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小戶型寫字樓將成為投資新寵
新聞來源:第一財經(jīng)日報

    核心內(nèi)容：中國經(jīng)濟的快速增長促使中小型企業(yè)大量涌現(xiàn)。這些企業(yè)需要更多辦公空間，對寫字樓物業(yè)管理、配套等要求并不高。面積在100~400平方米的辦公空間即可滿足這部分企業(yè)的辦公需求。這類企業(yè)主要有三種類型：一類是以貿(mào)易為主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投資一線城市的房地產(chǎn)，占地面積不需太大；第三類是高科技企業(yè)的辦事處，他們看中的是升級潛力和智能化系統(tǒng)。小戶型寫字樓將成為投資新寵

    中國經(jīng)濟的快速增長促使中小型企業(yè)大量涌現(xiàn)。這些企業(yè)需要更多辦公空間，對寫字樓物業(yè)管理、配套等要求并不高。面積在100~400平方米的辦公空間即可滿足這部分企業(yè)的辦公需求。這類企業(yè)主要有三種類型：一類是以貿(mào)易為主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投資一線城市的房地產(chǎn)，占地面積不需太大；第三類是高科技企業(yè)的辦事處，他們看中的是升級潛力和智能化系統(tǒng)。

    近年來投資者對商住樓的投資熱度開始急劇下降。個別投資者閑散的資金只有幾十萬，這部分資金不夠投資高端寫字樓，投資商鋪也買不了多大面積，這部分客戶就把投資目標轉(zhuǎn)向適合投資的小戶型寫字樓產(chǎn)品上，他們對小戶型寫字樓趨之若鶩的原因在于，租金持續(xù)走高及投資小戶型寫字樓首付比較低，未來升值潛力非常大。小戶型寫字樓市場走勢一直向好，市場中的一些小波動不會影響投資者對小戶型寫字樓的看好。

    2006年6月19日，北京市工商局登記部門下發(fā)的《關(guān)于從嚴審查住所使用證明文件的通知》（北京市工商局[2006]第14號文件）正式實施。明確提出“暫停利用居民住宅從事經(jīng)營活動的登記注冊”。此規(guī)定使一大批小公司、創(chuàng)業(yè)型公司失去低成本的辦公場所，如各種創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司、網(wǎng)絡(luò)商貿(mào)公司等。而這部分公司由于受行業(yè)特點、資金實力等方面的限制，一般不需要大面積的辦公場所，很難支付寫字樓高額的租金和物業(yè)費，同時更需要與寫字樓相似的辦公環(huán)境和配套服務(wù)。

獨立性企業(yè)總部寫字樓將進一步發(fā)展

    全球500強中有300家左右在中國建立了地區(qū)總部，僅在北京具有跨國公司地區(qū)總部性質(zhì)的投資公司已達100多家，均看好北京擁有國際化大都市的資源。依托總部型經(jīng)濟的輻射效應(yīng)，在中國一線城市獲取立足之地并樹立品牌形象已經(jīng)成為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。這種強調(diào)企業(yè)獨立性的總部寫字樓模式包括區(qū)域集群式總部和獨立總部兩種類型。它們能充分滿足企業(yè)建立公司品牌和展現(xiàn)公司張力的需要，同時也能通過獨立的運營來滿足企業(yè)文化的營造，以及企業(yè)管理的需要。這類寫字樓已成為企業(yè)自身形象的載體，所代表的不再是一個群體的形象，而成為某個單體的專屬形象。這無疑可以滿足那些希望彰顯企業(yè)自身魅力與形象的公司的辦公需求。2007年國際化辦公設(shè)施的需求將進一步導致市場競爭激烈。產(chǎn)品主題化、個性化發(fā)展趨勢突顯，人性化及網(wǎng)絡(luò)化受到更廣泛關(guān)注。

    縱觀目前國內(nèi)一線城市，不僅在城市郊區(qū)地帶出現(xiàn)了以突出企業(yè)自身形象、顯示自身特征和實力的寫字樓產(chǎn)品，在用地緊張的城市中心區(qū)繁華地段，也開始出現(xiàn)小規(guī)模的獨棟式企業(yè)總部組團，目前對獨立性企業(yè)總部寫字樓有強烈需求的主要有三類客戶：一是“中”字頭企業(yè)，以占據(jù)最顯要的區(qū)位和外在形象作為第一訴求；二是外地進駐一線城市的企業(yè)，主要是受一線城市總部資源的輻射而設(shè)立總部型機構(gòu)的企業(yè)；三是各行業(yè)的龍頭企業(yè)，企業(yè)發(fā)展已經(jīng)比較成熟，業(yè)務(wù)穩(wěn)定，但急需行業(yè)品牌的提升。就專業(yè)來說這類寫字樓適合電子、通訊、IT等高科技及保密性要求較高的行業(yè)。

