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      8月25日,新商業(yè)·大地產(chǎn)2011中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇在北京銀泰中心柏悅酒店盛大啟幕，攜手經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)企業(yè)、金融代表及零售品牌共議商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展大計(jì)。激情把脈商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展，與行業(yè)精英共享思想盛宴！
      時間：8月25日14：00
      地點(diǎn)：北京銀泰中心柏悅酒店
以下是搜狐焦點(diǎn)對此次活動進(jìn)行的現(xiàn)場直播報道:

      【主持人】：尊敬的各位來賓，大家下午好！歡迎各位遠(yuǎn)道而來的嘉賓，在百忙之中共同參與由搜狐、搜狐商業(yè)地產(chǎn)主辦的“新商業(yè) 大地產(chǎn) 2011中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇——暨搜狐商業(yè)地產(chǎn)全新上線發(fā)布會”。我是此次活動的主持人姚長盛。
      2011年，當(dāng)住宅開發(fā)市場受到國家政策及經(jīng)濟(jì)、金融、市場多方面因素的影響后，全國焦點(diǎn)再次聚焦中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)。相較住宅市場的喧鬧，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，其火爆程度迅速在全國蔓延。一場不期而遇的行業(yè)轉(zhuǎn)變悄然發(fā)生，令以住宅地產(chǎn)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)放緩擴(kuò)張步伐，同一時間，主流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都將商業(yè)地產(chǎn)比重大幅增加。
      商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,承載著城市新引擎的作用,目前我國正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型時期,第三產(chǎn)業(yè)的比重將會越來越高,城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)。從日本、香港等國家、地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)看,經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著更廣闊的發(fā)展空間。在這樣的時刻，我們對整個行業(yè)的梳理，對未來的展望也就顯得尤為重要，且更具意義。所以今天，來自商業(yè)地產(chǎn)界的朋友們匯聚一堂，在“新商業(yè) 大地產(chǎn)2011中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”上與我們一同共話商業(yè)地產(chǎn)未來。
      首先請?jiān)试S我介紹今天到場的嘉賓，他們是：
      中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國社科院金融研究所研究院易憲容、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平、中國烹飪協(xié)會副秘書長李亞光、中國房地產(chǎn)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)委員會秘書長蔡云、中國步行商業(yè)街工作委員會主任韓健徽、中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊主任郭增利、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任兼秘書長朱凌波。
      香港恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗、寶龍地產(chǎn)副總裁黃永華、中坤集團(tuán)總裁焦青、上海證大房產(chǎn)董事、上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司總裁吳洋、今典地產(chǎn)集團(tuán)副總裁秦娜、香港百駿（中國）投資控股有限公司董事長王濟(jì)武、金地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)常務(wù)副總裁潘韜、遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理王福順、陽光新業(yè)地產(chǎn)股份公司副總裁吳堯、北京綠地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王智明、北京金融街資產(chǎn)管理有限公司副總經(jīng)理房煒、SPACE商業(yè)管理集團(tuán)總裁司徒文杰、世邦魏理仕中國北方區(qū)資深董事總經(jīng)理金勇、嘉實(shí)基金管理有限公司房地產(chǎn)總監(jiān)王克明 、賽伯樂（中國）投資合伙人唐聞、萬商俱樂部主任楊澤軒、全城熱戀鉆石量販商場董事長萬子紅、蒙娜麗莎集團(tuán)董事及營銷副總裁鄧啓堂、著名主持人、歌手戴軍、
      出席本次盛會的企業(yè)還有來自：沃爾瑪、家樂福、特易購、麥當(dāng)勞、肯德基、一茶一坐、ZARA、麻辣誘惑、優(yōu)衣庫、法寶超市、永和大王、俏江南、屈臣氏、吉野家、萬達(dá)影院、中影影院、韓國希杰CGV影院、成龍影業(yè)、國美電器、快樂蜂（中國）、金寶匯購物中心、銀泰百貨、北京華聯(lián)、王府井百貨、大悅城、GAP、樂天瑪特、漢堡王、好利來、一品三笑、小肥羊、胡椒廚房、華堂百貨、宜家家居、蒙娜麗莎等等幾十家零售品牌代表。
      出席本次盛會的主辦方嘉賓有：搜狐焦點(diǎn)總經(jīng)理曾伏虎先生、搜狐焦點(diǎn)副總經(jīng)理黃海英女士、搜狐商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理沈斌先生以及搜狐焦點(diǎn)、搜狐財(cái)經(jīng)、搜狐娛樂、搜狐體育、搜狐微博的各位領(lǐng)導(dǎo)。
      非常感謝大家的到來！
      作為國內(nèi)最有價值、最具人氣的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，搜狐焦點(diǎn)通過整合媒體平臺，將旗下購物中心網(wǎng)、商鋪網(wǎng)、寫字樓網(wǎng)三大平臺重新劃分后，又添加地產(chǎn)融金匯這一全新平臺，整合后擁有四大平臺的搜狐商業(yè)地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)市場保持著領(lǐng)先優(yōu)勢。在行業(yè)面臨新一輪挑戰(zhàn)的今天，義不容辭地肩負(fù)起媒體的責(zé)任。
      首先有請主辦方領(lǐng)導(dǎo)：搜狐焦點(diǎn)總經(jīng)理曾伏虎先生致辭。掌聲有請！

搜狐焦點(diǎn)總經(jīng)理 曾伏虎先生

      【曾伏虎】：謝謝主持人，尊敬的各位來賓、精英、媒體同仁們大家好，歡迎來到新商業(yè)大地產(chǎn)2011中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇暨搜狐商業(yè)地產(chǎn)全新上線發(fā)布會現(xiàn)場，來共同迎接搜狐商業(yè)地產(chǎn)這個新品牌誕生的時刻。
      作為搜狐門戶矩陣重要之一，搜狐網(wǎng)成立1999年，發(fā)展成為中國最專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站。通過充分整合搜狐的資源，搜狐產(chǎn)業(yè)要求搜狐財(cái)經(jīng)、搜狐娛樂，搜狐體育等其他頻道全面合作，使得這個擁有得天獨(dú)厚的網(wǎng)站優(yōu)勢和專業(yè)媒體的平臺將會更新，更大為行業(yè)提供資訊服務(wù)。
      縱觀2011年的樓市，現(xiàn)在依然在持續(xù)的緊縮中，二季度中國經(jīng)濟(jì)增幅顯現(xiàn)出明顯的放緩跡象。這兩個月CPI也升為三年以來的最高點(diǎn)，使得政府繼續(xù)采取從緊的貨幣政策。
      但是我們在商業(yè)地產(chǎn)方面卻呈現(xiàn)一派比較繁榮的景象，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)投資開發(fā)資金當(dāng)中有748億元用于辦公樓的開發(fā)，有2191億元用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
      也許正因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的火爆，不但引起各大地產(chǎn)開發(fā)商的重視，同時也引起了政府方面的重視。為貫徹中國在房地產(chǎn)方面宏觀調(diào)控的要求，上個月召開的銀監(jiān)會上，銀監(jiān)會主席劉明康也強(qiáng)調(diào)深入推進(jìn)信貸風(fēng)險防控，說明國家對住宅地產(chǎn)的風(fēng)險調(diào)控也蔓延到商業(yè)地產(chǎn)中來。
      上個月召開的中國房地產(chǎn)峰會，我們在上周在博鰲召開了房地產(chǎn)峰會，跟很多專家探討了商業(yè)地產(chǎn)的問題。大家也有一些共識，第一是商業(yè)地產(chǎn)如果有泡沫的話，如果出現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營、資金鏈方面問題的話，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的問題恐怕要比住宅地產(chǎn)還要大，還要嚴(yán)重，所以很多開發(fā)商也在談商業(yè)地產(chǎn)是非常萬能的領(lǐng)域，對我們的管、資金、運(yùn)營都提出了更高效果的專業(yè)分支。中國地產(chǎn)也將迎來未來黃金十年的發(fā)展周期，隨著中國GDP的增長，隨著人們消費(fèi)能力的提高，尤其是500萬以上人口城市的出現(xiàn)，對商業(yè)地產(chǎn)來說確實(shí)是中國的黃金發(fā)展機(jī)遇。
      同時，住宅房產(chǎn)在08年以后也取得了飛速發(fā)展，這么大的住宅市場需要配套和綜合性的商業(yè)項(xiàng)目。而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要涉及到商業(yè)、地產(chǎn)、金融、城市規(guī)劃等等多個領(lǐng)域，我們需要很多的行業(yè)，很多的企業(yè)來共同參與到商業(yè)地產(chǎn)共贏當(dāng)中來，希望行業(yè)內(nèi)攜手向前，共同進(jìn)步，這也是我們推出所有商業(yè)地產(chǎn)頻道希望通過媒體的力量去促進(jìn)這個行業(yè)發(fā)展的重要思路。
      

最后再次感謝大家的光臨，希望大家對搜狐焦點(diǎn)一如既往的支持，關(guān)注搜狐焦點(diǎn)，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。謝謝大家。

