以“商業(yè)地產(chǎn)，讓城市更繁榮”為主題的“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2011年會(huì)”，定于2011年3月25日-26日在青島香格里拉大飯店舉行。年會(huì)由中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)起，并聯(lián)合商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心、中華全國(guó)商業(yè)信息中心、華夏時(shí)報(bào)社、商業(yè)時(shí)代雜志社、安家傳媒、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦。

　　25日下午，年會(huì)進(jìn)行了兩場(chǎng)分論壇。其中，資本篇的主題為——“商業(yè)地產(chǎn)資本論”。商業(yè)地產(chǎn)你的名字原本就叫“不動(dòng)產(chǎn)”，商業(yè)地產(chǎn)真正值錢(qián)的不是物業(yè)而是興隆的生意，是滾滾的現(xiàn)金流。商業(yè)地產(chǎn)贏在運(yùn)營(yíng)。

　　主題：資本篇－商業(yè)地產(chǎn)資本論

　　時(shí)間：2011年3月25日下午

　　地點(diǎn)：青島香格里拉大飯店

　　主持人：基強(qiáng)聯(lián)行投資管理顧問(wèn)（上海）有限公司總經(jīng)理 陳基強(qiáng)

　　嘉賓：鼎峰地產(chǎn)（瑞典）合伙人 白勇；

　　嘉實(shí)基金管理有限公司業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān) 王克明；

　　北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司總裁助理 朱長(zhǎng)軍

　　平安信托物業(yè)投資事業(yè)部商業(yè)管理執(zhí)行總監(jiān) 袁澤路

　　高和投資董事長(zhǎng) 蘇鑫

　　中國(guó)房地產(chǎn)投資服務(wù)集團(tuán)董事長(zhǎng) 李曉東

　　中信資本房地產(chǎn)部門(mén)董事 陳慶建

　　百年城集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng) 吳云前

　　北京居然之家投資控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng) 張學(xué)武

　　北京798藝術(shù)區(qū)管理委員會(huì)常務(wù)副主任 張國(guó)華

　　南京1912投資集團(tuán)總裁 陶明

　　四川盛唐實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng) 唐聞　　

　　>>點(diǎn)擊進(jìn)入專(zhuān)題：商業(yè)地產(chǎn)，讓城市更繁榮——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2011年會(huì)

　　◆以下為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄◆

基強(qiáng)聯(lián)行投資管理顧問(wèn)（上海）有限公司總經(jīng)理 陳基強(qiáng)

　　【陳基強(qiáng)】：非常感謝今天大家來(lái)到這個(gè)活動(dòng)，早上我們聽(tīng)了很多商業(yè)的，政策的，股票市場(chǎng)的，下午我們要進(jìn)入更深入一點(diǎn)的，可以距離更近一點(diǎn)的，可以問(wèn)一些人家在操作實(shí)質(zhì)一點(diǎn)的對(duì)話(huà)節(jié)目里面，首先我先介紹一下今天下午大概的流程，一個(gè)半小時(shí)，三點(diǎn)半到五點(diǎn)左右，有兩個(gè)部分，第一部分我們有兩位非常資深，做的非常好的商業(yè)地產(chǎn)的人幫我們講解一些支撐企業(yè)的秘訣，進(jìn)行成功經(jīng)驗(yàn)的分享，跟著我們有一個(gè)集體的討論，這一次的討論有一點(diǎn)點(diǎn)復(fù)雜，我們有兩個(gè)話(huà)題。我首先介紹一下我是基強(qiáng)聯(lián)行的總經(jīng)理，主要做房地產(chǎn)投行類(lèi)的東西。

    接下來(lái)我們講兩個(gè)話(huà)題可以談的透徹一點(diǎn)，第一個(gè)話(huà)題要講的就是如何增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)投資的吸引力，我覺(jué)得這一個(gè)是第一個(gè)要講的，或者另外一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)如何在整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目里面提高整個(gè)項(xiàng)目的吸引力，我們一起談一下，甚至說(shuō)我覺(jué)得再講大一點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)如何把一個(gè)地區(qū)也吸引起來(lái)。首先我想先連起來(lái)一下，因?yàn)橛袃蓚€(gè)地方，北京也好或者南京也好，去哪里旅游者或者投資者都會(huì)夢(mèng)寐以求去的，我想先請(qǐng)他們講一講，如何用你的項(xiàng)目提高區(qū)域性。第一個(gè)想請(qǐng)北京798藝術(shù)管委會(huì)的張主任給我們講一下，如何使得最時(shí)尚的人都去，給我們講一講。

北京798藝術(shù)區(qū)管理委員會(huì)常務(wù)副主任 張國(guó)華

　　【 張國(guó)華】：非常感謝給我們這樣一個(gè)機(jī)會(huì)跟大家一起交流學(xué)習(xí)，我們798是老工廠，藝術(shù)基地，建立起藝術(shù)園區(qū)，在北京我們798在北京朝陽(yáng)區(qū)，很多人可能不知道朝陽(yáng)區(qū)但是知道798，國(guó)外人很多人不知道北京有其他地方，但是知道有798，應(yīng)該說(shuō)798給中外印象很大，發(fā)展有十年了。798這個(gè)地區(qū)在北京應(yīng)該說(shuō)是東北角的地區(qū)，這一個(gè)地區(qū)是老工業(yè)區(qū)，商業(yè)，文化，各方面來(lái)講除了工業(yè)以外這地方比較落后，比較小，在2000年左右時(shí)發(fā)展起來(lái)一個(gè)創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)，文化園區(qū)是798這個(gè)地區(qū)大山子或者是九仙橋地區(qū)影響力非常大，比較有吸引力，有了這個(gè)園區(qū)以外周?chē)禺a(chǎn)，周?chē)虡I(yè)，周?chē)鞣矫鎭?lái)說(shuō)有很大發(fā)展，因?yàn)橛辛藞@區(qū)大家喜歡上這個(gè)園區(qū)。剛才很多朋友一起交流溝通的時(shí)候說(shuō)去過(guò)798，大家到北京來(lái)以后都愿意到798，現(xiàn)在798已經(jīng)成為了中外政要到訪(fǎng)的必到之處，先后十幾位歐洲的總理都到了798，外國(guó)政要對(duì)798的關(guān)注和它產(chǎn)生的影響力使798的溫度越來(lái)越升溫。798經(jīng)歷十年了，從2000年到今年應(yīng)該是11年的時(shí)間了，發(fā)展到了一定的規(guī)模，現(xiàn)在這個(gè)園區(qū)藝術(shù)機(jī)構(gòu)面積達(dá)到將近三十萬(wàn)平米，每年到訪(fǎng)是幾百萬(wàn)的接待人數(shù)。過(guò)去搞藝術(shù)的，特別是藝術(shù)家的展覽展示怕來(lái)的人少或者不來(lái)人，現(xiàn)在是人滿(mǎn)為患，太多了，藝術(shù)機(jī)構(gòu)都談?wù)撊诉@么多怎么辦，我們作為管委會(huì)下一步是研究如何加強(qiáng)管理，疏導(dǎo)，人流來(lái)的多怎么疏散怎么管理的問(wèn)題。798發(fā)展過(guò)程得到方方面面的支持，798是一個(gè)特殊的環(huán)境，它是老工廠，七星華電科技集團(tuán)公司，這個(gè)老工廠有一些閑置的廠房，出租做了藝術(shù)園區(qū)，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)如果不搞藝術(shù)的話(huà)，今天話(huà)題是商業(yè)地產(chǎn)，如果搞其他的倉(cāng)庫(kù)出租或者其他的出租沒(méi)有今天的項(xiàng)目，過(guò)去出租很便宜，藝術(shù)家們來(lái)了，隨著市場(chǎng)熱度的升溫，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該是往上提升。

