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寫字樓投資的好 賺過買鋪  
中國寫字樓網(wǎng)  2009年7月2日   南方都市報

    經(jīng)歷了多年的沉寂，佛山的新建寫字樓猶如雨后春筍般冒出。5月23日，三水區(qū)最具水準(zhǔn)的寫字樓商業(yè)項目花園酒店商務(wù)大廈正式推出，開盤即取得銷售過半的佳績；而禪城嶺南大廈也在去年底推出寫字樓單位，取得不錯的市場反響；卓遠(yuǎn)國際等項目，也將在年中推出市場……未來1年內(nèi)，佛山五區(qū)的寫字樓供應(yīng)量將達到500套甚至更多，繼2007年之后，佛山寫字樓項目的供應(yīng)重新出現(xiàn)放量的趨勢。

    不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓項目低價入市，和住宅產(chǎn)品價位相差不多，而一些新的寫字樓回報率可以達到5％上下，以寫字樓50年的產(chǎn)權(quán)來看，基本上20多年就能回本，還有20多年處于凈收益的情況?？诖杏虚e錢的你是時候物色個心水單位投資了。

多個新建寫字樓低價入市

    在佛山五區(qū)范圍內(nèi)，新建的寫字樓項目正在加快入市。今年5月23日，三水花園酒店商務(wù)大廈正式推出121套可做寫字樓的商務(wù)單位，開盤后不久就銷售過半。這一三水當(dāng)?shù)匚ㄒ坏男陆ㄉ虅?wù)寫字樓項目，發(fā)展商給出的4980元/平方米的入門價位，還吸引了廣州、香港、深圳等周邊城市的投資者入場。

    而在去年12月18日，位于禪城嶺南大道與綠景路交會處的嶺南大廈甲級寫字樓開盤，推出的70平方米至300平方米的寫字樓單位，開盤當(dāng)天的認(rèn)購已超過六成，這批寫字樓的入市均價在7000-8000元/平方米之間，和周邊住宅產(chǎn)品價位接近的水平，加上項目是城南去年唯一在售的一個新建寫字樓項目，也取得不錯的市場反應(yīng)。除此之外，位于季華路的新建寫字樓卓遠(yuǎn)國際也計劃在近期開盤，發(fā)展商也透露認(rèn)購情況比較理想。

租金回報率最高可近10％

    記者調(diào)查禪桂中心城區(qū)一些出租率較高的寫字樓項目之后發(fā)現(xiàn)，部分位于熱門路段的寫字樓項目，投資者的購買價位相對低廉，其租金回報最高可以接近10％的水平，高于一般的住宅投資回報率不少。

    在禪城祖廟片區(qū)，近兩年投入市場的環(huán)球國際廣場是目前佛山最高檔的寫字樓之一。這一項目目前在滿堂紅、合富置業(yè)等中介放盤的寫字樓單位，租金基本上都要在60元/平方米的水平，高于此前租賃比較火爆的百花廣場、東建大廈不少。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，環(huán)球國際廣場此前發(fā)售的單價只有8000元/平方米，很多單位的年回報率可達9％-10％的水平。

    根據(jù)一些中介今年上半年的放盤幾率，在城南和桂城片區(qū)，不少寫字樓的租金水平維持在30-40元/平方米的水平線上，但考慮到嶺南大廈等新建寫字樓入市的單價也只有7000-8000元/平方米，因而這些寫字樓單位的年回報率即使按照現(xiàn)在的水平，普遍也可達到5％-6％的水平，未來還有一定的增長空間。

    不少中介人士認(rèn)為，投資寫字樓相比住宅產(chǎn)品，租金年回報率仍要高出一截。佛山市人一物業(yè)經(jīng)營有限公司總經(jīng)理何篩紅分析，佛山市場的寫字樓投資正在逐步升溫，一些新的寫字樓回報率可以達到5％左右，是一個比較理想的水平。他分析，以寫字樓50年的產(chǎn)權(quán)來看，基本上20多年就能回本，還有20多年處于凈收益的情況。