      【主持人】：謝謝曾伏虎先生，其實(shí)從媒體的角度來觀察的話，曾先生提到的觀點(diǎn)我們是同意的，比如對于風(fēng)險，比如背后整個商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的玩兒法，比如大家現(xiàn)在看到?jīng)坝慷鴣硇乱惠喌尼绕?，這背后不是那么簡單的事情，銀監(jiān)會內(nèi)部系統(tǒng)已經(jīng)嚴(yán)防消費(fèi)個貸進(jìn)入地產(chǎn)當(dāng)中。包括今天中午跟寶龍的老總做交流的時候，商業(yè)住宅出現(xiàn)問題的話，可能小業(yè)主能夠承擔(dān)，如果商業(yè)地產(chǎn)一旦出現(xiàn)問題，每個城市未來將留下的是一個無法接續(xù)的，這個對金融，對生活都是重大的打擊，所以現(xiàn)在需要更多的規(guī)范，提高更多的標(biāo)準(zhǔn)，更加的精細(xì)化，同時也需要更多的智慧，這里往往需要行業(yè)協(xié)會，需要標(biāo)準(zhǔn)的制定者，需要有成功經(jīng)驗(yàn)的人提出更多的經(jīng)驗(yàn)和更多的指導(dǎo)。下面邀請中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一先生致辭，同時希望您給商業(yè)地產(chǎn)做出您的點(diǎn)評。歡迎。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長 朱中一先生

      【朱中一】：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同仁，兄弟界的朋友，大家好，商業(yè)地產(chǎn)在我們看來既是一個發(fā)展的機(jī)遇，同時確實(shí)面臨著很多不確定的因素。在這個時候，搜狐商業(yè)地產(chǎn)舉辦新商業(yè)大地產(chǎn)2011中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇。商業(yè)地產(chǎn)是大家關(guān)注的領(lǐng)域，包括媒體現(xiàn)在也很關(guān)注，目前商業(yè)地產(chǎn)的會議是最多的，大家也很少去議論政府的調(diào)控政策，現(xiàn)在不少媒體都在關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，都在宣傳商業(yè)地產(chǎn)。我認(rèn)為主要是兩個方面的原因，一個方面的原因是由于國家對商業(yè)服務(wù)業(yè)的支持，再加上城鎮(zhèn)化當(dāng)中需要產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，這是一方面。另外一個原因，由于住宅地產(chǎn)目前面臨著調(diào)控，有些企業(yè)看到了商業(yè)地產(chǎn)想進(jìn)入，企業(yè)又有兩種類型，一種是企業(yè)主動進(jìn)入的，一種是企業(yè)被動進(jìn)入的，但是不管怎么說，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的越來越多。作為我們企業(yè)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)是完全合乎情理的，希望我們在業(yè)態(tài)的考慮上既要考慮專業(yè)化，同時對商業(yè)地產(chǎn)，主流地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)，包括住宅方面都可以關(guān)注，因?yàn)檫@些業(yè)態(tài)也是需要我們關(guān)注的領(lǐng)域。
      商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇大家講的比較多，在轉(zhuǎn)型過程當(dāng)中我想講兩個問題，第一個問題，國家調(diào)控住宅地產(chǎn)并不是說國家要打壓地產(chǎn)，調(diào)控住宅它的主題始終要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，它的調(diào)控是采取了雙向調(diào)控，就是防止投機(jī)性的行為，又要擴(kuò)大住房的供應(yīng)，目的還是促進(jìn)這個行業(yè)的健康發(fā)展，尤其是住宅地產(chǎn)的健康發(fā)展。而且住宅地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)蛋糕當(dāng)中是最大的，前幾年一直是住宅地產(chǎn)占整個房地產(chǎn)投資的70%，這個蛋糕是最大的，其他的地產(chǎn)占土地只有3%。國家的調(diào)控政策還是要求住宅地產(chǎn)促進(jìn)地方的發(fā)展。
      第二點(diǎn)，咱們進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的同時有兩個方面的問題要考慮到，一個是不確定的因素，從企業(yè)層面來講，商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)門檻要高，不光有人才的要求，同時也有資金的要求，占用資金長，規(guī)模大，融資相對難度大一些。另外，商業(yè)地產(chǎn)不光是前期選址定點(diǎn)，還是營銷，包括運(yùn)營、物業(yè)管理方面跟住宅地產(chǎn)都有很大的不同。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完了以后，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營是自己開發(fā)公司來運(yùn)營還是委托專業(yè)公司來運(yùn)營，跟住宅地產(chǎn)也是完全不一樣。第二從政策層面，從行業(yè)管理層面來講，不確定的因素也很多，首先從國家層面，商業(yè)地產(chǎn)還沒有一個系統(tǒng)的指導(dǎo)性的文件。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目搞的好，選定很重要，如果沒有選定定點(diǎn)，將來就會形成無序競爭，無序競爭對行業(yè)的發(fā)展就帶來不確定因素。這是一個方面。另一方面是商業(yè)地產(chǎn)跟住宅地產(chǎn)也有，有一個總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理的問題，同樣和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平發(fā)展相適應(yīng)，和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，和老百姓的消費(fèi)能力、消費(fèi)水平相適應(yīng)，中西部城市、二三線城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的也很多，地方政府的商業(yè)地產(chǎn)是標(biāo)志性的建筑，是為地方政府爭光的東西。如果二三線城市搞商業(yè)地產(chǎn)熱度也很高的情況下，有一個總量的問題，還有一個是結(jié)構(gòu)的問題，還有一個老百姓的消費(fèi)能力問題。
      另外還有一個新的問題，電子商務(wù)發(fā)展很快，消費(fèi)群體越來越多的轉(zhuǎn)向70后，我們國家城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化基本是同步發(fā)展，所以需要研究的問題更多，這個就給市場帶來了新的不確定因素。
      所以基于上述幾點(diǎn)提醒我們的企業(yè)第一要關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，第二不要盲目的進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，作為我們行業(yè)跟商業(yè)地產(chǎn)主要的基調(diào)就是積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。在當(dāng)下銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資難的問題，為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，搜狐商業(yè)地產(chǎn)今天全新上線推出地產(chǎn)融金匯平臺，我們希望地產(chǎn)融金匯探索當(dāng)中不斷的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
      謝謝大家?！?/P>

      【主持人】：謝謝。目前政府熱情非常高，這些熱情往往會基于不確定因素，比如對短期利率的替代，對一些規(guī)劃和融資平臺另外的擔(dān)憂等等，債務(wù)總匯有一種轉(zhuǎn)移的方式進(jìn)行下去，而最終風(fēng)險是由最后一批人來承擔(dān)的。商業(yè)地產(chǎn)未來前景非常棒，所以空間很大，空間很大并不意味著你能夠按照合適的腳步，合適的曲線走到，中間還要繞過相當(dāng)多的障礙，所以目前看到的形勢異常復(fù)雜的情情形之下。下面有請易憲容貢獻(xiàn)自己的觀點(diǎn)。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任 易憲容先生

      【易憲容】：因此時間關(guān)系我就講幾點(diǎn)，第一，中國的商業(yè)地產(chǎn)有前途，前途在哪里？我在2010年深圳項(xiàng)目開盤的時候，在未來的十年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)一個高度繁榮，因?yàn)槲覀兡壳暗姆康禺a(chǎn)市場面臨著四大轉(zhuǎn)型，第一是資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，第二是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，第三我們居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，第四我們的發(fā)展方向轉(zhuǎn)型，所以商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展不用擔(dān)心，也不會有泡沫。
      第二，只有商業(yè)地產(chǎn)才有我們的投資機(jī)會。投資房地產(chǎn)也好，投資住宅也好，只要通過信托的方式，未來商業(yè)地產(chǎn)我相信未來有比較好的發(fā)展前景。
      第三，市場到底發(fā)展什么情況，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展程度與我們住宅發(fā)展程度完全不成比例，就在于我們早幾年的政策，特別是信貸政策，整個商業(yè)地產(chǎn)各個標(biāo)準(zhǔn)都比住宅差的很遠(yuǎn)，所以商業(yè)地產(chǎn)沒有住宅市場那樣發(fā)展。房地產(chǎn)市場未來發(fā)展在哪里，并不是要做什么事，最關(guān)鍵的要給我們房地產(chǎn)市場基本功能，要改變過去全民把住宅作為一個投資工具。如果說中國政府想把政策落實(shí)調(diào)整往這個方向走，可以說，中國未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展十年，二十年，三十年的繁榮是沒有的，如果這個問題不調(diào)整，這個問題不限制，會導(dǎo)致金融危機(jī)，更重要的是住宅關(guān)系到民生，它會影響整個社會的矛盾和問題。當(dāng)我們的政策，我們的經(jīng)濟(jì)跟民生沖突的時候，一定會出現(xiàn)新的社會矛盾、社會沖突，所以中央政府對這個看的清清楚楚。
      我們的商業(yè)地產(chǎn)有很多挑戰(zhàn)，我去年到加拿大一些城市，發(fā)現(xiàn)我們國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展跟他們國家相比差距很大；去年我也到了無錫的項(xiàng)目，出來以后不僅僅帶動周邊所有的樓盤，而且?guī)恿苏麄€居民消費(fèi)文化的改變。上半年我去了大理，各個企業(yè)老板都來了，希望合適的股權(quán)方式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，所以我們現(xiàn)在不是沒有錢，關(guān)鍵是如何去找錢，如何把這個利做的比較合適一點(diǎn)。所以未來的商業(yè)地產(chǎn)會有一個快速的發(fā)展時期，當(dāng)然這個發(fā)展時期可能會面臨一些問題，但是它有一個基點(diǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不牽扯到民生，在這樣的前提條件下，我們政府對商業(yè)地產(chǎn)的引導(dǎo)比住宅地產(chǎn)來講要求會低一些。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展使整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一個新的發(fā)展，那我們的房地產(chǎn)市場就會有新的發(fā)展。
      謝謝大家。

