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房地產(chǎn)投資全球化時代來臨 上海吸納全球資金速度加快
全球商業(yè)地產(chǎn)資訊 

 
    2007年6月26日 北京 - 環(huán)球房地產(chǎn)投資市場正在經(jīng)歷著前所未有的快速發(fā)展。為了尋求更高回報并于投資組合中加入房地產(chǎn)以分散投資風(fēng)險，資金持續(xù)涌入房地產(chǎn)市場。我們相信國際房地產(chǎn)投資市場在未來中長期內(nèi)將朝四個方位持續(xù)發(fā)展：投資者整體數(shù)量的增長、更廣泛的投資目標(biāo)、投資策略的多元化以及更多房地產(chǎn)投資產(chǎn)品；全球各區(qū)域目前都經(jīng)歷著相似的發(fā)展趨勢。正當(dāng)股票市場在過去幾年內(nèi)變得更為反復(fù)，房地產(chǎn)相關(guān)投資相對穩(wěn)定的收入得到了投資者的青睞。

    隨著房地產(chǎn)私募基金和房地產(chǎn)投資信托（REITs）的發(fā)展以及來自金融機構(gòu)和非上市信托的投資興趣越來越濃厚，幾乎所有類型的機構(gòu)投資者正在全球房地產(chǎn)投資市場上扮演著日益重要的角色。得到投資者增加新興市場投資的支持，預(yù)計亞洲將繼續(xù)為全球資金浄吸納者，區(qū)內(nèi)中國和印度這兩個崛起中的大國是最大的全球房地產(chǎn)投資基金聚集地之一；而越南和菲律賓等其它一些快速發(fā)展的小經(jīng)濟體中的項目，也越來越受到投資者的關(guān)注。

    作為中國內(nèi)地的金融中心，上海是國內(nèi)最富裕的城市，并擁有內(nèi)地最具活力同時又是最為成熟的經(jīng)濟，以及完善的交通和通信基礎(chǔ)設(shè)施。這些無可比擬的優(yōu)勢無疑會讓這座城市繼續(xù)成為外資進入中國內(nèi)地的首選和房地產(chǎn)投資全球化浪潮中的最大受益者。

    2004年之前，本地投資者是上海房地產(chǎn)投資市場的主導(dǎo)力量；彼時投資者主要集中在住宅項目開發(fā)和銷售領(lǐng)域。然而在過去的三年中，在政府為防止房地產(chǎn)市場過熱而采取一系列的宏觀調(diào)控措施之后，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的模式也出現(xiàn)重大突破：海外投資者開始收集收租型物業(yè)并涉足不同的物業(yè)類型。這模式可讓他們避免過熱的住宅市場所帶來的潛在風(fēng)險，他們的投資年期亦改變至中長期。

    世邦魏理仕研究部的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，過去三年中海外機構(gòu)投資者在上海用于整幢物業(yè)收購的總額已經(jīng)達到197億元人民幣。盡管政府為平抑市場中的短期投機于2006年7月出臺171號文件抬高了外資進入的資金門檻并作出了一些限制，但投資者的勢頭未減。僅2007年一季度，總成交金額就已達到38億元人民幣。

    推動房地產(chǎn)投資快速增長的原因，包括全國和上海市經(jīng)濟的持續(xù)高速成長，以及零售、物流和最近國家逐步放開銀行等領(lǐng)域外商投資限制，開放政策帶來了大量跨國公司, 他們亦在中國不斷擴張。跨國公司的增多，及本地企業(yè)高速成長，使各類物業(yè)的需求大增，并成為支撐租金持續(xù)上漲的重要因素。

    此外，中國政府在2005年采用了更為靈活的匯率機制，使人民幣兌美元的匯率于過去23個月內(nèi)上升了7％，人民幣升值已成為外資增加在中國投資的另一個重要因素，市場普遍亦認為升值仍會持續(xù)，而中央政府也認為一個有管理的、逐步的人民幣升值會是國家的最好選擇。

    海外投資者參與的增加，還促使上海房地產(chǎn)投資市場趕上國際投資潮流，也是該市場日漸成熟的催化劑。

    其中一項趨勢是機構(gòu)投資者的顯著增多。這些機構(gòu)投資者來自美國，歐洲，澳洲，亞洲甚至中東等全球各地，不斷地尋找這個城市中的投資機會，有小部分更積極出擊。私募基金和核心型基金亦相繼進入上海，并豐富了活躍于上海機構(gòu)投資者的類型。

    我們發(fā)現(xiàn)來自歐洲的機構(gòu)投資者對上海的興趣明顯變得更為濃厚。英國房地產(chǎn)投資公司Grosvenor日前收購了位于古北新區(qū)的服務(wù)式公寓項目維也納廣場，這是其在上海的第一筆收購交易。在此之前，SEB Immobilien-Investment GmbH 于2006年收購了白金大廈，是繼德意志銀行和DIFA基金后另一筆來自德國投資者的交易。此外，上海也受惠于私募基金增加其全球物業(yè)投資比重的浪潮中。2006年，Gateway Capital以8100萬美元收購了翠湖天地御苑的18號樓，而凱雷則以1.026億美元將中房森林別墅的110幢別墅收入囊中。