交通便利有停車場成投資首選

    由于佛山市場的寫字樓推出并不多，不少寫字樓都采取低價入市的策略，回報方面的良好前景吸引了很多投資者。如三水花園酒店商務(wù)大廈首期業(yè)主中，有一半來自廣佛地區(qū)以及深圳的客源，發(fā)展商也表示，項目本身良好的品質(zhì)和6000多元的均價，讓一些區(qū)域外買家看到投資的機會。

    何篩紅認(rèn)為，普通的投資者在買寫字樓的時候，對寫字樓的各項硬件設(shè)施要比較留意。一方面，寫字樓需要具有較為便利的交通出行條件和良好的停車設(shè)施，而在內(nèi)部設(shè)施上，一些新建寫字樓采用節(jié)能環(huán)保的材料，可以降低使用的各項開支，寫字樓的公共空間會比較多，購買時也要留意它的開間和布局。

    他還表示，對普通投資者而言，在買寫字樓單位的時候，最好能夠買一些可以拆分的單位，兩間可改一間，有2個產(chǎn)權(quán)證，這樣的話可以保證使用的靈活性，在招商的時候也比較方便。

投資錦囊

商鋪價格兩倍于寫字樓

    在2007年9月樓市調(diào)整期到來之后，佛山樓價出現(xiàn)小幅度下滑，不少投資者都把目光聚集在商鋪和寫字樓上，相比而言，投資商鋪和寫字樓究竟哪個劃得來呢？

    在城南片區(qū)，近2年新入市的寫字樓的價位，和新建小區(qū)的街鋪項目，仍有很大的落差。在亞藝板塊附近，帝景卡士、嶺南大廈等寫字樓入市的價位均在萬元以下，目前新房和二手房的估價也在8000元/平方米上下浮動。

    相比而言，社區(qū)街鋪的售價確是居高不下。以亞藝板塊一些樓盤的街鋪為例，在2008年來這一板塊推出的街鋪，不論是低價入市的佛山雅居樂花園博樂國際社區(qū)，還是天湖酈都米蘭商業(yè)街等小區(qū)的街鋪，單價基本上都在2萬元/平方米左右甚至更高，達到寫字樓產(chǎn)品的2倍以上。

    不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，通過滿堂紅、合富等中介提供的租賃房源，兩者的收益目前而言相差并不大。就寫字樓產(chǎn)品來看，帝景卡士等寫字樓的租金基本上也在40-50元/平方米上下，包含裝修之后還要高出這個數(shù)不少，而城南一些小區(qū)的街鋪，租金水平也在60元/平方米這一水平線上浮動。

    對比回報率來說，寫字樓的投資前景似乎更為可觀。以城南新增的帝景卡士等寫字樓來看，年租金回報率基本上都在5％-6％浮動，而社區(qū)街鋪的租金回報率基本上則在3％-4％的水平，兩者之間的差距顯而易見。

    不過，一些中介人士也提醒。相對而言，寫字樓投資之后招租的范圍要比商鋪受限不少，能夠承受高租價的企業(yè)，在佛山這個第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)的城市還并不是很多，相比而言社區(qū)街鋪只要路段優(yōu)越，租賃需求要比寫字樓更為旺盛一些。

業(yè)界看法

寫字樓租金回報優(yōu)勢大

    卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈的營銷總監(jiān)伍永浚表示，目前佛山高端寫字樓不多，其中高端寫字樓產(chǎn)品每個月的租金在50-60元/平方米，預(yù)計該項目未來租金會高于這一水平，投資回報率還是不錯的。伍永浚還提到，目前很多商鋪位置不在中心區(qū)域，很多單位的租金還低于寫字樓，但是售價卻在2萬元/平方米以上，但是寫字樓的單價是要低于這一水平的。