      【主持人】：下面有請商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)軍人物來分享他對商業(yè)地產(chǎn)的理解，歡迎香港恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗先生。

香港恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗先生

      【陳啟宗】：剛才說是不是外行人對商業(yè)地產(chǎn)就很樂觀，內(nèi)行人就很擔(dān)心，這句話應(yīng)該多想一想。今天很多人從住宅房地產(chǎn)挪到商業(yè)房地產(chǎn)中去，這個事20年前就做了這個決定，我們?yōu)槭裁醋鲞@個決定，有以下幾個原因，也就是說商業(yè)房地產(chǎn)優(yōu)勝于住宅房地產(chǎn)的地方有以下幾點(diǎn)，第一是稅高，第二是沒有經(jīng)常的回收，所以盈利波動很厲害，第三政府不會允許住房不斷的往上升，也就是說政府會給他上限，最后就是以我15年和20年來建造一大批非常優(yōu)秀住房的房地產(chǎn)商，我這個人從小就不跟人家爭，不跟人家打，所以住宅房地產(chǎn)是我沒有資格進(jìn)去的行業(yè)。最近為什么多那么多住房地產(chǎn)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也是以上的這些原因。
      中國的商品房也有大概20年的歷史了，20年來基本上沒有碰到大的房地產(chǎn)的破產(chǎn)，這個在歷史上是少之又少。我在全球搞了房地產(chǎn)那么多年，沒有見到一個市場20年下去，基本沒有大的房產(chǎn)商的破產(chǎn)。進(jìn)入商業(yè)房產(chǎn)領(lǐng)域的時候會不會有破產(chǎn)的情況出現(xiàn)呢，這個是值得我們思考的問題。商業(yè)房地產(chǎn)也有他們的難處，這是沒有做過商業(yè)房地產(chǎn)的人難以想像得到的。我舉幾個例子，第一，住房是量的銷量，要以量取勝，要蓋大量的樓房，就像萬科去年銷售了1000億的營業(yè)額，第二名也有靠近700個億，在300億以上的全球有十幾家，所以絕對是量的較量，而不是質(zhì)的較量。住宅地產(chǎn)資金回流比較快，在沒有蓋好的時候就可以賣，所以資金回流是很快的事情，中國房地產(chǎn)商借貸是非常高。但是商業(yè)房地產(chǎn)是不能賣的，能夠賣的商業(yè)房地產(chǎn)肯定是垃圾的，如果不賣就有財(cái)政問題出現(xiàn)，建筑費(fèi)要付，但是你的回收要靠收租回收，所以你就有破產(chǎn)的可能性。住房地產(chǎn)對地點(diǎn)很重要，要有一兩個地鐵站，但是商業(yè)房地產(chǎn)不用一兩個地鐵站，商業(yè)地產(chǎn)差一百米就完全是兩個世界。
      住房的設(shè)計(jì)沒有太大的幻想可以做，但是在商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)來說完全是另外一回事。最近有一家很大的商業(yè)房地產(chǎn)商18個月從買地到蓋好就可以做好，我說絕對是垃圾大樓的設(shè)計(jì)者。設(shè)計(jì)一個項(xiàng)目最少要花到12到18個月，沒有12到18個月是設(shè)計(jì)不出來的，沒有每一塊土地情況不一樣，沒有18個月是設(shè)計(jì)不好的，別人是從買地到蓋好18個月，我們設(shè)計(jì)就需要18個月。
      當(dāng)然管理也很重要，財(cái)政也很重要，在財(cái)政方面恐怕會出問題的，因?yàn)槟愕呢?cái)政不健全，你就必須要賣，賣的話，你是制造視覺污染，讓中國的老百姓每天看你的垃圾大樓，你對不起社會，但是不賣的話對不起自己，你不賣的話資金鏈會出現(xiàn)問題，所以絕大部分人選擇出售的途徑，這個就是中國今天的小悲哀，就是中國人從今以后就要接受視覺的污染。
      我相信有些人盡量學(xué)習(xí)不賣，說的人很多，做的人沒有幾個，賺不賺錢還是另外一回事。沒有實(shí)力就有問題，但是并不表示別人有破產(chǎn)的機(jī)會就不會干，他們干就產(chǎn)生一個現(xiàn)象，商業(yè)房地產(chǎn)有十年皇軍旗，第一垃圾大樓不是皇軍旗，我相信很多人破產(chǎn)也不是皇軍旗，就是量的皇軍旗，全市場上的量會多的不得了，然后在某些城市會出現(xiàn)戰(zhàn)國時代。我記得在上海有一個項(xiàng)目，在我蓋好的時候是1999年，旁邊已經(jīng)有五六個大型的百貨店和商城，就排斥我們，凡是在我們店鋪不能到恒隆的店里去，結(jié)果敢不敢做？不敢做，他們的店最好的都跑我們這里來了，過了三五年之后勝敗就可以見，現(xiàn)在有一個破產(chǎn)了，有的還在，現(xiàn)在就剩下兩個，有一個賺錢的就是恒隆。
      有幾件事是商業(yè)地產(chǎn)可以肯定的，第一是垃圾大樓，因?yàn)槭巧虡I(yè)地產(chǎn)50年不變，蓋起來就不能拔掉，中國這一代人恐怕都要承受視覺的污染；第二是浪費(fèi)很大的資源，土地的資源、建樓房的資源、資金的資源都是非常大的浪費(fèi)，從老百姓的角度來看是好事，老百姓有很多選擇的，但是老百姓的眼睛是雪亮的，他們會知道什么好，什么不好；最后一點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)閲业暮暧^需要不能讓人家破產(chǎn)，在商業(yè)方面從一個角度來看是政府不管，與民生無關(guān)，第二是你破產(chǎn)政府也不管你，如果破產(chǎn)沒有在住宅房地產(chǎn)出現(xiàn)的話，會在商業(yè)房地產(chǎn)里出現(xiàn)。在房地產(chǎn)這個領(lǐng)域里最重要的不是你賺不賺錢，最重要的是你的資金鏈和現(xiàn)金流，現(xiàn)金流不行就是破產(chǎn)。所以這是一個非常好的行業(yè)，對懂得做的人來說是賺大錢。謝謝大家。

      【主持人】：非常感謝陳先生。對行業(yè)的判斷也能夠看出來，商業(yè)地產(chǎn)是充滿故事，一定是充滿的機(jī)會，就是當(dāng)你意識到風(fēng)險的時候，一定是機(jī)會最大的時候，而這個時候我們要重新回到搜狐所新上限的商業(yè)地產(chǎn)這個平臺，在這個平臺之上來看大地產(chǎn)和全行業(yè)的思維還是給很多的遐想空間的。我們下面通過一段視頻來了解一下搜狐的商業(yè)地產(chǎn)。

搜狐商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理 沈斌先生

      【沈斌】：首先感謝主持人，尊敬的各位來賓，大家下午好，我是搜狐商業(yè)地產(chǎn)沈斌，首先我代表搜狐商業(yè)地產(chǎn)歡迎大家的到來。搜狐商業(yè)地產(chǎn)通過過去的半年時間的改版籌備，在今天我們重新啟動了我們新的頁面，而全新的商業(yè)地產(chǎn)頻道不僅包括了購物中心、商鋪、寫字樓等一些平臺。此前，一直有人在大會之前問我，為什么我們的大會用魔方來作為我們的主持節(jié)，因?yàn)槟７掠址Q之為世界三大智力游戲的玩法，而且魔方又是最受歡迎的游戲之一，也希望我們商業(yè)地產(chǎn)能夠包含商業(yè)地產(chǎn)里所有的內(nèi)容，以及零售商、運(yùn)營開發(fā)，我們希望在商業(yè)地產(chǎn)在其中有無限的滲透。此外，商業(yè)地產(chǎn)又囊括賣場、商業(yè)街、寫字樓等一系列的新聞咨詢。對于零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等多種模式進(jìn)行了很好的融合。
      在今天的大會當(dāng)中，除了購物中心、商鋪、寫字樓三大平臺的傳統(tǒng)模式之外，我們今天將隆重推出我們核心產(chǎn)品，叫做地產(chǎn)融金匯，我們也希望通過我們的互聯(lián)網(wǎng)為我們開發(fā)商，我們的投資商、銀行、保險搭建一個很好的網(wǎng)絡(luò)中介。
      搜狐地產(chǎn)有三大優(yōu)勢：第一是有權(quán)威的商業(yè)地產(chǎn)咨詢平臺；優(yōu)勢第二，平臺優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場有很大的區(qū)別，產(chǎn)業(yè)鏈更加復(fù)雜，環(huán)節(jié)更多，為地產(chǎn)商提供一些很好的解決方案，為用戶日常生活方式和購物習(xí)慣提供很好的需求；第三是服務(wù)平臺，既然是互聯(lián)網(wǎng)我們肯定服務(wù)兩類，一個是業(yè)內(nèi)人士，一個是網(wǎng)友，我們通過對核心的平臺和最核心的新聞咨詢，使得我們未來的消費(fèi)者的生活習(xí)慣得到一個很好的躍升。
      下面進(jìn)入今天最關(guān)鍵的時刻，新商業(yè)大地產(chǎn)搜狐商業(yè)地產(chǎn)將璀璨亮相，下面邀請幾位嘉賓與我們共同揭幕，搜狐焦點(diǎn)總經(jīng)理曾伏虎，搜狐焦點(diǎn)副總經(jīng)黃海英女士，SPACE商業(yè)管理集團(tuán)總裁司徒文杰先生，中國房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)委員會秘書長蔡云女士，上海證大房產(chǎn)董事吳洋先生，全城熱戀鉆石量販商場董事長萬子紅，陽光新業(yè)地產(chǎn)股份公司副總裁吳堯，以及著名的主持人歌手戴軍先生。對于今天的商業(yè)地產(chǎn)來說，對于搜狐地產(chǎn)來說都是重要的時刻，再次掌聲恭喜搜狐商業(yè)地產(chǎn)。

