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成都寫字樓市場被看好 將進(jìn)入快速發(fā)展的階段

中國寫字樓網(wǎng)  2008年9月16日 15:19:12  中原地產(chǎn)

一、各種因素對(duì)寫字樓的影響
1、宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響
    由于寫字樓是一種彈性非常強(qiáng)的消費(fèi)品，其市場的發(fā)展與其他行業(yè)密切相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)寫字樓市場的發(fā)展影響很大。近年來成都國民經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，城市形象的不斷提升為寫字樓市場的迅猛發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。而且在此次地震中，成都不僅經(jīng)受住了地震的考驗(yàn)，還成為了抗震救災(zāi)大本營和前進(jìn)基地，在整個(gè)西部的核心地位十分明顯，強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿σ驳玫搅藦V泛的認(rèn)可，加上政府在震后出臺(tái)了一系列的傾斜扶持政策，成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景令人看好，地震后接連引入大量外資就是明證，這也是成都寫字樓市場的平穩(wěn)發(fā)展的保證，同時(shí)也預(yù)示著成都的寫字樓市場將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的階段。
2、市場供需的影響
    由于城市內(nèi)部各區(qū)域功能的不同，成都的各區(qū)域的發(fā)展不太均衡，加上政府對(duì)區(qū)域因地制宜的規(guī)劃，成都各個(gè)區(qū)域的辦公用房市場供需差異很大，市場的發(fā)展?jié)摿颓熬耙泊嬖谥薮蟮牟罹?，而市場的供需左右著寫字樓區(qū)域市場的發(fā)展，因此就目前來看，市場供需比較旺盛的城南和城中區(qū)域在今后很長時(shí)間內(nèi)還將占據(jù)成都寫字樓市場的重要地位。
3、項(xiàng)目樓盤本身的影響
    在企業(yè)在選擇寫字樓時(shí)，周邊環(huán)境品質(zhì)，包括交通便利程度、軟硬件配置如商業(yè)配套和商務(wù)配套起否齊全、周邊是否有輻射的居住區(qū)、是否形成企業(yè)賴以發(fā)展的“產(chǎn)業(yè)簇群”都是不可忽視的因素。 因此項(xiàng)目本身的定位和對(duì)軟硬件設(shè)施的打造，對(duì)可利用條件的挖掘?qū)懽謽琼?xiàng)目的開發(fā)至關(guān)重要。
二、寫字樓分布區(qū)域
1、城中
    2000年以后，在城中拔地而起的主要寫字樓約有34個(gè)，供應(yīng)面積達(dá)到183.61萬平方米。這部分寫字樓多分布于順城街、總府路以及騾馬市?？梢院苊黠@的推論出，鹽市口、春熙路和騾馬市三大商圈帶來了極大的人流量與商機(jī)，同時(shí)也更加帶動(dòng)了寫字樓的發(fā)展。
2、城南
    受到成都前幾年區(qū)域結(jié)構(gòu)的影響，城南是“東窮北亂、南富西貴”中的富有之地。各種高檔百貨、餐飲、娛樂及住宅項(xiàng)目都集中于此。高端產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了大量的辦公需求，因此城南在2000年以后新建的寫字樓達(dá)到了24個(gè)之多。而且隨著城南延線的發(fā)展，政府的南遷，新會(huì)展中心商務(wù)體系的完善，南城這個(gè)城市副中心逐漸形成規(guī)模，今后的南城將形成以高端商務(wù)、酒店、居住為一體的城市中心，與市中心一起形成相呼應(yīng)的城市雙核，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展前景值得期待。
3、城西
    由于城西是住宅發(fā)展較好的區(qū)域之一，傳統(tǒng)居民較多，因此相對(duì)來說辦公市場有了缺口。大多數(shù)辦公用房都是8層以下的綜合樓，且檔次很低。許多中小型企業(yè)都在住宅小區(qū)內(nèi)辦公，2000年以后新建的寫字樓很少且較為分散，直到06年，上層建筑項(xiàng)目面市才填補(bǔ)了區(qū)域中檔寫字樓的空缺。此外，高新西區(qū)內(nèi)有諸多總部基地、孵化園區(qū)，吸納了許多軟件、醫(yī)藥等企業(yè)。
4、城東、城北
    城東和城北的寫字樓發(fā)展比較緩慢，到目前為止，2000年以后的大型寫字樓項(xiàng)目在這兩個(gè)區(qū)域很少見到。但是近兩年城東的情況開始有所變化，隨著東大街沿線的改造，打造西部華爾街概念的提出，東大街成為了成都未來成都的金融商務(wù)核心區(qū)，寫字樓市場的發(fā)展也取得了長足的進(jìn)步，不僅出現(xiàn)了東方廣場、香格里拉這樣的高檔寫字樓，還將建設(shè)今后成都的第一高樓，其發(fā)展?jié)摿Σ豢珊鲆暋?