    第二，隨著收購中心地區(qū)成熟項目越來越難，投資者對于中心地區(qū)以外的項目(主要是工業(yè)物業(yè))和具有較大重建和租金提升潛力的爛尾項目的興趣有所增加。一個典型的案例就是摩根士丹利以2.468億美元收購爛尾長達8年之久的東海廣場一期。另外，上海作為中國在香港之后第二大集裝箱港的地位，加之貿(mào)易和國內(nèi)消費增長的推動，使物流倉儲類物業(yè)的投資快速增長，并愈加受到海外機構(gòu)投資者的關(guān)注。2007年有一項重大的物流設(shè)施收購達成。日本的新熙地株式會社收購了262,000平方米的保稅倉庫，以及用作未來開發(fā)的300,000平方米土地。

    我們關(guān)注的另一個趨勢是，周邊市場上房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)的蓬勃發(fā)展對上海房地產(chǎn)投資市場也產(chǎn)生了正面的的影響。盡管中國內(nèi)地目前尚未制定有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金的法案，但是基于對上海經(jīng)濟持續(xù)增長的樂觀預(yù)期，以及可為基金投資者提供更具吸引力的股息率的較高物業(yè)投資回報率，上海房地產(chǎn)投資市場仍是區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金的選擇之一。凱德中國零售房地產(chǎn)基金2006年12月在新加坡的成功上市更引起區(qū)內(nèi)投資者的關(guān)注。該基金的最初資產(chǎn)包由中國內(nèi)地的7個零售物業(yè)組成，其中包括位于上海建筑面積達72,729平方米的七寶商城。雖然眾多機構(gòu)對將內(nèi)地商用物業(yè)打包成房地產(chǎn)投資信托基金上市頗具興趣，但在上海房地產(chǎn)投資市場上，物流倉儲類物業(yè)目前為止是REIT的主要收購對象。AMB和豐樹物流信托目前在物業(yè)證券化這一領(lǐng)域表現(xiàn)得最為積極。

    盡管中央政府出臺了171號文件，以針對不斷上升的住房價格和大量海外資金流入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，并期控制在房地產(chǎn)領(lǐng)域的外商投資，從海外投資者2006年下半年在上海房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，171號文件的影響是溫和的。一方面，降溫措施的推出減卻了短炒投機者的熱情，另一方面，以長線投資為目標(biāo)的機構(gòu)投資者則繼續(xù)活躍，他們針對新措施對其投資策略進行微調(diào)并增加股權(quán)投資的比重。

    今年一季度，上海房地產(chǎn)投資市場的活動有所放緩，但我們發(fā)現(xiàn)海外機構(gòu)投資者對于上海各種物業(yè)的投資機構(gòu)繼續(xù)保持著強烈的關(guān)注。而且，隨著越來越多的股市獲利資金部分回流房地產(chǎn)市場，加之國內(nèi)保險公司以及來自歐洲、韓國、中東等更多機構(gòu)投資者在對市場長時間調(diào)研后的進入，預(yù)計今年二季度起將有更多的成交涌現(xiàn)。

    世邦魏理仕對上海房地產(chǎn)投資市場的未來走勢充滿信心。在中長期內(nèi)，擴大的資金來源及拓寬的投資目標(biāo)將成為上海市場的主要特點。除了已開始涉足上海的美洲、歐洲和東南亞機構(gòu)投資者外，來自其它地區(qū)如澳洲和中東的資金，亦會加速進入上海，以賺取豐厚回報及幣值上升的收入。此外，投資目標(biāo)亦不再局限于傳統(tǒng)物業(yè)類型和地點。有潛力的投資項目，如工業(yè)、酒店和基建等環(huán)節(jié)，以及擁有良好基礎(chǔ)設(shè)施的非核心地段，將會是投資者為分散投資而加入其組合的新目標(biāo)。擁有這兩個特點，上海房地產(chǎn)投資市場將與其它成熟經(jīng)濟體一樣，更富流動性，并成為全球物業(yè)投資平臺中聯(lián)系更為緊密的一個部分。

    最后，大上海投資的定義在未來亦會有根本的改變?，F(xiàn)時一加五的“大上海”概念（包括上海、無錫、南通、嘉興和湖州），將隨著第五條高速鐵路、蘇通長江大橋、杭州灣跨海大橋和滬杭磁力懸浮火車的相繼落成，而擴展至其它于長江三角洲中上游的主要城市，即江蘇省內(nèi)的昆山和南京以及浙江省內(nèi)的杭州和寧波。