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成都緊俏商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn) 甲級(jí)寫(xiě)字樓需求旺盛

天府早報(bào)

    日前，省政府辦公廳制定《關(guān)于加快成都金融后臺(tái)服務(wù)中心建設(shè)的意見(jiàn)》，提出了打造成都“金融后臺(tái)”的目標(biāo)和措施。成都金融后臺(tái)服務(wù)中心規(guī)劃建設(shè)在成都高新區(qū)天府軟件園2期，該中心占地100萬(wàn)平方米，可容納6萬(wàn)~7萬(wàn)名從業(yè)人員，此舉不僅可以讓成都成為中國(guó)西部的金融中心，也預(yù)示了成都商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了發(fā)展的春天。

　　隨著國(guó)內(nèi)外公司進(jìn)駐西部市場(chǎng)開(kāi)拓業(yè)務(wù)，對(duì)成都市高品質(zhì)辦公樓的需求與日俱增，從而帶動(dòng)租金的上漲。根據(jù)仲量聯(lián)行成都分公司最新的年報(bào)，2008年成都的金融業(yè)辦公樓需求趨強(qiáng)，市中心高端零售物業(yè)供應(yīng)將面臨緊缺。

　　金融業(yè)辦公樓缺口巨大

　　2007年1月—12月，城南區(qū)域共拍出相關(guān)金融業(yè)的商業(yè)地塊共23宗，配合南部規(guī)劃的商業(yè)地塊已經(jīng)配置到位，得益于市政府的南遷和新城南的重新定位，以及地鐵一號(hào)線的建設(shè)，高新南區(qū)將持續(xù)其交通便利、規(guī)劃完善的優(yōu)勢(shì)。2008年即將完工交付使用的天府軟件園二期的一期工程和其范圍內(nèi)的其他物業(yè)將繼續(xù)吸引來(lái)高科技企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)。在此利好刺激下，成都寫(xiě)字樓租金將有一定程度的上升。

　　隨著成都市政府著力將成都打造成為中國(guó)西部的金融中心，目前已成功吸引多家金融機(jī)構(gòu)在蓉設(shè)立區(qū)域總部，我們相信金融行業(yè)將為成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)需求。同時(shí)，專業(yè)服務(wù)業(yè)已開(kāi)始于西部擴(kuò)張其業(yè)務(wù)，也將成為高品質(zhì)辦公樓強(qiáng)勁吸納力量。由于供應(yīng)短缺和需求的日益增強(qiáng)，所以預(yù)計(jì)2008年甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)的租金和資本值將持續(xù)上揚(yáng)，整體空置水平將繼續(xù)降低。

　　成都蜀都嘉泰置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳小凡向記者表示，對(duì)目前開(kāi)發(fā)的純商業(yè)金融地塊非常有信心，一是對(duì)城南城市規(guī)劃功能發(fā)展的預(yù)期，毫無(wú)疑問(wèn)，未來(lái)城南要成為西部的金融中心，有很好的市場(chǎng)預(yù)期。另外作為上市公司的我們，也將持有一部分物業(yè)以開(kāi)展其它模式的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以對(duì)沖公司其它地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。而中水電的城南商業(yè)項(xiàng)目身處大源片區(qū)，其公司負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)說(shuō)，“我們這個(gè)項(xiàng)目的體量不大，這個(gè)項(xiàng)目主要滿足我集團(tuán)旗下各個(gè)在蓉公司的寫(xiě)字樓需求，對(duì)于推向市場(chǎng)的部分寫(xiě)字樓產(chǎn)品，我們非常有信心，因?yàn)槟涎泳€的商業(yè)規(guī)劃所形成的層次，已經(jīng)形成了較為明顯的發(fā)展趨勢(shì)。

　　甲級(jí)寫(xiě)字樓需求旺盛

　　因?yàn)橛心喜啃鲁堑睦瓌?dòng)和成都商業(yè)的發(fā)展，成都甲級(jí)辦公樓租賃銷售需求旺盛。據(jù)仲量聯(lián)行的年報(bào)指出，成都市甲級(jí)辦公樓全年凈吸納量達(dá)到49701平方米，同比上漲幅度高達(dá)31.2％。國(guó)內(nèi)外公司進(jìn)駐西部市場(chǎng)開(kāi)拓業(yè)務(wù)是寫(xiě)字樓需求趨升的最大驅(qū)動(dòng)因素，同時(shí)搬遷和升級(jí)的需求也帶來(lái)可觀需求。跨國(guó)企業(yè)中專業(yè)服務(wù)公司占比最高，達(dá)33.94％；在國(guó)內(nèi)公司中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占最大比例，達(dá)到36％。高端辦公樓銷售市場(chǎng)也相當(dāng)活躍，國(guó)有金融機(jī)構(gòu)對(duì)高品質(zhì)辦公樓表現(xiàn)出強(qiáng)勁的購(gòu)買需求，多采用整層購(gòu)買的方式用于自用。

　　可以預(yù)見(jiàn)，成都高品質(zhì)辦公樓租金上漲。城市之心、威斯頓聯(lián)邦大廈、時(shí)代廣場(chǎng)入駐率均達(dá)95％以上，中環(huán)廣場(chǎng)和香格里拉也已吸引多家知名外企的入駐。市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)辦公樓的需求強(qiáng)烈，推動(dòng)辦公樓的租賃價(jià)格持續(xù)提升，2007年末平均有效租金達(dá)到每平方米每月95元，比去年同期上漲15％。甲級(jí)辦公樓的供應(yīng)在未來(lái)仍將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2012年，市場(chǎng)總體量將達(dá)140萬(wàn)平方米左右，約為現(xiàn)有體量的4.4倍。其中，在近110萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公樓新供應(yīng)中，74％為國(guó)際知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，包括九龍倉(cāng)、鐵獅門、新鴻基、仁恒置地等。屆時(shí)，成都辦公樓的整體物業(yè)質(zhì)量和管理水平也將大幅提升。