　　【 陳基強(qiáng)】：現(xiàn)在多少錢(qián)？

　　【 張國(guó)華】：現(xiàn)在對(duì)于藝術(shù)家來(lái)說(shuō)是十塊錢(qián)之內(nèi)沒(méi)有問(wèn)題的。

　　【陳基強(qiáng)】： 租給工廠一塊錢(qián)左右是吧？

　　【 張國(guó)華】：工廠，倉(cāng)庫(kù)，其他的儲(chǔ)備工廠這個(gè)院里面臨街房是很低的，就引發(fā)了一個(gè)搞藝術(shù)，這個(gè)房地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)嗎，上午王總也說(shuō)了，大連萬(wàn)達(dá)融合很多文化的現(xiàn)象，如果沒(méi)有文化這個(gè)現(xiàn)象恐怕很難成為這個(gè)焦點(diǎn)和熱點(diǎn)，老百姓不愿意去，798是整個(gè)當(dāng)代藝術(shù)的中心，又非常前衛(wèi)，使得周?chē)芏嘞埠梦幕幕蛘哒f(shuō)搞文化這一方面的人都愿意到798聚集，使798產(chǎn)生了很大的影響。因?yàn)橛辛?98，現(xiàn)在798有一個(gè)概念叫做泛798，使周?chē)康禺a(chǎn)各個(gè)方面的出租都非常緊張，甚至離那里幾公里的農(nóng)村房子都租不到，成了幾十個(gè)藝術(shù)園區(qū)，這個(gè)園區(qū)有放射性，畫(huà)廊在這里，過(guò)去工作室在這里今后工作室要在別的地方。所以說(shuō)798現(xiàn)在地產(chǎn)的影響力，出租房屋的影響力越來(lái)越大，我們感覺(jué)到798搞藝術(shù)這一種產(chǎn)業(yè)，使得地產(chǎn)類(lèi)的準(zhǔn)地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)有了很大發(fā)展。

　　下一步我們想798如何發(fā)展，就老工廠它過(guò)去是德國(guó)援建的包豪斯建筑非常美，非常漂亮，老廠房要保留不能破壞，新的發(fā)展，作為一個(gè)新興企業(yè)要想發(fā)展，老圍繞原來(lái)的狀態(tài)今年增長(zhǎng)多少，明年增長(zhǎng)多少，有指標(biāo)的，未來(lái)發(fā)展老靠老的園區(qū)恐怕還不夠，我們想今天我們參加商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)會(huì)議，也是想跟大家學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)，溝通溝通，未來(lái)我們還要建一些相互配套或者說(shuō)功能拓展的項(xiàng)目，比方說(shuō)創(chuàng)意大廈，產(chǎn)品中心或者說(shuō)展示交易中心，包括藝術(shù)博物館，不破壞原來(lái)藝術(shù)園區(qū)的情況下對(duì)周?chē)牡攸c(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃，規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展，成為新的地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　【 陳基強(qiáng)】：提供給我們?cè)谧娜颂貏e是資本家有機(jī)會(huì)跟你分享，從一塊錢(qián)到十塊錢(qián)的機(jī)會(huì)，非常好，謝謝。跟著我想問(wèn)的其實(shí)是到南京無(wú)人不曉的地方，我上星期跟一個(gè)年輕朋友一起在喝下午茶的時(shí)候，他說(shuō)我這么牛的人去到，他真的挺牛的，在南京做幾個(gè)新街口項(xiàng)目又高又帥，我說(shuō)南京什么地方一定要去，他說(shuō)就是1912，里面多個(gè)地方是多少錢(qián)都進(jìn)不去，跟大家分享一下如何把它打造成這么好的一個(gè)環(huán)境。

南京1912投資集團(tuán)公司 陶明

　　【 陶明】：謝謝主持人。應(yīng)該講南京1912，我們打造的目標(biāo)是想打造中國(guó)第一娛樂(lè)街區(qū)或者城市的娛樂(lè)天堂，通過(guò)近八年的努力應(yīng)該講我們成功在六個(gè)城市復(fù)制了七個(gè)街區(qū)，剛才陳先生把1912整個(gè)客戶(hù)階層以及商業(yè)情況做了一下宣傳，1912我們的理解它是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，比較時(shí)尚，前衛(wèi)的產(chǎn)業(yè)，但是同時(shí)又是月亮經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該講傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間是早上六點(diǎn)，從早茶到晚上十一點(diǎn)正好是地鐵運(yùn)行時(shí)間，而我們這個(gè)街區(qū)恰恰對(duì)接了下班時(shí)間，從晚上十一點(diǎn)到早上六點(diǎn)。為什么出現(xiàn)這一種情況？我相信時(shí)代的發(fā)展，城市化的進(jìn)程，隨著社會(huì)進(jìn)步，競(jìng)爭(zhēng)加劇，人們各種情緒的宣泄，這都是社會(huì)發(fā)展的一種必然。

　　作為1912街區(qū)本身來(lái)講，我們的經(jīng)營(yíng)模式，從現(xiàn)代來(lái)看正在做一個(gè)戰(zhàn)略調(diào)整期。這也是圍繞著十二五國(guó)家總體發(fā)展規(guī)劃，我們目前主要定位在一個(gè)城市商業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，從我們的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)講力圖實(shí)現(xiàn)三個(gè)過(guò)程，一是實(shí)現(xiàn)品牌資源化的過(guò)程，第二個(gè)實(shí)現(xiàn)資源資本化的過(guò)程。第三個(gè)是實(shí)現(xiàn)資本證券化的過(guò)程。我們的產(chǎn)業(yè)背景如果展開(kāi)來(lái)說(shuō)，城市化進(jìn)程應(yīng)該說(shuō)我們看到了，我初步嘗試成果就是成功的在六個(gè)城市復(fù)制了七個(gè)街區(qū)，并且成為這些城市的夜間經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為大家承認(rèn)的娛樂(lè)品牌。