      【沈斌】：今天也是搜狐商業(yè)地產(chǎn)在歷經(jīng)半年的時間，從我們的后臺到前臺的數(shù)據(jù)新聞內(nèi)容很長時間的后臺工作之后亮相的機(jī)會，在此從我們四面八方請來了開發(fā)商代表、協(xié)會代表以及領(lǐng)導(dǎo)，還有代理行，以及戴軍，希望每個人給我們商業(yè)地產(chǎn)一些祝福，也希望我們的商業(yè)地產(chǎn)像魔方一樣發(fā)揮很好的輝煌，使得成為大家在日常生活當(dāng)中不可缺少的游戲或者是環(huán)節(jié)。

      【戴軍】：商業(yè)地產(chǎn)是人生新的一頁，因?yàn)橐郧巴顿Y一些房地產(chǎn)還有住宅小區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)對我們來說是全新的領(lǐng)域，如果有可能的話我也開一個小店，將來在商業(yè)大地產(chǎn)板塊當(dāng)中能夠推進(jìn)。

      【蔡云】：我干脆把這幾個重新組合一下，加快大地產(chǎn)，新商業(yè)，展宏圖。

      【曾伏虎】：希望各位多多參與。

      【黃永華】：祝福搜狐商業(yè)地產(chǎn)將成為未來商業(yè)地產(chǎn)各種地產(chǎn)和精英的大平臺。

      【司徒文杰】：我祝福搜狐商業(yè)地產(chǎn)全新改版上限越來越好。

      【吳洋】：祝福搜狐商業(yè)地產(chǎn)貴聚商業(yè)地產(chǎn)全新的觀點(diǎn)以及為大家提供全新的視角。

      【黃海英】：我也代表主辦方感謝各位嘉賓對我們的祝福，我也祝福中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展越來越好，也祝搜狐商業(yè)地產(chǎn)越來越棒。

      【主持人】：謝謝幾位嘉賓。商業(yè)模式本身是有吸引力，一個人的贏是獨(dú)尊，很多人的共贏會變成一個完美的商業(yè)模式，希望把這個好的平臺與大家共同分享。什么樣的事情最容易理解？就是你已經(jīng)看清楚你是怎么盈利的；什么樣的事情充滿機(jī)會？就是外面看著很熱鬧，里面的人看著充滿風(fēng)險，從今天來看，未來商業(yè)地產(chǎn)處于孕育成功和巨大成功的前沿，走過去的人很漂亮，走不過去是另外一個故事的開始和結(jié)束，今天需要在場的各位奉獻(xiàn)更多的智慧，也需要讓大家能夠分享更多的經(jīng)驗(yàn)。下面邀請幾位上臺共同分享他們精彩的觀點(diǎn)和心得，邀請寶龍地產(chǎn)副總裁黃永華先生，上海證大總裁吳洋先生，今典地產(chǎn)集團(tuán)副總裁秦娜女士，遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理王福順先生，北京綠地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王智明先生，金地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)常務(wù)副總裁潘韜先生。

      【主持人】：首先感謝主辦方給我們這么一個機(jī)會跟大家做更多的交流。我作為本次對話的主持人，我先請各位嘉賓用非常短的時間做一個自我介紹。下面進(jìn)入這次對話的內(nèi)容。主辦方給我們提出一個要求，這次我們主要就中國未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展做一些溝通和交流。從2010年開始，中國商業(yè)地產(chǎn)突然在一夜之間就進(jìn)入非?；馃岬募铀侔l(fā)展階段，其中有三個比較突出的現(xiàn)象，第一傳統(tǒng)住宅開發(fā)商從2010年開始像萬科、恒達(dá)、金地、綠地，都成立的專門商業(yè)地產(chǎn)公司或者是商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部；第二，包括一些行業(yè)之外的像銀泰、中國平安等，都開始成立商業(yè)地產(chǎn)公司，從2010年在全國突然布局，突然要搞四五個廣場，也就是2011年開始華潤也進(jìn)行布局，從2011年萬達(dá)也土地一夜之間提出全國商業(yè)地產(chǎn)萬達(dá)，從2010年到現(xiàn)在上限突然加速，突然加速的背后有兩種聲音，第一種聲音是中國商業(yè)地產(chǎn)從2010年開始將進(jìn)入黃金發(fā)展十年，但是同時也有人提出異議，現(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)比較穩(wěn)定，現(xiàn)在上商業(yè)地產(chǎn)是錯過了非常好的時機(jī)，所以就第一個問題請各位嘉賓就今后十年發(fā)展總的趨勢和發(fā)展方向談?wù)勛约旱目捶ā?/P>

      【黃永華】：雖然專家有持不同的觀點(diǎn)，但是有很多的信息。一方面從總量上來看，中國商業(yè)上還需要一個快速發(fā)展，因?yàn)楦鞘谢M(jìn)程相配套，跟老百姓的生活習(xí)慣相適應(yīng)。但是另一方面來看，我非常同意剛剛陳總的總結(jié)，在業(yè)內(nèi)已經(jīng)感到風(fēng)險在不斷的加大，外面還是大片大好。在這樣一種情況下，總量一定是放大的，但是逐步的最小總量到逐步的最小品質(zhì)做改變。另外，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步的發(fā)展，也要求各個地方政府對它的規(guī)劃要做出相應(yīng)的調(diào)整，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在很多的政府規(guī)劃對商業(yè)地產(chǎn)的布局和規(guī)劃，這個規(guī)劃是比較隨意，這樣就使得商業(yè)地產(chǎn)建容易，但是經(jīng)營起來越來越困難。就我個人的觀點(diǎn)來講，總量是在擴(kuò)大，市場應(yīng)該是逐漸向好，但是競爭甚至是某種程度上是一種并購在兩三年以后馬上就會出現(xiàn)，最終的競爭一定是從多品牌走向若干個強(qiáng)品牌而轉(zhuǎn)變。

      【王福順】：我是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對商業(yè)地產(chǎn)的判斷做過很多思考，真正開始啟動除了寫字樓之外，實(shí)際在2009年開始，加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度和份額也基于未來發(fā)展的思考，也和我們整體戰(zhàn)略思考相契合。從大的市場方面來看，機(jī)會還是蠻大的，未來還有很多的機(jī)會，無論是從經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、GDP的增長、人們消費(fèi)習(xí)慣的改變、還有外資進(jìn)入，還有大型外資商業(yè)品牌商的進(jìn)入都帶來的機(jī)會。同時，目前住宅的開發(fā)除了住宅商品的限制之外，各地的政府無論是一線二線甚至三線城市對于商業(yè)的配套要求也越來越大，這些要求迫使開發(fā)商在思考和尋求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的途徑和方向。中國商業(yè)地產(chǎn)復(fù)雜程度、要考慮的問題和住宅是沒有辦法比的。

      【王智明】：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景業(yè)內(nèi)確實(shí)有很多的看法，也有各種不同的提法，其中有一個比較熱鬧的提法就是“春天論”，春天論這個提法容易誤導(dǎo)，如果講中國商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展前景或者從宏觀角度來看中國商業(yè)地產(chǎn)未來比較好的發(fā)展前景，這個我贊成，這個是基于中國宏觀經(jīng)濟(jì)未來會持續(xù)的向好，中國的城市化進(jìn)程還處在一個快速發(fā)展時期，另外中國的消費(fèi)品市場這些年也是比較高的增幅，從這個角度來講，中國商業(yè)地產(chǎn)未來的宏觀機(jī)遇還是很好，前景好看好。但是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)有很大的不同，住宅地產(chǎn)宏觀機(jī)遇很容易轉(zhuǎn)為微觀機(jī)遇，而商業(yè)地產(chǎn)不一樣，這個宏觀機(jī)遇能不能轉(zhuǎn)化成作為一個公司的微觀機(jī)遇，能不能轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目的機(jī)遇，這個不一定，完全取決于這個項(xiàng)目本身所屬的地塊，所在城市的人口、購買力，以及整個項(xiàng)目所在的商圈，所以春天論讓行業(yè)誤以為味遍地是黃金。住宅領(lǐng)域過去也是這樣，在過去十多年將近二十年間，每個行業(yè)都賺錢，但是回頭看看商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)當(dāng)中還是有很多項(xiàng)目失敗了，很多投資虧損了，所以對商業(yè)地產(chǎn)春天來的說法要慎重，要理性冷靜的去看待。