引入外企經(jīng)營更上檔次

    滿堂紅寫字樓部主管黃劍雄表示，今年寫字樓租金水平變化不大，略微有一點上升，目前甲級寫字樓的平均月租金水平在45元/平方米左右，乙級寫字樓的月租金在30-40元/平方米，目前租金回報率在5％-6％，不過很多新的甲級寫字樓還未完全投入使用，所以租金水平還沒有體現(xiàn)出來，不過估計短期可能會低于一些舊的二手寫字樓。

    黃劍雄認(rèn)為，對比商鋪的投資回報率，短期來看寫字樓很可能占優(yōu)勢，由于租賃寫字樓的客戶一般都不會太固定，那么就將可能會出現(xiàn)空置的風(fēng)險，而商鋪的長線租賃或會更加穩(wěn)定。對于寫字樓未來的發(fā)展，黃劍雄認(rèn)為這個要看佛山經(jīng)濟的發(fā)展和貿(mào)易的增長，如果能夠引入更多外資企業(yè)的話，寫字樓的發(fā)展和整體檔次也會有一個提升。

寫字樓搜索

三水花園酒店商務(wù)大廈

地址：三水廣海大道、健力寶大道交會處

發(fā)展商：廣東冠益集團

項目特點：該項目是集立體商鋪、辦公、企業(yè)接待、公寓等多種商務(wù)功能于一體的商用物業(yè)，總建筑面積21756.75平方米，總層數(shù)16層，1-2層為商業(yè)裙樓，3-5層為花園酒店夜總會，6-16層為商務(wù)、辦公單位。

投資分析：三水花園酒店商務(wù)大廈今年5月23日開盤的入市價，只有4980元/平方米，均價則在6000多元/平方米。發(fā)展商表示，這一價位僅相當(dāng)于廣州1/3的價格，因此顯示出比較高的性價比。另外，發(fā)展商還推出“5年35％穩(wěn)定收益回報”等計劃回贈客戶，吸引投資者入場。

發(fā)展商表示，目前銷售進度超過一半，一期的單位所剩貨量已經(jīng)比較少。

卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈

地址：禪城區(qū)季華五路2號

開發(fā)商：佛山市宏城地產(chǎn)

項目特點：卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈是一個超甲級純寫字樓。項目占地27153平方米，總建筑面積36603.9平方米，一共有23層，將建有東西兩個廣場，廣場面積達到8500平方米。寫字樓的面積選擇范圍比較大，最大面積為整層1300平方米，最小面積約100平方米。該項目預(yù)計在6、7月公開發(fā)售，目前售樓部開放接受咨詢，價格未定。

投資分析：據(jù)了解，目前前來卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈咨詢的準(zhǔn)買家分為自用和投資兩部分，還包括了少量廣州客戶和一些香港外資銀行客戶。其中自用的準(zhǔn)買家關(guān)注的單位以大面積為主，甚至是整層或者幾層的單位。而投資者則大多是看好這一地段的發(fā)展前景，關(guān)注面積小一些的單位。

嶺南大廈

地址：禪城區(qū)嶺南大道與綠景路交會處

開發(fā)商：佛山市盛德房地產(chǎn)有限公司

項目特點：去年12月18日，位于佛山市嶺南大道與綠景路交會處的嶺南大廈甲級寫字樓開盤，推出70平方米至300平方米不等戶型。據(jù)開盤當(dāng)天統(tǒng)計，認(rèn)購已超過六成，這批寫字樓的均價在7000-8000元/平方米。

投資分析：嶺南大廈內(nèi)部由一二座主體樓和立體機械轎車車庫以及地下室組成，大廈前面有近30米寬的廣場和1000多平方米的樓前園林，每一層都有6米高的錯層花廊，使用率達78％.這批寫字樓產(chǎn)品的使用期為50年，項目還提供24小時全方位的物業(yè)管理模式。

（編輯：王穎）