　　作為商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)講，應(yīng)該講我們更多做出業(yè)態(tài)說(shuō)明的時(shí)候，更多是用圖紙，圖象或者說(shuō)現(xiàn)場(chǎng)氣氛來(lái)表達(dá)，因?yàn)槿绻磉_(dá)業(yè)態(tài)的似乎從傳統(tǒng)的或者是政治的意義上來(lái)講有一些褒義或者是貶義，因?yàn)槲覀兊慕?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要是燈紅酒綠，吃喝玩樂(lè)業(yè)，但是我相信隨著時(shí)代的進(jìn)步，大家對(duì)這一種意義的理解會(huì)更加向積極，雖然1912每天都充滿(mǎn)歡樂(lè)，充滿(mǎn)各種各樣的喜怒哀樂(lè)，但是我相信只要大家去過(guò)的人，都會(huì)公認(rèn)它是一種健康的產(chǎn)業(yè)。同時(shí)我們也注意到在我們整個(gè)文化創(chuàng)業(yè)的過(guò)程中，我們不能沉迷于商業(yè)的紙醉金迷，而應(yīng)該提煉1912固有的文化，應(yīng)該說(shuō)南京1912的產(chǎn)生，是基于總統(tǒng)府邊上的民國(guó)建筑群，它的業(yè)態(tài)主要是民國(guó)時(shí)期，包括上海的十里洋行，中西方文化的合璧所產(chǎn)生人類(lèi)一種情緒宣泄的業(yè)態(tài)組成，如果說(shuō)1912產(chǎn)生這個(gè)數(shù)字是民國(guó)元年一個(gè)初始年的話(huà)，在民國(guó)時(shí)期三民主義文化的基礎(chǔ)上，我相信我們最近在推出所謂的1912商業(yè)街區(qū)，新三民主義文化的一個(gè)特征。就是民族的品牌，民國(guó)的特色和民眾消費(fèi)。基于這個(gè)文化品牌的存在，對(duì)于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有更多新的聯(lián)想和嘗試，除了必要的嘗試之外，試圖在我們涉足的每個(gè)城市都把它周期化的開(kāi)展一些活動(dòng)。比如說(shuō)正因?yàn)轵?yàn)證了所謂的燈紅酒綠，吃喝玩樂(lè)如何形成產(chǎn)業(yè)化，嘗試舉辦國(guó)際酒文化節(jié)，國(guó)際餐飲節(jié)和國(guó)際娛樂(lè)節(jié)，我相信這必將成為未來(lái)建筑產(chǎn)業(yè)化一個(gè)很有效的表達(dá)活動(dòng)形式。非常感謝組委會(huì)給我們這一次介紹街區(qū)的機(jī)會(huì)，同時(shí)更加感謝今天在座的有許多城市的政府和投資商對(duì)我們的厚愛(ài)，因?yàn)槲覀內(nèi)ツ暌呀?jīng)有接近一百個(gè)城市的邀請(qǐng)，我們會(huì)努力通過(guò)跟投資商和各個(gè)品牌將近兩百多家品牌商的合作，我們會(huì)加快我們的速度，謝謝。

　　【 陳基強(qiáng)】：我是房地產(chǎn)投行的人，你講這么多文化的東西，享受的東西，但是我要針對(duì)實(shí)際的幫大家問(wèn)一下，你們五年前的租金和現(xiàn)在比是一個(gè)怎么樣的情況，這是第一個(gè)問(wèn)題，第二個(gè)問(wèn)題你剛剛講從資源到資本，從資本到證券，你稍稍講一講，等一下有高手可能給一點(diǎn)建議給你們，或者是跟你一起協(xié)商幫你達(dá)到第二個(gè)階段，簡(jiǎn)單一點(diǎn)，我們直接一點(diǎn)五年前多少租金現(xiàn)在多少租金？

　　【北京798藝術(shù)區(qū)管理委員會(huì)常務(wù)副主任 張國(guó)華】：企業(yè)跟傳統(tǒng)行業(yè)一樣都是源于租賃經(jīng)濟(jì)，客觀來(lái)說(shuō)當(dāng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段形成一個(gè)品牌以后，如果從產(chǎn)業(yè)化發(fā)展來(lái)講我們是絕對(duì)滿(mǎn)足不了這個(gè)需求。曾經(jīng)國(guó)家商務(wù)部想扶持民族商業(yè)品牌發(fā)展，想做這個(gè)扶持性的一個(gè)金融融資，但是很遺憾的是許多大型的或者說(shuō)這個(gè)是原有國(guó)際改造的商業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)法享受這個(gè)過(guò)程，為什么？他沒(méi)有資產(chǎn)介入，沒(méi)有資本介入，只是一個(gè)二房東的現(xiàn)象。應(yīng)該看到隨著金融資本市場(chǎng)逐步完善和成熟，應(yīng)該說(shuō)還有很多機(jī)會(huì)。二房東模式是一種低成本擴(kuò)張形成品牌的過(guò)程，但是絕對(duì)不是產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的過(guò)程。我相信在從房租上漲現(xiàn)象來(lái)說(shuō)這是必然的，因?yàn)槲覀儗?duì)每個(gè)城市的街區(qū)發(fā)展，經(jīng)歷過(guò)三個(gè)過(guò)程，第一個(gè)是街區(qū)亮起來(lái)的過(guò)程，第二個(gè)是商鋪熱起來(lái)的過(guò)程，第三個(gè)是街區(qū)鬧起來(lái)的過(guò)程，熱鬧起來(lái)的過(guò)程。當(dāng)然每個(gè)周期的循環(huán)就伴隨著每一輪房租的上漲，所以我不好說(shuō)這個(gè)到底上漲幅度是多少，有的是驚人的，但是我可以說(shuō)每一種業(yè)態(tài)上漲幅度都不一樣，我們街區(qū)里面我相信最大回報(bào)的業(yè)態(tài)半年投入就能夠收回，但是有的業(yè)態(tài)是低的。