      【吳洋】：商業(yè)地產(chǎn)未來十年的發(fā)展趨勢，我們通常認(rèn)為未來的十年還是大有可為的。我們城市結(jié)構(gòu)角度來講，一線城市商業(yè)地產(chǎn)是屬于發(fā)揮提升的角度，二線城市的商業(yè)地產(chǎn)是屬于提升，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)屬于發(fā)展期，所以商業(yè)地產(chǎn)未來十年只要是宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的問題，應(yīng)該是大有可為的。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)是緊密相關(guān)的。
      另外從商業(yè)地產(chǎn)本身，是專業(yè)化程度全跨接的全產(chǎn)業(yè)鏈整合的行業(yè)，所以要求各個專業(yè)能夠精耕細(xì)作，能夠非常精細(xì)化。
      一談到商業(yè)地產(chǎn)，我們往往會容易走入一個誤區(qū)，還是談到地產(chǎn)，作為開發(fā)商來講，未來十年開發(fā)商的轉(zhuǎn)型是開發(fā)商要結(jié)合運(yùn)用管理商進(jìn)行轉(zhuǎn)型，如果不是這樣的話，單純靠開發(fā)商去做商業(yè)地產(chǎn)，最后它的目的資本最大化。

      【王永平】：今天借助搜狐商業(yè)地產(chǎn)的上限，是商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)一個很好的聚會，今天這個會議是屬于行業(yè)當(dāng)中一個很重要的聚會，所以也希望大家在這個會議當(dāng)中能夠聽到更多的大家新的見解，搜狐商業(yè)地產(chǎn)給我們提供了一個很好的平臺。
      再一個，作為商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)者，目前這個形勢應(yīng)該是好的形勢，   雖然說泡沫來了，商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)等等，但是作為這個行業(yè)的從業(yè)人員，我們一定會覺得這是一個好的時機(jī)，如果說沒有這樣形勢的話，商業(yè)地產(chǎn)可能還是在黑暗當(dāng)中摸索，所以這是一個很好的形勢。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)說起來是故事很美，但是真正做的這些人覺得非常艱難。
      我們談到商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際它是一個非常廣泛的概念，我們在不同人的口中說出來的商業(yè)地產(chǎn)也是不一樣的，比如商業(yè)地產(chǎn)包括可售的商鋪，剛才恒隆老總說商業(yè)地產(chǎn)不能賣，實(shí)際它針對的不是商鋪，有商鋪，有寫字樓，還有其他形式，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)要關(guān)注其中一個主要的業(yè)態(tài)，就是規(guī)模型的商業(yè)，比如類似于購物中心，因?yàn)檎f起來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展如果只是小的商鋪，就說投資商鋪使得商業(yè)地產(chǎn)得到很好的發(fā)展，這個有偏頗。只有通過規(guī)模型的商業(yè)，大的商業(yè)中心，它的發(fā)展才能帶動整個區(qū)域的發(fā)展，所以做規(guī)模性商業(yè)是非常復(fù)雜的。
      目前大家談到比較難，實(shí)際更多的是我們大家仍然是用地產(chǎn)性的思維去操作商業(yè)地產(chǎn)。地產(chǎn)的核心往往它是一個集成的集成商、組織者，把自己的資產(chǎn)組織好，用大量的資金快速的銷售、快速的回籠來獲得最后的收益。反過來，商業(yè)地產(chǎn)恰恰是它跟住宅地產(chǎn)的開發(fā)核心特點(diǎn)不一樣的，它需要深入的研究，慢慢在深入研究的過程當(dāng)中，我們只有掌握了商業(yè)地產(chǎn)真正的從開發(fā)和運(yùn)營，我們才能做的更好。
      我們提到三位一體化，一個一體化就是我們規(guī)劃設(shè)計(jì)和整個商業(yè)經(jīng)營的一體化，第二是招商和運(yùn)營的一體化，第三是商業(yè)和物業(yè)的一體化?，F(xiàn)在我們做商業(yè)地產(chǎn)的各個當(dāng)中，很多企業(yè)仍然是分離的居多。很多在分離的各個當(dāng)中依然產(chǎn)生各種各樣的問題，所以今天利用搜狐商業(yè)地產(chǎn)上限這樣一個平臺，大家共同討論如何使商業(yè)地產(chǎn)能夠健康有序的發(fā)展，這是我們應(yīng)該去探討的。

      【主持人】：謝謝剛才幾位嘉賓對這個問題進(jìn)行非常精彩的觀點(diǎn)的闡述，如果總結(jié)一下，就是商業(yè)地產(chǎn)未來十年的發(fā)展或者是未來一段時間的發(fā)展市場機(jī)會很大，但是同樣風(fēng)險也很大。我在這里給大家貢獻(xiàn)幾個數(shù)字，第一組數(shù)字在美國全社會消費(fèi)額70%是發(fā)生在購物中心，而中國的比例數(shù)字不足15%。第二數(shù)字，中國城市化進(jìn)程到去年年底剛到50%，不到49.6%，這個在全世界的商業(yè)發(fā)展規(guī)律史上，當(dāng)發(fā)展到50%的時候，恰恰是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速發(fā)展的起點(diǎn)，這在全國其他發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家充分證明了。最后一組數(shù)據(jù)，從09年第一季度，二線城市占GDP增幅在20%，基本是GDP增幅的2倍以上。所以未來中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展肯定是非常大前景非常好。同時宏觀的樂觀能不能轉(zhuǎn)化為微觀的樂觀，就是宏觀的機(jī)會能不能轉(zhuǎn)化為各位企業(yè)的機(jī)會，這個跨度是非常大的。剛才說現(xiàn)在是戰(zhàn)國時期，我非常同意這個觀點(diǎn)，戰(zhàn)國時代意味著對企業(yè)個體來講怎么去分這個蛋糕難度還是非常大的。
      下面我們展開第二個話題，對于企業(yè)個體來講如何把宏觀的機(jī)會轉(zhuǎn)化為微觀的機(jī)會，在這個過程中我們面臨的主要風(fēng)險和問題，致命的因素都有哪些。我建議從黃總開始，因?yàn)槲抑傈S總在寶龍是主管人力資源的副總裁，我覺得下一階段最大的制約因素是人才因素，不知道黃總同不同意這個觀點(diǎn)。

      【黃永華】：英雄所見略同，現(xiàn)在你們?nèi)タ矗珖虡I(yè)地產(chǎn)競爭最激烈的有的人說土地，實(shí)際土地還沒有到競爭最激烈的時候，現(xiàn)在實(shí)際上最激烈的是商業(yè)地產(chǎn)的人才。拿寶龍來講，因?yàn)槲覀兡壳霸谌珖?5個城市33個項(xiàng)目，在這些項(xiàng)目中間，拿我們自己理想的標(biāo)準(zhǔn)來講，從儲備的角度來講，我們明顯感覺到恰當(dāng)?shù)谋壤易约簝?nèi)部培養(yǎng)一個，外面招11個，這樣形成一個團(tuán)隊(duì)組合比較穩(wěn)定，但是實(shí)際是倒過來，內(nèi)部要選拔11個，外部要交兩個。按照我們整體戰(zhàn)略來講，我們希望在一個看得見的規(guī)劃中間能夠做出100個寶龍廣場的話，我們算了一下，從地產(chǎn)一直到商業(yè)營運(yùn)，到后面做的自營一部分的百貨和KTV，還有酒店，大概需要500個總經(jīng)理，我們和高校合作來培養(yǎng)人才。另外一方面，外部人才的引進(jìn)尤其是優(yōu)秀人才的引進(jìn)現(xiàn)在變得異常艱難。商業(yè)地產(chǎn)人才薪酬基數(shù)會不斷的提高，現(xiàn)在很多人都跑到商業(yè)地產(chǎn)公司做總經(jīng)理，副總經(jīng)理，有的已經(jīng)做到副總裁。這個過程當(dāng)中，每個從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)大家都是很重視商業(yè)地產(chǎn)的人才，但是就目前來講，很多人的目光還是集中在外部，商業(yè)地產(chǎn)的精英和單純的住宅地產(chǎn)開發(fā)人才的培養(yǎng)和形成團(tuán)隊(duì)的過程是完全不同的，住宅地產(chǎn)來講，外面招三個比較骨干的人員，其他全部在當(dāng)?shù)卣袥]有太大的問題，然后要把商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營好這個團(tuán)隊(duì)，一個是數(shù)量要求比較高，第二是管理要求比較高，另外是整合外部資源的能力比較好，很多商業(yè)地產(chǎn)不能在一個地方做的很好，因?yàn)闊o法一個資源集中到這個區(qū)域，所以造成很大的問題。在這個過程當(dāng)中，人才的爭奪將是商業(yè)地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵。
      第二個不同的是商業(yè)地產(chǎn)的品牌，現(xiàn)在的數(shù)量很多，就像十年前看全國涌現(xiàn)很多的超市，但是現(xiàn)在能夠數(shù)的下來的超市就是排在前面的五到八家，其他的都已經(jīng)轉(zhuǎn)型了，或者是變換一種形態(tài)，所以未來商業(yè)地產(chǎn)的這種整合也是必然。