　　高端零售物業(yè)供應(yīng)緊缺

　　另外，2007年成都高端零售物業(yè)得到了大幅度發(fā)展，其供應(yīng)量比2006年增幅高達(dá)106％。傳統(tǒng)商圈春熙路和鹽市口最為零售物業(yè)發(fā)展商所青睞，7個(gè)新竣工物業(yè)位于這兩個(gè)最繁華的商業(yè)中心。同時(shí)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商則傾向于向外圍轉(zhuǎn)移，在二、三環(huán)之間的各個(gè)社區(qū)尋找商機(jī)。截至2007年底，成都零售物業(yè)總體量達(dá)到142萬(wàn)平方米。在未來(lái)五年，每年新增供應(yīng)量將維持在230000平方米左右。我們可以看到，許多國(guó)際知名開(kāi)發(fā)商或投資商，如九龍倉(cāng)、鐵獅門和新鴻基，紛紛進(jìn)入成都零售市場(chǎng)。在提高成都零售物業(yè)品質(zhì)和管理水平的同時(shí)，他們的進(jìn)入必將使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

　　盡管2007年有大量供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)整體空置率并未受到很大影響。截至2007年底，零售市場(chǎng)整體空置率為11.76％，同比下降了約13個(gè)百分點(diǎn)。凈吸納量達(dá)到612600平方米，為2006年的3.3倍。奢侈品牌加速進(jìn)駐成都，寶格麗、愛(ài)馬仕、Coach等在成都開(kāi)設(shè)新店，Max-Mara、古琦、Salvatore Ferragamo等擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積。購(gòu)物中心也同時(shí)吸引了多家餐飲品牌和電玩中心入駐。主要成交包括王子廚房和湯姆熊入駐財(cái)富中心；泰國(guó)餐廳蕉葉在第一城4樓開(kāi)設(shè)旗艦店；神采飛揚(yáng)租用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)5000平方米的面積等。

　　據(jù)政府公報(bào)，2007年成都市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)1357億元人民幣，同比增長(zhǎng)17.5％。在強(qiáng)勁的消費(fèi)品市場(chǎng)推動(dòng)下，擴(kuò)張將成為2008年的主題。由于2007年零售物業(yè)供應(yīng)集中增長(zhǎng)后多個(gè)新增零售物業(yè)供應(yīng)預(yù)計(jì)于2009年后才能陸續(xù)投放市場(chǎng)，2008年市場(chǎng)將面臨沒(méi)有高品質(zhì)零售物業(yè)竣工，零售商選址困難的局面。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)勢(shì)頭強(qiáng)勁

　　另外隨著成都城市化進(jìn)程的加快和對(duì)土地集約化生產(chǎn)的要求，對(duì)土地價(jià)值發(fā)揮，效益更高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)2008年的需求強(qiáng)勁。

　　2007年，成都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。需求來(lái)自于高新技術(shù)、制造業(yè)、金融業(yè)、通信業(yè)等行業(yè)。年內(nèi)產(chǎn)業(yè)園新增供應(yīng)約9.4萬(wàn)平方米，吸納量13.4萬(wàn)平方米。得益于新城南的規(guī)劃，高新區(qū)表現(xiàn)最為強(qiáng)勁，多家知名軟件企業(yè)進(jìn)駐天府軟件園，如法國(guó)游戲制造商育碧、印度軟件開(kāi)發(fā)企業(yè)維布絡(luò)以及中國(guó)軟件開(kāi)發(fā)商金碟等。除租用物業(yè)外，安捷倫、中興通訊等采取購(gòu)地自建的方式，設(shè)立西南地區(qū)開(kāi)發(fā)中心。高新區(qū)金融后臺(tái)中心的設(shè)立，也吸引了多家金融企業(yè)入駐該區(qū)域。其他行政區(qū)內(nèi)，新建的青羊集中工業(yè)發(fā)展區(qū)和金牛集中工業(yè)發(fā)展區(qū)吸引了資金雄厚的內(nèi)資企業(yè)購(gòu)買其物業(yè)，其中金牛區(qū)的黑格中心就吸引了工商銀行、中石油以及葛洲壩集團(tuán)三家國(guó)有企業(yè)入駐。特別是青羊集中工業(yè)發(fā)展區(qū)以獨(dú)特的青羊模式獲得了巨大成功，青羊集中工業(yè)發(fā)展區(qū)負(fù)責(zé)人告訴記者，從2005年5月開(kāi)工以來(lái)，青羊工業(yè)總部基地憑借社會(huì)資金的強(qiáng)大參與，一期11.2萬(wàn)平方米已建成投入使用，二期14萬(wàn)平方米僅用8個(gè)月的時(shí)間就實(shí)現(xiàn)主體封頂，后續(xù)地塊的“獨(dú)棟式企業(yè)總部3.0版”已陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，招商工作將于3月中旬隨即展開(kāi)，截至去年底，園區(qū)已引進(jìn)企業(yè)76家，其中總部企業(yè)62家，世界500強(qiáng)企業(yè)1家，全國(guó)工業(yè)行業(yè)100強(qiáng)企業(yè)30家，市外投資企業(yè)53家。2008年，園區(qū)將以開(kāi)發(fā)1500、1800平方米為主的獨(dú)棟式企業(yè)總部為主，市場(chǎng)前景看好。