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2007年中展望：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的六大趨勢(shì)解讀

經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

    繼2006年之后，中國(guó)房地產(chǎn)在2007年仍然經(jīng)歷著一個(gè)“政策年”。正值2007年年中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了上半年的種種政策調(diào)整和各種事件之后，下半年將如何走向？趨勢(shì)如何？

　　趨勢(shì)一：政策調(diào)控或?qū)⒓訌?qiáng)實(shí)施力度

　　五合國(guó)際集團(tuán)總顧問(wèn)劉力近日在接受記者采

　　訪時(shí)表示，2007年是繼2006年后的又一個(gè)房地產(chǎn)“政策年”?；仡?006年的房地產(chǎn)形勢(shì)，這些旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)、規(guī)范市場(chǎng)的政策舉措的實(shí)施效果尚未顯現(xiàn)。相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年三季度全國(guó)的普通商品房?jī)r(jià)格依然同比上漲了6.1％，其中部分大中城市，第三季度房?jī)r(jià)仍以超過(guò)10％的速度快速上漲。同時(shí)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，普通住宅所占比例過(guò)低的問(wèn)題未有根本改觀。各地政府在落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控方案細(xì)則的工作力度仍然不大。

　　劉力認(rèn)為，盡管從目前看來(lái)，政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場(chǎng)的政策，穩(wěn)定價(jià)格、規(guī)范市場(chǎng)、防止泡沫、促進(jìn)發(fā)展仍然將是政策出臺(tái)的核心目標(biāo)。

　　趨勢(shì)二：房地產(chǎn)金融向國(guó)際化縱深挺進(jìn)

　　2007年也是中國(guó)金融全面開放的第一年，從上半年看來(lái)，外資銀行已經(jīng)進(jìn)入。作為中國(guó)金融市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，外資銀行可以在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立法人銀行，開展人民幣業(yè)務(wù)，可以預(yù)計(jì)其為境內(nèi)外高端客戶提供個(gè)貸的可能性應(yīng)該上升。但其它非金融業(yè)主體的外資機(jī)構(gòu)在人民幣升值預(yù)期的前提下，已先一步進(jìn)入國(guó)內(nèi)，其在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的投資行為已經(jīng)受到監(jiān)管層的重視，“限外”政策的出臺(tái)就是一個(gè)重要標(biāo)志。

　　劉力認(rèn)為，在此政策背景下，短期內(nèi)境外資金供應(yīng)將受到負(fù)面影響。但是，從近兩年的地產(chǎn)基金活躍程度來(lái)看，負(fù)面影響的長(zhǎng)期性值得商榷。金融業(yè)的開放為外國(guó)資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)打開了一扇窗，而“限外”政策對(duì)這扇窗的打開幅度進(jìn)行了某種限制。但是，不可否認(rèn)的是，2007年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金國(guó)際化趨勢(shì)將進(jìn)一步深化。

　　據(jù)記者了解，在銀行貸款門檻提高的前提下，國(guó)內(nèi)眾多中小開發(fā)商面臨資金斷流的尷尬境地。尋求多渠道融資成為這些市場(chǎng)參與者繼續(xù)生存的現(xiàn)實(shí)選擇，而在中小開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣了“土地決定一切”、“地產(chǎn)開發(fā)就是拿地”的思維模式下，對(duì)如何與銀行以外的資金提供者進(jìn)行交流，如何評(píng)估自身?yè)碛械捻?xiàng)目資源等操作，表現(xiàn)的并非那么得心應(yīng)手。劉力表示，對(duì)于進(jìn)入境內(nèi)的專業(yè)投資基金來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融專業(yè)服務(wù)水平也決定了基金進(jìn)入市場(chǎng)的步伐。政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，區(qū)域性投資策略的制定、項(xiàng)目資源的獲取，項(xiàng)目質(zhì)地的詳細(xì)審查，這些金融服務(wù)技術(shù)層面的需求也直接推動(dòng)了地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

　　趨勢(shì)三：規(guī)?；_發(fā)模式將成為土地開發(fā)主流

　　劉力告訴記者，從2004年土地市場(chǎng)清理整頓開始，國(guó)家政策始終關(guān)注于土地市場(chǎng)的規(guī)范管理。2006年新近出臺(tái)的清理土地的政策措施，顯示出土地市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范的態(tài)勢(shì)。這種“地根”的進(jìn)一步收緊規(guī)范，使得土地一級(jí)開發(fā)和舊區(qū)改造成為開發(fā)的熱點(diǎn)和難點(diǎn)，而新增地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)?；_發(fā)將成為從2007年開始的一種土地開發(fā)主要趨勢(shì)。