      【王永平】：商業(yè)地產(chǎn)從內(nèi)部來講核心還是一個錢與人的問題，這兩個問題缺一不可。錢的問題還是雙向的問題，不僅僅有一個外部能夠融進(jìn)資金能夠開發(fā)，我們講持有性的物業(yè)也不是一直持有，能夠跟資本市場對接，能夠有錢開發(fā)，要有連鎖品牌化發(fā)展，還能夠退出去，能夠跟資本市場對接，進(jìn)出口兩塊業(yè)務(wù)都能夠做好，才能是打通一個渠道。
      再一個是人才的問題，一個是人才確實(shí)相當(dāng)短缺，所以說商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還有一些問題，一個是不協(xié)調(diào)，一個跟當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)總量不協(xié)調(diào)，增長不協(xié)調(diào)，跟消費(fèi)不協(xié)調(diào)。我們具體看到很多城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是十幾的增幅，都是30多，40多，甚至50多翻倍的增幅，這里還要考慮到中國國情，中國大量消費(fèi)是在百貨商場，還有各種大賣場非購物中心的商業(yè)形態(tài)來構(gòu)成的，所以機(jī)會不能簡單的類比。
      另外市場上人才的價格現(xiàn)在炒的都不低，動不動年薪好幾百萬，只要在大公司做過的，不管你是不是有足夠的經(jīng)驗(yàn)，或者是做一個項(xiàng)目完整了解產(chǎn)業(yè)鏈，這樣對整個市場，對人才的培養(yǎng)，對行業(yè)發(fā)展也不是良性的。而且好的商業(yè)地產(chǎn)的人才不光是一個待遇要提高的問題，更重要的是真正發(fā)揮他們專業(yè)作用和影響。

      【主持人】：我們這三個企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時間并不是特別長，你作為老同志有沒有新的問題。

      【吳洋】：新問題就是如何來創(chuàng)新，老同志不敢當(dāng)，因?yàn)樽C大從事商業(yè)地產(chǎn)是比較早的，但是我們沒有像其他公司大力去拓展，我們打造幾個系列產(chǎn)品，但是系列產(chǎn)品從喜馬拉雅從前端開發(fā)和運(yùn)營管理都是我們自己在做，從2000年開始做，主要是在上海。我們走到今天發(fā)現(xiàn)一個問題，就是困擾我們的問題，今天討論的是住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，也帶來的開發(fā)轉(zhuǎn)型。同時我們發(fā)現(xiàn)另外一個問題，走到今天，實(shí)際已經(jīng)到了商業(yè)地產(chǎn)理念趨勢的轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時刻，也就是說現(xiàn)在的商業(yè)應(yīng)該怎么去做，是否還按照某某模式去做，還是按照傳統(tǒng)的方式去做，這是我們現(xiàn)在要考慮的問題。我們最后總結(jié)出來現(xiàn)在發(fā)展趨勢消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，我們做商業(yè)地產(chǎn)要根據(jù)消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，帶動消費(fèi)者，引領(lǐng)消費(fèi)者，這是困擾我們的一些問題。

      【主持人】：住宅地產(chǎn)現(xiàn)在轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)特殊的制約因素典型的問題請兩位老總說說你們的想法和感受。

      【王福順】：做商業(yè)地產(chǎn)從大的方面來說是三個方面：
      一個是融資方面的風(fēng)險，也就是說融資模式，融資的規(guī)模，融資的成本，這一塊對做商業(yè)地產(chǎn)來說存在很大的問題，資本結(jié)合等等這些模式的建立需要開始真正考慮的。
      第二個是運(yùn)營的風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)鏈條更長，管理相對比開發(fā)住宅地產(chǎn)要復(fù)雜的多，所以這一塊風(fēng)險比較大。
      另外就是投資的風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)的投資無論是宏觀條件多么好，但是對于投資的決策要考慮的因素和住宅市場是完全不同的，投資正確，商業(yè)地產(chǎn)就會帶來收益，投資不正確，商業(yè)地產(chǎn)是不可能盈利的。
      對于我們來講，商業(yè)模式的建立還是在摸索探索的階段，另外市場對商業(yè)地產(chǎn)過渡的膨脹，還有商業(yè)地產(chǎn)比較高的杠桿作用，實(shí)際都是給這個行業(yè)的風(fēng)險帶來提升的因素。

      說一點(diǎn)具體的，商業(yè)地產(chǎn)各個企業(yè)都在做，這個跟企業(yè)戰(zhàn)略和資金都有很大的關(guān)系，有些人也提到了，就是人的問題，做商業(yè)地產(chǎn)肯定要有人來做，就是要找對人，究竟找什么樣的人。我們這個行業(yè)當(dāng)中的人有來自不同的行業(yè)，做商業(yè)地產(chǎn)首先要熟悉地產(chǎn)，其次還要熟悉商業(yè)地產(chǎn)，只是知道地產(chǎn)而不了解商業(yè)，往往這個項(xiàng)目做成最后是只是概念，有些地產(chǎn)公司搞一個什么活動，搞一個什么簽約儀式往往都是一個概念，如果說他不懂商業(yè)的基本核心操作的東西，這個項(xiàng)目遲遲開不了業(yè)，因?yàn)樗麤]有掌握商業(yè)運(yùn)營核心的東西。
      如果只懂商業(yè)而不了解地產(chǎn)也會有問題，這樣對于投資者，對于老板，只是過多考慮商業(yè)的運(yùn)營效率，而不注重操作回報，這是不行的。
      再一個隨著這個行業(yè)的發(fā)展，很多地產(chǎn)企業(yè)如果做規(guī)模商業(yè)是必須要成立運(yùn)營管理公司的，不是原來的概念，很多都是想我們地產(chǎn)公司已經(jīng)發(fā)展這么大了，我需要找一個總監(jiān)，找?guī)讉€人就做了，這是不可行的。所有的工作一開始就要介入，比如說北京綠地商業(yè)管理有限公司，在項(xiàng)目的開發(fā)階段，設(shè)計(jì)階段，我們的運(yùn)營管理階段已經(jīng)介入了，隨時參與相關(guān)的設(shè)計(jì)，相關(guān)的規(guī)劃，同時在施工的過程當(dāng)中，我們的團(tuán)隊(duì)并且要經(jīng)常性的去現(xiàn)場巡查，通過巡視發(fā)現(xiàn)它各種各樣的不合理。商業(yè)地產(chǎn)最終以什么為基準(zhǔn)，是以商業(yè)需求為基本點(diǎn)，而不是以這些設(shè)計(jì)師所謂的規(guī)范和美學(xué)設(shè)計(jì)為主，一定以商業(yè)需求為主。于是我們在巡視過程當(dāng)中就會挑出來，比如同樣的管線安裝，我們就會看到有些閥門安裝不合理，沒法進(jìn)行檢修等等。我們的品牌商家也希望團(tuán)隊(duì)專業(yè)，大家才愿意進(jìn)到這個商場來，大家共同打造商場，推動商場的發(fā)展。所以規(guī)模性的商業(yè)地產(chǎn)尤其是購物中心這類的，一定要有專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，并且是盡早的介入，而不是開發(fā)商超建完了再招人，這是不可以的。

      【主持人 潘韜】：謝謝各位嘉賓從實(shí)際工作當(dāng)中給大家交流了一些關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問題，總結(jié)起來是三個方面比較突出，一個是人才問題，21世紀(jì)最缺的還是人才；第二個問題是金融問題，怎么解決在中國做商業(yè)地產(chǎn)的融資問題，包括資本推出問題，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)最本質(zhì)的屬性是金融屬性，所以怎么解決金融問題，融資問題；最后一點(diǎn)，就是如何結(jié)合中國獨(dú)特的我們自己市場狀況和市場條件，來形成有一定創(chuàng)新意識的商業(yè)模式的問題。
      由于時間的關(guān)系，我們這一節(jié)就到此結(jié)束。

      【主持人】：非常感謝，謝謝各位嘉賓，今天的會場坐無虛席，說明對于每一場商業(yè)地產(chǎn)的論壇大家都倍感珍惜，所以也需要聽到不同的判斷，今天我們應(yīng)該感謝搜狐商業(yè)地產(chǎn)上線的時機(jī)，為大家能夠把這么多的思想?yún)R聚一堂。
      下面邀請幾位嘉賓上臺，我們要開啟的搜狐商業(yè)地產(chǎn)的品牌精英會和融金會，邀請幾位嘉賓：邀請搜狐零售品牌精英會會長黃海英女士，搜狐商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理沈斌先生，中國步行商業(yè)街工作委員會主任韓健徽先生，中國烹飪協(xié)會副秘書長李亞光先生，中國購物中心產(chǎn)業(yè)咨詢主任郭增利先生，還有各位零售品牌的代表。
      下面我們通過一段視頻來了解一下搜狐商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)融金會。
      下面是今天商業(yè)地產(chǎn)金融論壇，前面各位嘉賓做一個判斷，無論如何我們看商業(yè)地產(chǎn)都應(yīng)該有更強(qiáng)的金融屬性，而這又變成一個資金密集型的行業(yè)也是一個必然，在現(xiàn)在整個融資環(huán)境，無論對商業(yè)住宅開發(fā)還是對商業(yè)地產(chǎn)來說，前者已經(jīng)掐住了脖子，后面緊縮的程度也是一天勝過一天，所以在目前的狀態(tài)下如何保證持續(xù)的現(xiàn)金流，如何保證成功的開發(fā)模式，甚至如何能夠保證既有項(xiàng)目的完成，都變成了一個非?？简?yàn)人的一個又一個的命題，不僅僅是過去類似項(xiàng)目開發(fā)的挑戰(zhàn)。下面 我們需要從融資和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的角度來邀請幾位嘉賓上臺共同分享。邀請嘉賓焦青、金勇、楊澤軒、王克明、唐聞，邀請這次論壇的主持嘉賓朱凌波先生。