　　【陳基強(qiáng)】：我們找一些實(shí)戰(zhàn)一點(diǎn)問(wèn)一下，剛才講的是兩個(gè)地區(qū)，講娛樂(lè)或者是文化，我們看一下這里面其實(shí)有一些零售或者是SMALL的發(fā)展商的擁有者，你們?nèi)绾谓?jīng)營(yíng)自己的商場(chǎng)，提高他們的吸引力把租金提高，這一個(gè)跟大家分享一下，這兩個(gè)都是浪漫的，再問(wèn)也問(wèn)不出來(lái)。

　　【 唐耀】：我們?cè)诖筮B當(dāng)時(shí)跟摩根史丹利合作一個(gè)項(xiàng)目叫做大連“天星”羅斯福購(gòu)物中心，是19萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，體量非常大，當(dāng)初是一個(gè)本地的開(kāi)發(fā)商做的這一個(gè)產(chǎn)品，這一個(gè)產(chǎn)品我們看過(guò)。當(dāng)時(shí)摩根史丹利收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目時(shí)他沒(méi)有信心，他只是作為一個(gè)財(cái)務(wù)的投資者，這一個(gè)項(xiàng)目到底買(mǎi)過(guò)來(lái)有多大升值空間，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在只是買(mǎi)，有什么條件，牽扯到改造，牽扯到后續(xù)成本支付，到底是多少，這一個(gè)過(guò)程當(dāng)中我們先去看一下，我們覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目首先位置是具備了這個(gè)購(gòu)物中心的條件，整個(gè)產(chǎn)品硬件的水平也不差，流線(xiàn)，動(dòng)線(xiàn)還是有調(diào)整的空間。只是原來(lái)開(kāi)發(fā)商不專(zhuān)業(yè)，做了一些店鋪的出租，也確實(shí)條件不太好，而且有很多的，他這一個(gè)正常有超過(guò)50%，當(dāng)時(shí)租約是簽的不長(zhǎng)，可能我們接手以后調(diào)整空間不是很大，但是我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中還是決定收購(gòu)這個(gè)物業(yè)，收購(gòu)下來(lái)以后我們也是花了很多的力氣和很多的心思去把這個(gè)場(chǎng)地里面原來(lái)的一些租戶(hù)進(jìn)行調(diào)整，重新定位，重新品牌評(píng)估，硬體重新改造，最終摩根史丹利買(mǎi)這個(gè)項(xiàng)目到退出，用了一年半的時(shí)間，退出給了BRA基金公司，具體價(jià)格我不說(shuō)，但是退出是遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過(guò)了它當(dāng)時(shí)收購(gòu)的兩倍以上。在這里面，原來(lái)本地的開(kāi)發(fā)商是留了30%的股份，因?yàn)榇髽鞘切枰粢徊糠值墓煞萁鉀Q當(dāng)?shù)仃P(guān)系，留了以后特別開(kāi)心，賣(mài)了一部分70%賺了一筆，剩下30%的價(jià)值達(dá)到當(dāng)初70%的價(jià)值，這就是我們專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)在這里面幫助我們的投資者，大家一起去分享，到后期實(shí)現(xiàn)的非常好的退出。當(dāng)然了我們作為一個(gè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，我們?cè)谕顺龅臅r(shí)候也享受到很好的，大樓給我們很好的驚喜。

　　【 陳基強(qiáng)】：很好，剛剛已經(jīng)介入一部分第二部分的融資部分，剛才簡(jiǎn)單講一講，這個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)或者領(lǐng)域上面比較成熟的一個(gè)玩法，意思是什么呢？簡(jiǎn)單來(lái)講是由發(fā)展商買(mǎi)給一個(gè)愿意受比較高風(fēng)險(xiǎn)的基金，機(jī)會(huì)基金，它的特色是能夠擔(dān)當(dāng)一些開(kāi)發(fā)危險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)的危險(xiǎn)，然后形成一道租金，固定之后再出貨給需要錢(qián)，ARA你們非常清楚是李嘉誠(chéng)的基金，他們需要建完才拿，租金物業(yè)會(huì)產(chǎn)生非常大的增值，這也是大家發(fā)展商要考慮的物業(yè)怎么運(yùn)用，這其實(shí)非常有意思。這是第二部分，我還是想回去第一部分，假如經(jīng)營(yíng)來(lái)講如何從這個(gè)商業(yè)物業(yè)吸引人，我覺(jué)得幾樣?xùn)|西或者是陳總，你們開(kāi)一點(diǎn)百貨，其實(shí)有一部分是盡快出租給另外的人經(jīng)營(yíng)。另外今天直接介入零售家居最厲害的，也提到把你們引進(jìn)來(lái)，一些高檔品牌，高檔的樓收購(gòu)一千萬(wàn)，他們需要家居，你們經(jīng)營(yíng)這一種商業(yè)，如何給這個(gè)商業(yè)物業(yè)吸引人流來(lái)或者靠賣(mài)的東西如何做，兩位可不可以提示一點(diǎn)給業(yè)主，是自己零售，全部零售租賃給你們或者是共享，張先生可不可以給一點(diǎn)想法，你們做的這么成功肯定跟業(yè)主和很多地產(chǎn)項(xiàng)目打交道，怎么共融，一起賺錢(qián)。

北京居然之家投資控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng) 張學(xué)武

　　【 張學(xué)武】：居然之家基本以專(zhuān)業(yè)為特點(diǎn)，企業(yè)開(kāi)始起步的時(shí)候比較難，現(xiàn)在擁有幾十家的連鎖店。接應(yīng)我們是堅(jiān)持基本的，誠(chéng)信服務(wù)，家裝建材大家都明白，過(guò)去層次比較低的，今天到會(huì)可能百貨比較多，相對(duì)比較規(guī)范，但是過(guò)去家居建材應(yīng)該是散亂，較差，這也給我們提升的空間。我是從商業(yè)部出來(lái)的，對(duì)商業(yè)零售相對(duì)比較熟悉，瞄著百貨的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)高端來(lái)說(shuō)，首先從銷(xiāo)售業(yè)態(tài)我們下工夫，不光專(zhuān)賣(mài)店，我們還有超市，還有飾品超市，五金等產(chǎn)品，把這個(gè)業(yè)態(tài)做齊了以后，消費(fèi)者到我們居然之家以后非常方便，百安居的老板曾經(jīng)跟我講過(guò)，原來(lái)的時(shí)候瞄著中國(guó)本地的超市的企業(yè)，后來(lái)過(guò)一段時(shí)間才明白真正的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是建材超市，是居然之家。他反過(guò)來(lái)調(diào)查發(fā)現(xiàn)居然之家這個(gè)模式在中國(guó)是比較適應(yīng)的，現(xiàn)在他也在動(dòng)這一種心思，超市加賣(mài)場(chǎng)的組合，可能更有利于吸引消費(fèi)者。我們?cè)谶B鎖過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的很快，但是商業(yè)剛才大家講了從形象，經(jīng)濟(jì)效益長(zhǎng)期化來(lái)說(shuō)是不錯(cuò)的。從各級(jí)政府來(lái)說(shuō)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是重視的，但是它每到地塊要出售的時(shí)候以收的地價(jià)高為原則，這就有一點(diǎn)制約商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，特別是單塊搞商業(yè)地產(chǎn)的做起來(lái)非常困難。如果是有商業(yè)地產(chǎn)跟住宅能夠搭配起來(lái)做綜合性的，開(kāi)發(fā)商也能夠過(guò)得去，下面商業(yè)經(jīng)營(yíng)者也能夠過(guò)得去。恰恰說(shuō)如果單單就是商業(yè)地產(chǎn)，政府要價(jià)比較高，開(kāi)發(fā)商成本也比較高。又跟經(jīng)營(yíng)商，我們是純粹的經(jīng)營(yíng)商，真正談判過(guò)程當(dāng)中往往談起來(lái)比較困難，但是商業(yè)一個(gè)很重要的要素是必須離市中心近一點(diǎn)，如果近了這個(gè)地價(jià)非常高。