綠色和可持續(xù)將進一步發(fā)展

    高舒適度、低能耗的國際發(fā)展趨勢，世界范圍內(nèi)的能源危機和中國能源上的緊缺都使得建筑能耗問題受到越來越多的關(guān)注。2005年7月1日開始實施的公共建筑節(jié)能標準要求強制執(zhí)行，對于新一代寫字樓產(chǎn)品來說，有了更為嚴格的限制。同時，建筑節(jié)能也已成為開發(fā)商和業(yè)主共同關(guān)注的問題，建筑能耗直接影響到后期的運營成本，國外資料顯示，一棟寫字樓產(chǎn)品使用壽命按30年計算，它的運營成本將是這個建筑投資的3倍。作為業(yè)主來講，特別是持有物業(yè)的業(yè)主，能耗是不得不關(guān)注的一個問題。節(jié)能無疑成為生態(tài)節(jié)能型寫字樓開發(fā)的核心目標。

    目前開發(fā)商對于綠色建筑標識的興趣可能在于促進市場銷售，并不僅僅是環(huán)境意識促使開發(fā)商去建造綠色建筑。長遠來看，綠色建筑可節(jié)能30％到70％，維護和運營費用相應(yīng)地減少，而且出租率也將得到提高，因為許多公司都更青睞健康的辦公室；對于業(yè)主和使用者來說，他們承擔運行費用，更多考慮的是室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)、服務(wù)以及舒適性對他們商業(yè)活動的影響。國內(nèi)寫字樓過去多半為并不節(jié)能的全封閉寫字樓，片面學習國外寫字樓外觀形象，沒有真正理解歐洲節(jié)能技術(shù)的要點，某些項目斷章取義使用一些具體的單項建筑技術(shù)，（如盲目采用封閉式雙層玻璃幕墻），或者盲目提高裝修標準或堆砌高新技術(shù)。這些采用節(jié)能技術(shù)的方式并不適合中國氣候，不能達到生態(tài)節(jié)能的目的，反而帶來高能耗。

    從近兩年的市場情況來看，整幢收購和企業(yè)自建高檔寫字樓的情況逐漸增多。其中，外資基金、大型國企和跨國企業(yè)扮演買方角色的機會較多。我們認為，這一現(xiàn)象并非對租賃模式的否定，而是從另一方面說明，寫字樓的投資價值已經(jīng)凸顯。

市場需求差異化明顯

    不同區(qū)域和城市的寫字樓發(fā)展呈現(xiàn)分化態(tài)勢。一個區(qū)域和城市的寫字樓需求旺盛程度與當?shù)氐暮暧^經(jīng)濟發(fā)展狀況密切相關(guān)。從國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展格局來看，以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟圈為代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、廣州、深圳為代表的城市經(jīng)濟發(fā)展速度趨于穩(wěn)定性的增長，在這樣的背景下，一線城市寫字樓市場自上世紀90年代末期開始逐步走向成熟，而租售需求也相對旺盛。上海甲級寫字樓的租金水平自亞洲金融風暴之后就穩(wěn)步上升；而北京市場對每年巨大新增供應(yīng)量的消化能力也讓人對其前景保持樂觀。

    與此同時，隨著中國經(jīng)濟的逐步走強，中國概念成為國際資本青睞的對象。近兩年來，國際資本進入內(nèi)地一線城市（主要是北京、上海兩地），收購成熟寫字樓物業(yè)的事件時有發(fā)生。我們認為，只要全球流動性過剩的格局沒有發(fā)生根本改變，人民幣穩(wěn)步升值的態(tài)勢仍然保持下去，那么國際資本對一線城市成熟寫字樓的收購需求仍將存在。而且，亞洲REITs市場的建立，為這些國際資本的退出提供了一條便捷通道，從而解決了其后顧之憂。