      【朱凌波】：很高興有幸客串這場主持。前面兩位演講嘉賓他們說的問題，包括上一場的對話嘉賓跟我這場話題很有關(guān)聯(lián)性。第一位嘉賓說的零負(fù)擔(dān)我們不知道是不是最好的方式，尤其在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至在國際商業(yè)領(lǐng)域是最好的模式。第二是香港金融所長是非常發(fā)達(dá)多元的而且和國際接軌的市場。第三位嘉賓對大陸商業(yè)地產(chǎn)評價過程當(dāng)中也直言不諱，所以我們今天這幾位嘉賓有金融機(jī)構(gòu)，也有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可能不同的企業(yè)在不同的階段，不同的企業(yè)模式對地產(chǎn)金融理解不容易，所以首先請大家談?wù)動^點(diǎn)，從你自己所在企業(yè)現(xiàn)在這個時段你們對中國商業(yè)地產(chǎn)的融資，包括終端的變現(xiàn)整個金融地產(chǎn)企業(yè)你們的體會。

      【楊澤軒】：商業(yè)地產(chǎn)的三重屬性，商業(yè)、地產(chǎn)、金融，從三個維度來看不同的企業(yè)，如果從地產(chǎn)企業(yè)來看，專業(yè)性是商業(yè)地產(chǎn)欠缺的，金融也是民營商業(yè)地產(chǎn)所欠缺的，所以目前主流的進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的民營企業(yè)基本上都在以現(xiàn)金流穩(wěn)資產(chǎn)的方式進(jìn)行操作，當(dāng)前政策可能對這塊影響是比較大的。當(dāng)然對房地產(chǎn)企業(yè)像陳啟宗港資背景或者是央企背景的，可能資金方面不存在比較大的壓力，這是地產(chǎn)企業(yè)。商業(yè)企業(yè)擅長是商業(yè)，金融因?yàn)橛鞋F(xiàn)金流的流動，比較好的商業(yè)企業(yè)可能這方面也不是很缺，可能最大的問題是在當(dāng)前整個大地產(chǎn)環(huán)境下的運(yùn)作問題。由于金融企業(yè)也不玩兒建設(shè)，也不做太多的商業(yè)方面的管理，所以他更多的是通過收購，當(dāng)然他們也在組建自己的團(tuán)隊(duì)，所以三個維度來看企業(yè)，影響最小的可能是金融企業(yè)，因?yàn)樗麄冇泻芏嗟腻X做收購，影響最大的可能是目前身處地產(chǎn)行業(yè)受整個政策環(huán)境影響的地產(chǎn)企業(yè)，尤其是民營的地產(chǎn)企業(yè)，這是我的觀點(diǎn)，謝謝

      【王克明】：我是嘉實(shí)基金的，從金融的角度來看，實(shí)際上市場并不缺資金，目前市場有大量的資金在等待進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域。但是現(xiàn)在缺的是什么呢？缺的是有效的渠道或者是有效的管道，能夠把社會上大量的想進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，想進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的資金能夠有效的輸送到資金的需求這一方，也就是開發(fā)商手里。這些資金應(yīng)該說比前期開發(fā)商所依賴的銀行貸款或者是信托資金，或者是外資，或者是PE來講，他的資金成本應(yīng)該是更低的。但是，這種低成本的資金屬性是極度的厭惡投資人，也就是說主要的投資者群體可能是一些機(jī)構(gòu)，而不是零售，在中國這個市場上可能主要的還是以保險資金、社保資金、企業(yè)資金這些機(jī)構(gòu)投資人的資金為主，因?yàn)檫@些錢都是老百姓養(yǎng)老準(zhǔn)備退休能夠穩(wěn)定社會秩序的錢，所以這種錢對投資項(xiàng)目的要求回報的高低并不是第一位的，要求第一位的是它的安全性，第二是它的流動性，資金收益的高低可能是排在第三或者是第四，就是商業(yè)地產(chǎn)如何保證資金能夠?qū)崿F(xiàn)投資者三種投資標(biāo)準(zhǔn)的訴求，可能下一步我們在打造或者是制造輸送管道的時候必須要解決的問題。上市公司的資金成本是最低的，不需要還本也不需要付息，只要給投資人講一個故事就行了。但是拿低成本的資金需要符合嚴(yán)格的上市IPO增發(fā)配股的信息披露以及審核需求。同樣如果房地產(chǎn)想拿到成本的穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)投資者的資金，  也需要迎合投資者對這方面的需求。一方面會有大量的低成本存在，目前社會上保險資金總規(guī)模已經(jīng)超過了5萬億，社保超過一萬億，企業(yè)年金有幾千億，這些資金都很希望能夠進(jìn)入到房地產(chǎn)，特別是商業(yè)地產(chǎn)里，如何讓這些資金流入需要我們各個方面共同努力打造的過程。
      中國證監(jiān)會前一段已經(jīng)放行了QDII，如果中國的宏觀調(diào)控政策能夠有一個階段性的結(jié)果，如果中國的（R）推出來，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者和投資者資金的推出，這個融資的對接也就實(shí)現(xiàn)了。按揭讓中國的住宅市場繁榮了十幾年，如果讓中國的商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)有十年或者是更遠(yuǎn)時間的繁榮，可能第二段金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，就是中國（R）是迫在眉睫的。如果這個出來以后，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者和商業(yè)地產(chǎn)的投資者，以及商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者這幾個方面來講，對商業(yè)地產(chǎn)的資金和商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)就有了結(jié)合，所以我們作為金融機(jī)構(gòu)希望在這三者之間提供一個橋梁，能夠打通這個渠道，能夠?yàn)檫@些需求者提供融資投資和上市的解決方案。

      【金勇】：我是世邦魏理仕的金勇，金融方面缺的是長期資本，長期資本就是你能夠把這個錢砸在一個項(xiàng)目上十年，可以得到很高的回報，實(shí)際也有很多資本是可以成為長期資本的，但是缺少一系列的擴(kuò)音器，確實(shí)很多的籃子讓不同屬性的資本落在不同的框里，然后框再拿去投資，缺少這套過濾系統(tǒng)，從錢的屬性來講不是分的很清楚，缺的是長期的能夠存下去的。錢總一直在講資金回籠是零負(fù)擔(dān)，其實(shí)是有原因的，因?yàn)樗腻X砸在開發(fā)和運(yùn)營上，一砸砸十年，他的回報做的好的話可以達(dá)到40%，這40%是十年的回報，第一年、第二年，第三年，第四年都是負(fù)的，對他來說去貸款是很大的負(fù)擔(dān)，因?yàn)榍皫啄甓几恫黄鹄?，最后四五年的時候每年的回報率是百分之百以上，所以這樣情況下用銀行貸款有非常大的困難。
      萬達(dá)是一個復(fù)制型的，而且萬達(dá)可以用一些住宅，用一些別的開發(fā)項(xiàng)目來補(bǔ)他的商業(yè)開發(fā)，兩者是完全不同的模式，互相之間也沒有什么特別能夠值得借鑒的方面。到最后能夠沉積下來，能夠沉淀，最后在金融表現(xiàn)里能夠沉淀到資本市場里去，這個就到了（R）市場，我們在商業(yè)市場里缺乏最后的沉淀機(jī)制，可以上市，也可以直接通過股權(quán)上市，但是通過股權(quán)上市在很多方面對商業(yè)地產(chǎn)，包括稅收，包括一些財(cái)務(wù)上的特性使真正完全用股權(quán)沉淀的話會有點(diǎn)困難，但是物業(yè)方式是比較容易的。這種情況下，要不然完全靠自有資金，要不然就靠別的物業(yè)，銷售型物業(yè)，能夠把資金周轉(zhuǎn)起來，還有能不能通過別的方式，現(xiàn)在更多的的是靠創(chuàng)新這個形式去實(shí)現(xiàn)。