　　【 陳基強(qiáng)】：你們的店一般中大型有多大面積？

　　【 張學(xué)武】：十萬(wàn)平米。

　　【 陳基強(qiáng)】：我覺(jué)得有一點(diǎn)怪，你剛好講的跟很多區(qū)域不一定一樣，很多區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)政府是挖空心思招他進(jìn)來(lái)。你應(yīng)該想一想跟在坐一些人，資本跟你的家居結(jié)合起來(lái)，共同跟市里面，區(qū)里面講，保證你們又能夠拿到便宜的地，找到現(xiàn)金流，拿到便宜的東西經(jīng)營(yíng)你們的專(zhuān)業(yè)，有沒(méi)有可能？十萬(wàn)平方米家居一進(jìn)去再加另外二十萬(wàn)平方米的綜合就可以干起來(lái)。白總你說(shuō)說(shuō)看。

鼎峰地產(chǎn)（瑞典）合伙人 白勇

　　【白勇】實(shí)際這是一個(gè)供應(yīng)鏈的問(wèn)題。剛才唐總舉一個(gè)例子，里面有摩根史丹利金融，也有SCR拿地開(kāi)發(fā)，第三方面是商業(yè)運(yùn)營(yíng)。恰恰是產(chǎn)業(yè)鏈里面三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。藝術(shù)街區(qū)是不太容易復(fù)制，為什么？這個(gè)最終產(chǎn)業(yè)鏈的消費(fèi)需求不是很大，第二個(gè)商家也是有限。少林寺現(xiàn)在也在擴(kuò)張，不光在國(guó)外，在國(guó)內(nèi)也會(huì)擴(kuò)張，在天津會(huì)有少林寺，昆明也會(huì)有少林寺，這個(gè)藝術(shù)雖然不能跟少林寺一樣但是也可以復(fù)制，就是商業(yè)上，酒店上這個(gè)量要大一些。為什么？因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)鏈在這里，最終消費(fèi)者就是我們的普通老百姓，每個(gè)人都需要，每個(gè)人都需要吃喝玩樂(lè)，去消費(fèi)，這個(gè)量很大。再往前走就是商家，商家是第二層，它實(shí)際上相當(dāng)于我們的業(yè)主，應(yīng)該是跟商家一塊兒，綁在一起，當(dāng)然我們談判的之后是按照規(guī)定來(lái)辦。很多商家?guī)椭鷺I(yè)主把這個(gè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的越來(lái)越好，基本上這個(gè)業(yè)主要開(kāi)始更換商家了，所以他很難分享到這個(gè)好處，這是生態(tài)鏈的問(wèn)題。

　　再往前走有設(shè)計(jì)公司，建筑公司，包括還有投資顧問(wèn)公司。再往前走是業(yè)主，業(yè)主這一邊本身什么意思？資金，資金來(lái)源很多，第一自有資金，第二是銀行資金，一塊兒是資本金另外是貸款，先說(shuō)資本金這一塊兒，今天主題是資本論壇。我講一下這個(gè)，其實(shí)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商大部分自己的資本金很少，早期靠住宅終于走到今天，但其實(shí)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較少，所以要做商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)不是就是地產(chǎn)運(yùn)作的問(wèn)題，當(dāng)然也是被逼，因?yàn)樽≌呀?jīng)很少了，只能夠做商業(yè)。也許現(xiàn)在不把錢(qián)投在商業(yè)里面，十年之后你拿錢(qián)找機(jī)會(huì)，那時(shí)候投資機(jī)會(huì)，現(xiàn)在投資商業(yè)10%，住宅20%，但是實(shí)際上國(guó)內(nèi)可能不是很多人都想明白這個(gè)商業(yè)的回報(bào)就是比住宅要低。那是另外一個(gè)問(wèn)題。然后就需要資本金，他也需要退出，一個(gè)是機(jī)會(huì)投資者，包括平安他們也來(lái)了，我們是北歐的投資基金，我們主要是負(fù)責(zé)北歐包括別的地方的一些機(jī)構(gòu)投資者，我們基本上是投資時(shí)間比較長(zhǎng)，并且到時(shí)候如果期限滿(mǎn)了，還是覺(jué)得需要再延長(zhǎng)，我們可以繼續(xù)延長(zhǎng)，并且他們也愿意來(lái)買(mǎi)，國(guó)外對(duì)持有有3%，有4%，國(guó)內(nèi)很難想象。還有我們需要短期貸款和長(zhǎng)期貸款。這是金融環(huán)境。上午有一個(gè)宣言，我也在想那個(gè)是呼吁大家不要急功近利，但是實(shí)際上我也想說(shuō)我們要建立一個(gè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和持有性物業(yè)的地產(chǎn)，不光我們?cè)谧魑?，包括政府還有銀行要建立一個(gè)很好的金融環(huán)境，不然的話(huà)這個(gè)散賣(mài)不可避免，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)就毀壞這個(gè)行業(yè)，因?yàn)樯①u(mài)以后很難收回來(lái)。小業(yè)主的期望是很高的。這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈一直到最后的客戶(hù)端一直到最高的資本端，這個(gè)產(chǎn)業(yè)的環(huán)境實(shí)際上決定這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　再說(shuō)今天話(huà)題，剛才講基金，包括短線(xiàn)投資者和長(zhǎng)線(xiàn)投資者，關(guān)于散賣(mài)和資金持有的問(wèn)題，我覺(jué)得這不是一個(gè)核心的問(wèn)題，我覺(jué)得這個(gè)取決于最小的單元的面積，如果說(shuō)我們不散賣(mài)，實(shí)際上我們?cè)谕瑯右粋€(gè)商業(yè)街區(qū)里面，他是五萬(wàn)他是十萬(wàn)，可以競(jìng)爭(zhēng)。關(guān)鍵我們現(xiàn)在散賣(mài)是賣(mài)的太小了，實(shí)際上小業(yè)主和大業(yè)主會(huì)競(jìng)爭(zhēng)，你那樣賣(mài)他們地位是一樣，都是業(yè)主，他們意圖不同就很難跟我們商家達(dá)成一個(gè)戰(zhàn)略協(xié)議，因?yàn)楸举|(zhì)上要靠業(yè)主和商家合作起來(lái)去服務(wù)客戶(hù)，那是本質(zhì)的，我們的錢(qián)從哪里來(lái)，資本上來(lái)，我們的利潤(rùn)從哪里來(lái)，最終還是顧客。如何使業(yè)主和商家形成很好長(zhǎng)期合作，形成默契。核心就是最低業(yè)主的那個(gè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)規(guī)模，最低是多少，這一個(gè)點(diǎn)是我自己考慮的問(wèn)題，這是中國(guó)比較特有的現(xiàn)象，中國(guó)是賣(mài)。因?yàn)楹茈y在商業(yè)不賣(mài)的情況下，有的開(kāi)發(fā)商就持有這個(gè)物業(yè)。我就說(shuō)這些。