    相對而言，二、三線城市的寫字樓市場起步較晚，有待進一步的市場培育。畢竟，寫字樓是經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表。對二、三線城市的寫字樓市場考察，需要關(guān)注這些城市的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。按照一般規(guī)律，在一個總部集中和高端服務(wù)業(yè)發(fā)達的地區(qū)和城市，寫字樓的需求更為強勁。比如天津的濱海新區(qū)，作為國家新批的金融改革試點區(qū)域，這一區(qū)域的寫字樓需求在未來幾年的上升趨勢應(yīng)該會比較明顯。而在珠江三角洲地帶，核心城市周邊的二、三線城市，一般是沿著“三來一補”的模式發(fā)展起來的，對寫字樓的需求就相對較少。

寫字樓的商品化程度提高

    從國內(nèi)寫字樓的開發(fā)經(jīng)營模式來看，寫字樓產(chǎn)品的投資特性將逐步顯現(xiàn)。在市場化程度不高的時期，國內(nèi)企業(yè)建造寫字樓的開發(fā)模式以零散銷售為主，便于及時回收資金。這一方式在各城市中低檔次寫字樓的開發(fā)上仍然可以看到。這一方式的選擇很大程度上受制于開發(fā)商的資金約束。

    隨著市場對寫字樓產(chǎn)品的理解加深，收取租金的經(jīng)營模式開始受到市場的追捧，尤其是在頂級和甲級寫字樓的開發(fā)上表現(xiàn)突出。選擇這一模式的開發(fā)商通常具有一定的資金實力和長期的耐心，同時對所開發(fā)物業(yè)的價值升值潛力表現(xiàn)出很強的自信。同時，這一模式有利于開發(fā)商對寫字樓產(chǎn)品的整體運營，在較長期的運營過程中樹立企業(yè)品牌。

    但這并不說明租賃模式優(yōu)于銷售模式。從近兩年的市場情況來看，整幢收購和企業(yè)自建高檔寫字樓的情況逐漸增多。其中，外資基金、大型國企和跨國企業(yè)扮演買方角色的機會較多。我們認為，這一現(xiàn)象并非對租賃模式的否定，而是從另一方面說明，寫字樓的投資價值已經(jīng)凸顯。未來幾年，主要一線城市中心的寫字樓土地供應(yīng)稀缺，現(xiàn)有高檔寫字樓產(chǎn)品也相對較少，再加上人民幣的穩(wěn)步升值，未來城市中心的高檔寫字樓價值上升的潛力明顯增加。在此背景下，搶占市場稀缺資源，一方面可以提升企業(yè)形象，另一方面可以坐擁物業(yè)升值，對于“財大氣粗”的購買方而言，是不二之選。

高端寫字樓配置升級

    高端寫字樓更加重視城市交通、硬件設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等要求。未來幾年寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的提高，集中反映在這三方面，這是市場競爭的重點和開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。區(qū)位及交通因素更加重要。在企業(yè)選址的因素中，交通流線越來越擁有更重要的權(quán)重。高素質(zhì)的外資企業(yè)是高檔寫字樓的主力客戶，約占42％。隨著中國外企的進駐，對高檔寫字樓需求加大，外企更多地考慮招聘本地員工。

    交通狀況成為影響入駐企業(yè)效率和發(fā)展速度的首要因素。具有較好成長空間的高端寫字樓通常都是位于黃金區(qū)位的交通核心區(qū)域，臨近兩條以上的主干道，有多種交通工具和地鐵直達。建筑硬件設(shè)施提高。在經(jīng)歷激烈動蕩的高速發(fā)展時間之后，成熟的開發(fā)商已不看重華而不實的外裝內(nèi)飾，而更加注重寫字樓高效的辦公商務(wù)環(huán)境和健康舒適的室內(nèi)空間。例如，高端寫字樓更加注重電梯配置，一般3000平方米就應(yīng)配備一部電梯。電梯數(shù)量同電梯的組合形式、控制方式、運行速度都有密切的關(guān)系。一些地理環(huán)境很好，外觀相當不錯的寫字樓在出租市場遭到冷落，就是由于電梯數(shù)量不足，高峰時期長時間擁擠等候，導致租戶流失。成功案例，如上海外灘中心，2200平方米的標準樓層面積，共50層，配備了21部電梯，候梯時間不超過30秒，很好解決了內(nèi)部豎向交通。