三、辦公用房供銷情況
1、供應(yīng)總量
    上半年各檔次的辦公用房供應(yīng)了23.76萬平方米。其中4月的供應(yīng)放量最大，達(dá)到了17.46萬平方米，而2月和5月由于分別受到春節(jié)假期和地震的影響，供應(yīng)量較少，分別僅0.16萬平方米和0.37萬平方米。尤其是5月的供應(yīng)量在4月的基礎(chǔ)上銳減，可見地震不僅對(duì)住宅市場帶來了沖擊，對(duì)寫字樓市場也造成了極大的影響，對(duì)開發(fā)商的信心打擊很大，但是從6月2.23萬平方米的供應(yīng)情況來看，情況已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)。
2、成交總量
    上半年辦公用房的成交量共20.90萬平方米?？傮w來看，1-6月的成交情況呈現(xiàn)出下降的趨勢，只在4月出現(xiàn)過小幅反彈。但汶川大地震造成了樓市短暫的停滯，特別是動(dòng)輒20層以上的寫字樓更是讓客戶感覺到地震的危險(xiǎn)程度，因此5月成交量再度減少，僅有2.73萬平方米的成交量，為各月最低。
3、成交價(jià)格趨勢
    今年上半年，辦公用房的成交價(jià)為7991元/平方米?？偟膩砜?，由于成交產(chǎn)品的高低檔次差異很大，因此上半年的成交價(jià)都在6000-11000內(nèi)呈現(xiàn)出波動(dòng)狀態(tài)，在2月強(qiáng)勢反彈之后一路走低，到5月回到了6363元/平方米，和1月份的成交價(jià)基本一致，到了6月，成交價(jià)再度上揚(yáng)，進(jìn)入了下一個(gè)波動(dòng)過程。
四、總結(jié)
    由于受到地震影響，給上半年辦公用房的發(fā)展帶來了一定的影響，開發(fā)商和投資者的信心均受到了打擊。5月和6月的辦公用房供應(yīng)量分別為0.37萬平方米和2.23萬平方米，而成交量分別為2.73萬平方米和3.09萬平方米，與之前的供需情況相比都有了一定程度的下降，市場供需萎縮。并且隨著南部新城和高新西區(qū)以及各大產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)劃建設(shè)，辦公用房的供應(yīng)分布也從城市內(nèi)部逐漸向城市外部擴(kuò)散，上半年二環(huán)外的供應(yīng)量達(dá)到了10.49萬平方米，占供應(yīng)量的44％。
    但是城市外部辦公用房市場的發(fā)展并不能代替中心城區(qū)辦公用房的地位，天府廣場—文化宮商務(wù)群和東大街金融中心的打造將進(jìn)一步完善成都辦公用房的組成結(jié)構(gòu)，再加上總部基地這一新型辦公用房的出現(xiàn)，成都的辦公用房市場逐漸形成多元化發(fā)展的態(tài)勢。
    從目前成都的城市發(fā)展來看，近年來成都國民經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，城市形象的不斷提升帶動(dòng)了寫字樓市場的迅猛發(fā)展。地震并沒有影響到成都西部核心的地位，成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景仍然令人看好，地震后市場迅速得到了恢復(fù)，并且接連引入大量外資，成都寫字樓市場的即將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。
五、發(fā)展前景預(yù)測
    近年來成都國民經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，城市形象的不斷提升，各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，成為了西部的核心，發(fā)展?jié)摿κ志薮?，大量的公司進(jìn)駐成都，帶動(dòng)了寫字樓市場的快速發(fā)展。
    從上半年拍賣土地的情況來看，主要的土地供應(yīng)集中在城南三環(huán)外，這預(yù)示著今后南部新城區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥贾匾霓k公區(qū)。加上目前現(xiàn)有的辦公項(xiàng)目，今后必將形成一個(gè)新的cbd區(qū)域。另外，從近兩年來東大街的土地出讓情況來看，東大街的辦公用房也將逐漸增多，并且隨著西部華爾街規(guī)劃概念的實(shí)施，東大街的辦公用房市場也將大幅增多。今后市場供需將逐漸向城南和城東擴(kuò)張。
   從目前成都寫字樓檔次變化來看，中高檔寫字樓快速增多，并且隨著城市建設(shè)步伐的加快和城市形象的進(jìn)一步提升，高檔寫字樓市場供需都將會(huì)逐步增多，不僅城市內(nèi)部的a級(jí)寫字樓會(huì)大幅增加，城市外部也將陸續(xù)涌現(xiàn)的總部產(chǎn)業(yè)基地等新型辦公用房，成都的寫字樓市場構(gòu)成將會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。