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上海甲級寫字樓越來越火　預(yù)租成搶租 
新聞晨報

　　根據(jù)世邦魏理仕的最新統(tǒng)計報告，位于延安路、番禺路路交界處的首信銀都大廈上市，該項目總建筑面積16117平方米，是2007年上半年上海甲級辦公樓市場唯一的新增項目。受到市場供應(yīng)限制，今年開年以來全市甲級寫字樓的平均空置率持續(xù)走低，從今年1季度的5.6.%降到今年2季度的4.4%，滬上甲級辦公樓租賃行情一路飄紅，租金仍有較大的上升空間。　隨著甲級寫字樓租金、租賃的雙雙走高，甲級寫字樓的平均售價也水漲船高，每平方米達到26058元，較上季度上漲2.5%。世邦魏理仕辦公樓部副董事張逸表示，由于全市甲級寫字樓整體供應(yīng)量的稀缺，使得甲級寫字樓產(chǎn)品的“預(yù)租熱”現(xiàn)象更為明顯。

　　“預(yù)租”催生區(qū)域新標(biāo)桿

　　2006年至2007年上半年，浦西地區(qū)的辦公樓項目越洋廣場和浦東地區(qū)的上海銀行大廈的“預(yù)租”情況都相當(dāng)好。位于上海市靜安寺商圈的超甲級寫字樓越洋廣場辦公樓項目近日與首批租客簽約，其平均每天每平方米11-13元人民幣左右的成交價格，刷新了滬上甲級寫字樓預(yù)租租金最高記錄。事實上，今年3月份越洋廣場正式開始預(yù)租時，公布的平均租金價格為平均每天每平方米10元人民幣左右，雖然項目吸納的速度并不快，但租金上升勢頭強勁。而位于浦東陸家嘴的上海銀行大廈，從去年起已經(jīng)開始“預(yù)租”，雖然上市時間比預(yù)期晚，也在短期內(nèi)爆發(fā)對外租金的上揚，國泰君安、東亞銀行等一些外資金融企業(yè)都已經(jīng)成功租賃該項目。世邦魏理仕辦公樓部副董事張逸分析，跨國企業(yè)駐滬機構(gòu)的增多以及不斷升級，以及金融行業(yè)的進一步開放，都為這些滬上甲級寫字樓提供了源源不斷的優(yōu)質(zhì)客戶。

　　盡管上海甲級寫字樓在今年下半年有望放量，但也無法改變“預(yù)租熱”的延續(xù)。張逸認(rèn)為，預(yù)計在今年下半年新落成的甲級辦公樓，都不愿意錯過這一輪供不應(yīng)求的行情，對租金有著高預(yù)期，以求在地區(qū)內(nèi)設(shè)定一個新的租金標(biāo)桿，而“預(yù)租”正是考驗客戶對項目認(rèn)可度的一種有效手段。例如小陸家嘴區(qū)域今年下半年新增供應(yīng)的主力——黃金置地大廈，預(yù)計新增供應(yīng)量約78044平方米，就將采用“預(yù)租”消化。此外，同在該區(qū)域剛剛完成結(jié)構(gòu)封頂?shù)臅r代金融中心，是滬上第一幢由上海本地開發(fā)商開發(fā)并持有有甲級寫字樓，總面積約11萬平方米，其中辦公樓部分建筑面積約73881平方米，在品質(zhì)上與同期區(qū)域內(nèi)由外資開發(fā)的項目相比也毫不遜色，自公開“預(yù)租”以來，看房現(xiàn)場就已成為陸家嘴一道風(fēng)景線。

　　甚至在個別項目中，“預(yù)租”熱已經(jīng)演變成了“搶租”潮。在陸家嘴區(qū)域地標(biāo)性商業(yè)項目——上海國際金融中心的大樓動土典禮上，便傳出匯豐已預(yù)訂了該大樓其中一座的20層辦公樓面，同時宣稱國際金融中心將成為匯豐中國總部所在地，將“預(yù)租”升級到破土動工之際。

　　四大非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)“橇動”走勢

　　張逸分析指出，上海甲級辦公樓市場未來的趨勢有所不同，浦東地區(qū)今后幾年甲級寫字樓供應(yīng)量的放量，租金上升的空間會相應(yīng)減小，而浦西地區(qū)的寫字樓近兩年仍持續(xù)“供不應(yīng)求”局面，租金將保持上揚。此外，除了傳統(tǒng)的上海6大CBD商務(wù)區(qū)，一些新興區(qū)域和商務(wù)中心的出現(xiàn)，也將“橇動”上海辦公樓市場未來的走勢。

　　從區(qū)域分布而言，有四大非傳統(tǒng)CBD商務(wù)區(qū)值得關(guān)注：一是閘北區(qū)的大寧國際以及天目西路沿岸，前者隨著區(qū)域自然環(huán)境和交通情況的改善，已經(jīng)吸引了一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)的入住，而后者已經(jīng)吸引了和記黃埔、恒基等外資實力型開發(fā)企業(yè)拿地開發(fā)，預(yù)計這些企業(yè)開發(fā)的項目在2009年以后上市，徹底改變區(qū)域辦公樓陳舊的現(xiàn)狀；普陀區(qū)經(jīng)過第一輪住宅的開發(fā)，也一改過去建筑面積2、3萬的小型辦公樓為主的局面，開始嘗試高端產(chǎn)品和高端企業(yè)客戶的導(dǎo)入，“長和系”就在該區(qū)域內(nèi)制訂了發(fā)展規(guī)劃；北外灘地區(qū)隨著規(guī)劃的成熟，新的商務(wù)中心已經(jīng)呼之欲出；而浦東的竹園商貿(mào)區(qū)，由于地理位置臨近陸家嘴金融中心區(qū)，成為世紀(jì)大道東行的商務(wù)延伸區(qū)，給了租金能力中上的企業(yè)更大選擇余地，潛力不容忽視。