　　【陳基強(qiáng)】：謝謝。剛剛講的問(wèn)題已經(jīng)講到非常細(xì)致的操作了，我想其實(shí)我們有沒(méi)有想過(guò)，是不是每個(gè)人都要從事商業(yè)地產(chǎn)，是不是每個(gè)人真的適合做商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)問(wèn)題要考慮清楚，坦白講一句商業(yè)地產(chǎn)真的不是住宅，商業(yè)地產(chǎn)真的是專(zhuān)業(yè)人士才能夠干的東西，沒(méi)有錢(qián)也千萬(wàn)不要干，你情愿那些錢(qián)去買(mǎi)一個(gè)東西也不要經(jīng)營(yíng)，因?yàn)橐唤?jīng)營(yíng)開(kāi)了它的現(xiàn)金流就像倒水倒出去，你能夠支持到，心理負(fù)擔(dān)跟財(cái)政能夠支持到。接下去沒(méi)有關(guān)系，今天有錢(qián)的人特別多，我數(shù)了一下經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的人不多，想投資商業(yè)或者想幫商業(yè)找錢(qián)的人很多，所以跟著我們講一下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新跟商業(yè)地產(chǎn)方面，已經(jīng)有人拿麥了，蘇總給我們講一下怎么拿錢(qián)。

高和投資董事長(zhǎng) 蘇鑫

　　【 蘇鑫】：我回答一下剛才那個(gè)問(wèn)題。我2009年十月份一直在搜狗做運(yùn)營(yíng)總裁，做了十年，后來(lái)辭職出來(lái)做一點(diǎn)事兒。當(dāng)時(shí)投資人跟我說(shuō)我們應(yīng)該做住宅，2009年住宅非常好，一直持續(xù)到2010年年初，我后來(lái)說(shuō)服投資人做商業(yè)地產(chǎn)，專(zhuān)心致志做商業(yè)地產(chǎn)，到去年十月底我們收了中冶一個(gè)項(xiàng)目六萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓，北京去年最大一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)河灣，2009年的時(shí)候大家都做商業(yè)地產(chǎn)，我看今天會(huì)場(chǎng)的氣氛超過(guò)以前房地產(chǎn)的規(guī)模和熱度，這個(gè)溫度是不是有一點(diǎn)高。尤其我們?cè)谧呐笥?，很多都想做商業(yè)地產(chǎn)，做商業(yè)地產(chǎn)之前我建議每一位都拿三杯水放你面前，每一杯水回答一個(gè)問(wèn)題，回答不上來(lái)就澆頭上讓自己冷卻冷卻，這樣下來(lái)這個(gè)問(wèn)題可能會(huì)更準(zhǔn)確看清楚自己的能力在哪里，找到自己的角色。拿第一杯水，第一個(gè)問(wèn)題我們的錢(qián)從哪里來(lái)，原來(lái)我們做住宅開(kāi)發(fā)有20%的自有資金，項(xiàng)目可以做起來(lái)，因?yàn)槲覀冇秀y行，資金沒(méi)有問(wèn)題，現(xiàn)在不同了，你需要有100%的投入，才能夠把它做起來(lái)。至少是50%才能夠做起來(lái)，有沒(méi)有這個(gè)錢(qián)。

　　我們面臨第二個(gè)問(wèn)題就是剛才這些專(zhuān)家提到的，我們有沒(méi)有運(yùn)營(yíng)能力，或者說(shuō)我們能不能找到運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。租金是由運(yùn)營(yíng)決定的，地段是價(jià)值一部分但是不是核心。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值核心還是運(yùn)營(yíng)。剛才講購(gòu)物中心，商業(yè)街，其實(shí)寫(xiě)字樓也是一樣。