      【焦青】：首先祝賀搜狐商業(yè)地產(chǎn)全新上線，作為商業(yè)地產(chǎn)有三大類型，第一種類型是散戶的銷售，還有部分銷售，像住宅類，部分自持，部分復(fù)制，還有一類是絕大部分自持，我們是以自持為主，這三類各有優(yōu)缺點(diǎn)，第一類散戶銷售優(yōu)點(diǎn)是回籠資金很快，但是今后很難做到統(tǒng)一經(jīng)營，包括業(yè)態(tài)的形成、布局基本是無法控制；第二類是快速復(fù)制，但是很很大的問題是同質(zhì)化很強(qiáng)，如果其中一部分出現(xiàn)問題，其他一樣會出現(xiàn)問題，最大的沖擊是來自于網(wǎng)絡(luò)。第三是以自持為主，優(yōu)勢是能夠統(tǒng)一經(jīng)營，保證自己規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，如果順利渡過這個時期，長期來說是非常有利的，對這個商業(yè)的增值、物業(yè)的增值是非常有利，但是弱點(diǎn)就是資金承擔(dān)很大。
      實(shí)際我們也經(jīng)歷了幾年，從建設(shè)到招商，一直到現(xiàn)在的營業(yè)?，F(xiàn)在也看到商業(yè)地產(chǎn)很熱，有一個很好的環(huán)境，至少沒有出現(xiàn)很多的限制條件，也盡量避免大家一窩蜂的上，這樣也會出現(xiàn)問題。我們及早的討論這些問題，至少我認(rèn)為比前幾年都熟悉了，不像住宅一窩蜂上肯定會造成業(yè)態(tài)的競爭。
      作為我們商場項(xiàng)目的運(yùn)作，優(yōu)勢在于我們比較早的從住宅市場轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)，我們已經(jīng)做了好幾年了，前期運(yùn)作過程當(dāng)中需要做開發(fā)對貸款，后期運(yùn)營要盡量轉(zhuǎn)為經(jīng)營型對貸款，在中國市場還需要一些金融杠桿的配置。在我們項(xiàng)目運(yùn)作過程當(dāng)中前期也經(jīng)過這么一個國家，開始時也是開發(fā)貸。這個過程也面臨兩個挑戰(zhàn)，但凡有些業(yè)態(tài)出現(xiàn)問題主要是因?yàn)榫W(wǎng)購產(chǎn)生的競爭，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達(dá)，特別是現(xiàn)在白領(lǐng)工作很忙，也很少有時候逛商場，他們從網(wǎng)絡(luò)上，包括國際化的，很多東西都可以從網(wǎng)上購到，這樣對過去普通品牌沖擊很大，我們現(xiàn)在在主動的調(diào)整。
      另一方面我們加大了商業(yè)模式，在購物的同時加大了娛樂化、餐飲項(xiàng)目，完成一些日常的需求是家樂福，電器基本是國美就完成了，所以我們今后要加大餐飲的量。另外是教育類的量，家居的量，要采取一種差異化的競爭，這樣才能使得它有序健康的發(fā)展。

      【唐聞】：首先祝賀搜狐新商業(yè)大地產(chǎn)的開幕，今天我看到新商業(yè)大地產(chǎn)想分享一下我們基金最近投的幾個項(xiàng)目，我們最近投了基金看好的兩個商業(yè)模式，有文化的，有科技的，有旅游的商業(yè)，我們最近投了一個美和房車，放到那個地方有樓梯，有陽臺，我們通過我們的優(yōu)勢把它的戰(zhàn)略重新改一遍，把它的組織機(jī)構(gòu)，把它的人才重新加進(jìn)去，現(xiàn)在的價值現(xiàn)在翻了五倍。另外我們投了新能源，我們有太陽能的光伏板，下面有儲能，每個車位上可以充電。大家看到的是一個工業(yè)產(chǎn)品，現(xiàn)在很多企業(yè)和我們洽談是把它當(dāng)成一個商用地產(chǎn)項(xiàng)目，這里的項(xiàng)目是需要大量的資金，我們怎么吸引資金進(jìn)來，我以前也做過商業(yè)地產(chǎn)，你能不能形成一個品牌，如果不能形成品牌的話，錢是不流向你。我非常同意王克明的觀點(diǎn)，錢是非常多，但是誰來幫助他管理，我們投向誰，我們有一個說法，就是投什么樣的企業(yè)就看創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的企業(yè)，就是他有沒有創(chuàng)新性，這個團(tuán)隊(duì)有沒有創(chuàng)業(yè)的精神，如果這兩點(diǎn)都有，它還具有分享精神，我們就可以投。謝謝。

      【朱凌波】：剛才幾位嘉賓都從所在機(jī)構(gòu)包括個人都談了很多觀點(diǎn)，其實(shí)中國的商業(yè)地產(chǎn)金融體系的建立，除了剛才大家說的資金來源、渠道，其實(shí)還有一個更重要的是金融的政策，關(guān)于國際化商業(yè)地產(chǎn)金融有很成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，我們業(yè)內(nèi)也呼吁了很多年，但是對金融政策沒有放開，如果不放開，大家很多的希望都很難落地，很難變成現(xiàn)實(shí)，今天談的觀點(diǎn)也都是老生常談的觀點(diǎn)，大家就說說對中國金融商業(yè)地產(chǎn)的寄語和希望。

      【楊澤軒】：期待中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展時期，大家不同的企業(yè)類型在政策還沒有出來的時候努力探索一種適合自己企業(yè)類型的融資模式。

      【王克明】：前面恒隆的陳總做了非常精彩的演講，他的經(jīng)驗(yàn)我非常欣賞，但是有一點(diǎn)我不敢茍同，他說商業(yè)地產(chǎn)不是用來賣的，買出來的全是垃圾，如果是這樣的話，那中國的（R）可能再有十年也出不來，而是細(xì)分養(yǎng)老金，退休金，所以中國一定要借鑒周邊的市場經(jīng)驗(yàn)，特別是香港的經(jīng)驗(yàn)，不能把一批垃圾，自己都不愿意持有的東西塞給公眾，塞給散戶，各位想投資又沒有渠道的投資者，一定要把精辟，把符合投資者需求的產(chǎn)品推給資本市場。另外，要給資本市場留下一點(diǎn)點(diǎn)盈利的空間。開發(fā)商也沒有因?yàn)樽约洪_發(fā)了住宅，一萬塊錢的銷售最后漲到四萬，五萬，甚至到七八萬而后悔，所以商業(yè)地產(chǎn)在這一點(diǎn)上跟住宅是同樣的思路，否則你自己持有一個住宅資金回流期是兩到三年，最多不超過五六年，但是一個商業(yè)地產(chǎn)資金的回收期如果單純靠租金收益，大概是15到25年，甚至35年，如果資本市場沒有有效的對接，單單靠開發(fā)商自有的資金，這個市場是很難繁榮。但是如果跟資本市場對接，就一定給投資人留下資產(chǎn)升值的空間，也一定不要垃圾和自己不想要的東西推給投資人。

      【金勇】：商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)是一個很復(fù)雜的行業(yè)，競爭也很激烈，往下看不會像住宅地產(chǎn)能夠很快的做大。中間大家提到人才的瓶頸，就是專業(yè)化，就包括現(xiàn)在的萬達(dá)情況也是，現(xiàn)在遇到最大的瓶頸也是人才的問題，現(xiàn)在最好的方案就是外包，很多專業(yè)服務(wù)外包給專業(yè)的服務(wù)商，當(dāng)然我們現(xiàn)在這個市場上的服務(wù)商還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，理想的狀態(tài)是做商業(yè)中心的時候是不同的專業(yè)由不同的服務(wù)商提供的，完全由一家公司來做是非常困難的事情。
      另外，從資金上來講逐漸也會變成分不同階段，資金是有特性的，有些是需要長期的，有些是需要回報不一樣的，從長期和回報能不能擔(dān)高風(fēng)險，對回報需求也是不一樣的，在剛剛開業(yè)階段，可能是一種資金的注入加上一些銀行的款，而等到開業(yè)了，開始有一定的資金進(jìn)來的時候，可能有替換回去了，替換另外一種資金，這種資金是長期的要求穩(wěn)定回報的，因?yàn)樯虡I(yè)中心在最開始開發(fā)的時候，到經(jīng)營，到能夠達(dá)到一定人流的時候，這個是高風(fēng)險階段。這個階段從基金來講或者從資金來講要求是高回報的，但是周期相對來說比較短。當(dāng)成熟了以后，一個商業(yè)中心的特征就是穩(wěn)定性很強(qiáng)，有這么多人到這里購物，習(xí)慣是很強(qiáng)的，能夠承擔(dān)高風(fēng)險的，是有長期沉淀的，在這個轉(zhuǎn)化過程當(dāng)中需要一定的渠道也好，需要一定的機(jī)制也好，包括和資本市場對接。一個商業(yè)中心在最后即使穩(wěn)定以后，大概能夠增長20%的租金，這個商業(yè)中心的價值基本能夠增加100%，所以在這種慢慢的調(diào)整，慢慢的優(yōu)化過程中，實(shí)際回報也是很高的。在這種不同的階段里有不同的投資方式，不同資金的方式，這個也是以后發(fā)展的方向，當(dāng)然很大程度是需要有賴于資本市場健全，還包括銀行在政策上能夠一些支持，將來是分工很細(xì)的。

      【焦青】：希望不要出現(xiàn)熱的時間一起都上，冷的時間一刀切斷，我希望有一個持續(xù)性的，不管是政策還是商業(yè)地產(chǎn)。謝謝。

      【唐聞】：我覺得商業(yè)地產(chǎn)很有機(jī)會，另外我也希望大家更多關(guān)注新的一些商業(yè)和商業(yè)模式的出現(xiàn)，因?yàn)槲乙彩窍M(fèi)者，也希望能夠推出時尚快樂的生活方式帶給我們。

      【朱凌波】：最后我代表各位嘉賓說兩兩句話，第一是祝賀搜狐商業(yè)地產(chǎn)全新上線，第二是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入黃金十年期，希望能夠不斷推出創(chuàng)新的金融體系，使得中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。謝謝各位。

      【主持人】：謝謝六位嘉賓，從新的語錄上提出商業(yè)地產(chǎn)的分析，今天整個論壇結(jié)合上線已經(jīng)突顯出搜狐商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)機(jī)制，最后希望各位能夠在新商業(yè)大地產(chǎn)的背景下，希望在搜狐商業(yè)地產(chǎn)所做出的動作的指引之下，也希望能夠在大的行業(yè)趨勢之下把握好自己的方向，希望今后能夠用更多的時間來尋找跟搜狐商業(yè)地產(chǎn)合作的機(jī)會，今天的發(fā)布會儀式到此結(jié)束，最后祝大家身體健康，謝謝各位，再見！