　　其原因可以從以下兩方面探尋：其一是開發(fā)商實(shí)力為大規(guī)模一級(jí)開發(fā)提供有力保障。政府的高度關(guān)注和市場(chǎng)化運(yùn)作的必要性促使土地一級(jí)開發(fā)由國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)壟斷的局面開始向?qū)嵙ε砷_發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變。由于土地一級(jí)開發(fā)需要整體規(guī)劃，資金投入較大，而相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對(duì)一級(jí)開發(fā)的貸款限制非常嚴(yán)格，所以能夠參與一級(jí)開發(fā)的都是實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的大型企業(yè)；其二是隨著土地市場(chǎng)的日趨完善及土地政策的進(jìn)一步緊縮，拿地壓力越來(lái)越大，開發(fā)商憑借一級(jí)開發(fā)的先入優(yōu)勢(shì)獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”的新途徑。2006年5月份北京市國(guó)土局出臺(tái)《北京市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》，首次公開發(fā)布一級(jí)土地開發(fā)招標(biāo)公告，2007年將出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，這一政策的實(shí)施將為土地一級(jí)開發(fā)創(chuàng)造更加規(guī)范的管理制度和市場(chǎng)空間。

　　趨勢(shì)四：以獲取資源為目的的并購(gòu)將成為市場(chǎng)的一個(gè)方向

　　“從企業(yè)層面考察2006年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購(gòu)仍是一個(gè)重點(diǎn)。”劉力表示，政策調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資源儲(chǔ)備的要求是并購(gòu)整合的基本推動(dòng)力。同時(shí)，同城開發(fā)企業(yè)通過(guò)兼并收購(gòu)方式進(jìn)入異地市場(chǎng)，以降低各自的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，而中小開發(fā)企業(yè)尋求困境下生存空間，開發(fā)商之間本著不同目的聯(lián)合啟動(dòng)了2006年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)并購(gòu)熱潮的引擎。

　　大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購(gòu)也將逐漸成為市場(chǎng)的一個(gè)方向。劉力認(rèn)為，隨著市場(chǎng)發(fā)展的縱深化，開發(fā)模式的精細(xì)化、專業(yè)化趨勢(shì)日漸明顯，企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)如品牌、人力資源也將在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行整合的過(guò)程中成為重要關(guān)注點(diǎn)。尤其是走品牌化道路，成為房地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的發(fā)展趨勢(shì)。因此2007年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)將不僅局限在土地、資金資源的利用上，如何整合并購(gòu)企業(yè)的品牌、人力資源等企業(yè)的軟資源將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

　　趨勢(shì)五：大集團(tuán)“瘦身減肥”開始收縮戰(zhàn)線

　　劉力向記者表示，前期經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的飆升，國(guó)內(nèi)外開發(fā)企業(yè)普遍擔(dān)心宏觀調(diào)控的不確定性因素，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)均比較謹(jǐn)慎，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在一、二線城市中心區(qū)域開發(fā)住宅項(xiàng)目用地。并且，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題也反映到房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致對(duì)稀缺性土地資源的激烈爭(zhēng)奪，各個(gè)城市地價(jià)不斷創(chuàng)出新高。而國(guó)內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)多數(shù)從一線城市起家，逐步拓展到全國(guó)市場(chǎng)，隨著外資的進(jìn)入，一線城市中心區(qū)域土地供應(yīng)總量減少，競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，拿地門檻提高，對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和土地出讓金的支付條件等都控制嚴(yán)格。

　　許多國(guó)內(nèi)企業(yè)放慢了拓展的步伐，甚至收縮戰(zhàn)線，回到自己熟悉的城市深耕市場(chǎng)。而對(duì)于招拍掛市場(chǎng)中高達(dá)數(shù)十億的土地出讓金，國(guó)內(nèi)企業(yè)聯(lián)合拿地的情況越來(lái)越多的出現(xiàn)，以此與資金實(shí)力強(qiáng)勁的外資相抗衡。土地是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，土地儲(chǔ)備量是衡量房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)，資本匱乏無(wú)法在土地市場(chǎng)上有所斬獲的房地產(chǎn)企業(yè)，必將步入一個(gè)惡性循環(huán)的過(guò)程，被市場(chǎng)所淘汰。

　　趨勢(shì)六：市場(chǎng)呼喚升級(jí)的專業(yè)服務(wù)

　　“新的市場(chǎng)環(huán)境需要新的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)?！眲⒘Ψ治龊笳J(rèn)為，2007年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將更加復(fù)雜。當(dāng)這種市場(chǎng)環(huán)境日益復(fù)雜多變，并從賣方市場(chǎng)過(guò)度到買方市場(chǎng)時(shí)，資本運(yùn)作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平日益成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。一方面，從成熟國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗(yàn)可以看出，開發(fā)企業(yè)要在未來(lái)市場(chǎng)上做大做強(qiáng)，與金融資源的對(duì)接是其發(fā)展的一個(gè)必要途徑。在這一環(huán)節(jié)中的企業(yè)與專業(yè)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的合作，將可抓住未來(lái)兩年房地產(chǎn)金融市場(chǎng)快速發(fā)展的重要時(shí)機(jī)，利用資本力量，迅速做大做強(qiáng)。另一方面，升級(jí)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將逐步形成發(fā)達(dá)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分化的模式，走向?qū)I(yè)化分工協(xié)作的路徑，從而形成眾多的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。