　　第三個(gè)問(wèn)題我們拿的第三杯水，我們要做商業(yè)地產(chǎn)，要賺錢(qián)，需要退出才能夠賺錢(qián)。退出退給誰(shuí)。唐先生剛才舉了很多的例子。我建議各位因?yàn)槲覀冊(cè)瓉?lái)是習(xí)慣做開(kāi)發(fā)的，建議各位關(guān)注民間資本，最后呼吁一下白勇觀點(diǎn)，我跟他觀點(diǎn)不是太一致，如果說(shuō)我們把寶押在保險(xiǎn)公司，可以問(wèn)一下旁邊的袁總一年能夠收多少物業(yè)，會(huì)不會(huì)到二三線(xiàn)城市收，不一定，王克明先生應(yīng)該是專(zhuān)家了。為什么這么多人買(mǎi)住宅，為什么原來(lái)都做住宅呢？因?yàn)槊耖g資本非常多，實(shí)際現(xiàn)在有一些民間資本愿意投商業(yè)地產(chǎn)，只不過(guò)這個(gè)命題做起來(lái)其實(shí)很難，我們能不能找到一些方法，至少對(duì)某一類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)有解決方法，那我們就找到了生存空間，如果我們都寄希望于賣(mài)給更大的收回租金，只拿租金算這個(gè)價(jià)值我覺(jué)得不值，我們希望創(chuàng)造更多的回報(bào)。這時(shí)候又面臨退出出口價(jià)值不對(duì)等的問(wèn)題。喝完三杯水冷靜了以后，我們還要看到，其實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)不止溫度高，不止每個(gè)人預(yù)期溫度高，市場(chǎng)溫度在上升，甚至出現(xiàn)一些泡沫的方向，我覺(jué)得不是危言聳聽(tīng)，一方面會(huì)不會(huì)出現(xiàn)住宅的這些錢(qián)投到商業(yè)地產(chǎn)，不一定，如果我們把房地產(chǎn)比喻成股市，如果房地產(chǎn)真進(jìn)入熊市持續(xù)一到兩年的時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)也是地產(chǎn)的一部分，也是不動(dòng)產(chǎn)一部分，我們?yōu)槭裁纯梢孕颐饽?？不一定。而且我們看到近期一線(xiàn)城市的一種什么泡沫呢？就是需求泡沫。比如以北京為例我們收購(gòu)中冶那個(gè)項(xiàng)目，推了四套寫(xiě)字樓，是寫(xiě)字樓的資產(chǎn)，多少人排隊(duì)？五十人排隊(duì)，最后我說(shuō)不能排隊(duì)了，你也不能讓每個(gè)人都買(mǎi)得到，不能排隊(duì)。這說(shuō)明什么呢？說(shuō)明很多中小投資者原來(lái)投資住宅的沒(méi)有投資出口，大家才會(huì)選擇來(lái)投資商業(yè)物業(yè)。還有一些就是看到了原來(lái)不做商業(yè)地產(chǎn)投資的或者是不太容易做商業(yè)地產(chǎn)投資的開(kāi)始投資商業(yè)地產(chǎn)。有五股力量投資商業(yè)地產(chǎn)，第一個(gè)就是我們看到的保險(xiǎn)資金，海外的熱錢(qián)，民間資本，各種形式的資金持有者。還有一些原來(lái)做住宅開(kāi)發(fā)的，現(xiàn)在這些開(kāi)發(fā)商大部分資金投資商業(yè)地產(chǎn)。

　　北京有一個(gè)例子第五元素，東二環(huán)一個(gè)寫(xiě)字樓，被五礦收購(gòu)，這是我們?cè)瓉?lái)想象不到的一些大的資金進(jìn)來(lái)，這樣的話(huà)造成了一線(xiàn)城市很可能出現(xiàn)很多資金都瘋搶?zhuān)Y產(chǎn)就這么多，造成價(jià)格泡沫。二三線(xiàn)出現(xiàn)一些問(wèn)題也是一個(gè)泡沫，舉一個(gè)例子，我一個(gè)朋友很著名的開(kāi)發(fā)商，在揚(yáng)州三年前開(kāi)發(fā)了一個(gè)核心區(qū)域一萬(wàn)五千平米的底商，非常好，他不舍得賣(mài)。后來(lái)租，一年才租了70%，租金不到三塊錢(qián)，老板找到總經(jīng)理問(wèn)怎么回事兒，判斷這么大失誤，總經(jīng)理說(shuō)不能怪我，三年前我拿這個(gè)項(xiàng)目時(shí)市長(zhǎng)跟我說(shuō)周邊就我們一個(gè)項(xiàng)目，后來(lái)發(fā)現(xiàn)還有很多區(qū)長(zhǎng)在我們建的過(guò)程當(dāng)中人家速度比我們快，大量的項(xiàng)目建起來(lái)，很多二三線(xiàn)城市對(duì)這個(gè)地產(chǎn)規(guī)劃剛性不夠，一個(gè)區(qū)長(zhǎng)拍拍腦袋就建了，開(kāi)發(fā)商也覺(jué)得有無(wú)限需求，大量投入，這一種如果建起來(lái)容易，但是沒(méi)有需求是不值錢(qián)的，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)也是比較大的。

　　最后回應(yīng)一下白總的觀點(diǎn)，是不是所有的商業(yè)地產(chǎn)都不能散售，我舉我們現(xiàn)在的例子，購(gòu)物中心散售肯定有問(wèn)題，二三線(xiàn)城市有一些包租方式不準(zhǔn)賣(mài)，還是有成功的例子。比如底商，先持有過(guò)來(lái)招租，符合這個(gè)寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)規(guī)劃，整體賣(mài)給一個(gè)投資人賣(mài)給一個(gè)公司沒(méi)有問(wèn)題，這個(gè)投資人是個(gè)人行為，實(shí)際上它跟我們說(shuō)的退出這個(gè)最后長(zhǎng)期持有基金性質(zhì)一樣，不在乎這個(gè)基金回報(bào)，看上長(zhǎng)期收益，這就是國(guó)內(nèi)大量存在的安全性增長(zhǎng)，金額比較大，其中有一個(gè)客戶(hù)在搜狗買(mǎi)物業(yè)時(shí)投20億，不比在坐的基金小。實(shí)際現(xiàn)在有很多民間資本怎么跟他們對(duì)接，他愿意買(mǎi)，我們希望有出口，跟以前傳統(tǒng)出口有價(jià)格落差，能不能找到基金跟他對(duì)接起來(lái)，能不能把底商根據(jù)他安全資本的需求做一些資產(chǎn)的精裝修。不能太散，因?yàn)槲覀兒茈y區(qū)分這個(gè)資本是投機(jī)行為還是怎么樣的，但是可以一層一層賣(mài)，可以五六層五六層賣(mài)，這沒(méi)有問(wèn)題。當(dāng)然里面需要有統(tǒng)一出口，在他買(mǎi)之前要設(shè)定好一些規(guī)則，甚至我們都可以事先設(shè)點(diǎn)好我們最后退出時(shí)怎么樣。資產(chǎn)要有回報(bào)，只要這個(gè)規(guī)則他能夠聽(tīng)懂能夠賺到錢(qián)愿意跟我們一起分享商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。

　　【陳基強(qiáng)】：這是將來(lái)潛力非常大的途徑。另外我們剛才講從做住宅，做商業(yè)，做到陳先生中信資本，他們第一個(gè)進(jìn)來(lái)就做住宅基金，后來(lái)專(zhuān)做商業(yè)基金，陳先生講一講你們?cè)趺纯紤]的，做商業(yè)地產(chǎn)是如何做的。

