，成都新型社區(qū)商業(yè)中心將受到部分連鎖商業(yè)的青睞，像沃爾瑪、伊藤這些大型連鎖商業(yè)，也是一直看好一些新型社區(qū)商業(yè)中心。伊藤洋化堂雙楠店良好的經(jīng)營業(yè)績證明了這一點，今年，伊藤又將布局城東二環(huán)路，去年，王府井在雙楠也已與同輝達成合作意向。

甲級寫字樓獨領(lǐng)風騷

    2006年，成都寫字樓市場的發(fā)展可謂是風聲水起，亮點多多。比如，香格里拉、力寶大廈、商鼎國際、等到甲級寫字樓的出現(xiàn)，改變了成都甲級寫字樓的格局。

    去年全年，成都城區(qū)供應(yīng)辦公寫字樓56.90萬平方米，是05年的2.1倍。成都的甲級寫字樓租金走勢平穩(wěn)，平均租金為90元/平方米，其吸納創(chuàng)下歷史新高。據(jù)《報告》披露，06年，寫字樓新增供應(yīng)量達到24萬平方米，總吸納量達到14.6萬平方米，為歷年來最高。同時，寫字樓總體空置水平為27%，在供應(yīng)量增加較大的情況下能保持較高出租率，進一步說明市場需求仍較為旺盛。幾大傳統(tǒng)和新型商務(wù)區(qū)更是厚積薄發(fā)，新盤不斷涌現(xiàn)，這預(yù)示著2007年成都寫字樓市場必將異彩紛呈。

    2006年，寫字樓市場的特點是中低檔開發(fā)過量、市場壓力較大，高檔寫字樓內(nèi)修難以外樹，并非名副其實；市場預(yù)期過高，投資風險加大。據(jù)了解，僅正熙國際、華敏翰尊國際、力寶大廈、中環(huán)廣場四個項目就帶給成都市場28萬平方米的供應(yīng)量。加上一些拍賣成功的爛尾樓將很重新包裝上市，業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，隨著更多優(yōu)質(zhì)商廈項目的竣工上市，沉寂了兩年的成都優(yōu)秀寫字樓市場重新升溫，2007年，成都寫字樓市場將有上100萬平方米體量呈現(xiàn)，甲級寫字樓的競爭也將空前加劇。

    另一方面，一些老牌寫字樓租金出現(xiàn)下滑趨勢：川信大廈、冠城廣場的月租金，從以往的97.6元/平方米降到了78.1/平方米左右，原因在于這些老牌寫字樓已建成多年，其物業(yè)形態(tài)越來越舊。而一些新甲級寫字樓無論是配套設(shè)施還是物業(yè)服務(wù)上，都優(yōu)于這些老寫字樓，從而導(dǎo)致了客戶的分流。在未來，老牌寫字樓面臨強手如林的市場競爭，只有盡快更新設(shè)施、完善服務(wù)，否則難保其江湖地位。

經(jīng)濟型酒店洗牌在即

    近年來經(jīng)濟型酒店因市場的強勁需求和穩(wěn)定的出租率、回報率、投資額相對適中且市場前景看好而受到投資者關(guān)注，打著各種旗號的經(jīng)濟型酒店如雨后春筍般冒了出來。據(jù)統(tǒng)計，全年僅成都市區(qū)新增經(jīng)濟型酒店36家，營業(yè)面積超過15萬平方米，宜必思、速8、錦江之星、如家等經(jīng)濟型酒店品牌紛紛搶灘成都市場。

    在國內(nèi)酒店集積極拓展成都市場的同時，國際酒店運營商也積極在本地布局。冉立春分析認為，經(jīng)濟酒店之所收到市場熱捧，主要是因為目前經(jīng)濟酒店的出租率和回報率較高，在成都投資一家經(jīng)濟型酒店通常只需要投入500—1000萬，出租率一般在70%左右，節(jié)假日幾乎達到100%。其年回報率高達20-30%，投資回收只需4年左右。同時，隨著成都被評為最佳旅游城市，其豐富的旅游資源吸引著越來越多的外來游客及商務(wù)客源，經(jīng)濟型酒店以價格低廉同時又能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的經(jīng)濟酒店受到市場的熱烈追捧，造成經(jīng)濟型酒店需求強勁，為其發(fā)展帶來了巨大的商機。

    但是，經(jīng)濟型酒店在盲目擴張的過程中，也暴露出許多問題，2006年底，成都市政府發(fā)布了《成都市社會旅館管理辦法》，2007年成都市2千多家社會旅館統(tǒng)一納入旅游行業(yè)管理，而社會旅館將不能和居民住宅混合。目前成都市經(jīng)濟型酒店發(fā)展迅速，較容易在短時間內(nèi)出現(xiàn)市場飽和、單體酒店未創(chuàng)立品或是加盟連鎖，將很難打響知名度無統(tǒng)一行業(yè)標準，導(dǎo)致市場上經(jīng)濟型酒店的經(jīng)營良莠不齊、盲目打價格戰(zhàn)、經(jīng)營不規(guī)劃等情況。今后兩年，將是經(jīng)濟型酒店的洗牌期。那些沒有品牌、盲目跟風的經(jīng)濟型酒店，將會被淘汰出局。

“定向開發(fā)”將成發(fā)展方向

    2006年，成都連鎖商業(yè)發(fā)展方興未艾，全年新增5000平方米以上零售營業(yè)網(wǎng)點27個。隨著《成都市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》的頒布實施，大型營業(yè)網(wǎng)點的布局將進一步優(yōu)化，結(jié)構(gòu)性矛盾得到調(diào)和與控制。

    目前，成都零售連鎖業(yè)發(fā)展受商用房地產(chǎn)的制約非常突出。一方面，零售商家無項目可選，另一方面，地產(chǎn)商招商步履維艱。“訂單模式”、“定向開發(fā)”逐步被市場接受，例如萬達與伊藤洋華堂、SM與沃爾瑪?shù)暮隙汲浞肿C明了這一點。省商業(yè)連鎖投資開發(fā)聯(lián)合會會長冉立春指出，“開發(fā)商只有與商家多學(xué)習(xí)交流，共同走‘定向開發(fā)這路，訂單模式地產(chǎn)’，才能最大程度規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)的高風險?！?/FONT>