中信資本房地產(chǎn)部門(mén)董事 陳慶建

　　【陳慶建】：簡(jiǎn)單介紹一下中信資本，我們是風(fēng)投投資在我們基金管理層面上。我們?cè)谙愀鄢闪?，是美?guó)基金，我們基金經(jīng)歷從住宅基金到商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變過(guò)程。從基金二號(hào)我們實(shí)際上是由萬(wàn)科發(fā)起的基金，唯一的投資對(duì)象是萬(wàn)科的股權(quán)，在全中國(guó)項(xiàng)目都是在股權(quán)層面和他們?cè)谧≌_(kāi)發(fā)上廣泛的合作，合作面積超過(guò)五億，在那個(gè)住宅火紅年代大家收益還是不錯(cuò)的，說(shuō)起來(lái)轉(zhuǎn)變的原因是以基金的角度來(lái)分析，我們基金追求專(zhuān)業(yè)回報(bào)，我認(rèn)為轉(zhuǎn)變的原因是開(kāi)發(fā)商有的時(shí)候他有些回報(bào)達(dá)不到，項(xiàng)目層面上說(shuō)我花三千塊錢(qián)干賣(mài)一萬(wàn)五，這是目前，他說(shuō)未來(lái)我售價(jià)一萬(wàn)五，但基于現(xiàn)狀保守軌跡這個(gè)回報(bào)率不低于基金要求的回報(bào)，這一種情況下意味著基金即使優(yōu)先股也好，股權(quán)發(fā)散，這意味著基金把手伸到開(kāi)發(fā)商的口袋里面去，這一種情況下開(kāi)發(fā)商不愿意做未來(lái)。我們商業(yè)地產(chǎn)上做一些理性投資，未來(lái)比較好的方向。我們基金三號(hào)有一些萬(wàn)科股是持有小規(guī)模的，還有摩根史丹利介紹的一些小的，我們?nèi)?hào)上有一些固定回報(bào)，接下來(lái)我們想四號(hào)上能不能做的更多一些，這是在商業(yè)地產(chǎn)上面。

　　確實(shí)像蘇總講的我們要回到三個(gè)問(wèn)題，作為基金投資人我也回答三個(gè)問(wèn)題，第一作為商業(yè)地產(chǎn)錢(qián)從哪里來(lái)，當(dāng)然我們是基金，基金是一堆錢(qián)和一堆人，我們實(shí)際上跟開(kāi)發(fā)商能夠回答開(kāi)發(fā)商這個(gè)問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商的錢(qián)往往不是很耐心的錢(qián)，需要追求高周轉(zhuǎn)高回報(bào)，我們跟基金的回報(bào)往往會(huì)回答錢(qián)從哪里來(lái)，就是一個(gè)短期資本和速動(dòng)資本的一個(gè)稍微長(zhǎng)期資本的結(jié)合。這是一部分的回答商業(yè)地產(chǎn)錢(qián)從哪里來(lái)，比如我們跟開(kāi)發(fā)商合作是5+2的一個(gè)股權(quán)的長(zhǎng)期投資，這是第一個(gè)問(wèn)題。第二個(gè)問(wèn)題，我們算有一點(diǎn)特色的基金，我們的基金有小于一百個(gè)人的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，包括我們還有一個(gè)工程團(tuán)隊(duì)，這是我們這個(gè)基金為了準(zhǔn)備這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)配備大量的人手。這是回答第二個(gè)問(wèn)題運(yùn)營(yíng)能力從哪里來(lái)。第三個(gè)是退出的方法，我們有很多種，確實(shí)我也同意商業(yè)業(yè)態(tài)實(shí)際上是差異化的，也有目的性消費(fèi)，去798大家是為了精神層面，1912也是一個(gè)目的性消費(fèi)，還有比如上海的，北京中關(guān)村那些也是，還有買(mǎi)建材，商業(yè)地產(chǎn)有各種各樣的人，我發(fā)現(xiàn)越是差異化的經(jīng)營(yíng)大家抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。比如北京工人體育場(chǎng)它的抗風(fēng)險(xiǎn)能力就強(qiáng)。從退出來(lái)講首先有一個(gè)定位。

　　第二個(gè)中信實(shí)際上是一個(gè)大的中國(guó)金融航空母艦，有銀行，信托，證券，還有地產(chǎn)，退出來(lái)講我們會(huì)發(fā)揮它的好的作用。第二種是民間資本的對(duì)接，我們現(xiàn)在金融上面基礎(chǔ)設(shè)施怎么把這個(gè)連接更大一些，我們是這幾個(gè)方面，我就說(shuō)到這里。

　　【陳基強(qiáng)】：三個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)你們中信資本假如要選擇城市會(huì)首選哪幾個(gè)城市，第二個(gè)你們會(huì)投哪一類(lèi)的商業(yè)物業(yè)，大概多大多小。第三你們對(duì)這些業(yè)主的期待是大股東還是小股東，你們大概回報(bào)是怎么樣。

　　【 陳慶建】：三年，七十幾個(gè)億?，F(xiàn)在比較優(yōu)選，當(dāng)然我們也看北京，上海有沒(méi)有機(jī)會(huì)，但是確實(shí)這一方面回報(bào)有一些差距，北京，上海看了一些，我們打算在二線(xiàn)城市，計(jì)劃單列市，還有三級(jí)城市都喜歡。我們基于幾點(diǎn)目標(biāo)，第一人均消費(fèi)能力有一定水平，我們同時(shí)在市中心，相對(duì)市中心，我們希望一些還是定位于城市白領(lǐng)一點(diǎn)生活，一家人可以享受的業(yè)態(tài)比較豐富，面積相對(duì)大一些，十萬(wàn)多，比如六萬(wàn)以上，十多萬(wàn)也可以。業(yè)態(tài)更豐富一些，差異化更多一些。這些方式，我們基本參與階段，基金容忍度對(duì)風(fēng)險(xiǎn)偏好比較高，我們?cè)谇捌谕恋仉A段可以考慮，再往后一點(diǎn)定制式安排，預(yù)售安排，購(gòu)買(mǎi)安排，還有接近完工的一些物業(yè)我們都可以考慮。預(yù)期回報(bào)是股權(quán)回報(bào)，隨行就市，如果市場(chǎng)好我們回報(bào)就會(huì)高一點(diǎn)。

　　【 陳基強(qiáng)】：他剛才說(shuō)的一點(diǎn)我覺(jué)得其實(shí)很少基金做到，商業(yè)地產(chǎn)土地階段進(jìn)去幾乎十個(gè)里面幾乎沒(méi)有一個(gè)能夠做到，因?yàn)椴灰欢軌蜃龅竭@么長(zhǎng)。

　　【 唐耀】：我們光大也是從開(kāi)發(fā)階段就可以進(jìn)入。因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)成熟物業(yè)愿意拿出來(lái)賣(mài)的商業(yè)地產(chǎn)很少了。不進(jìn)開(kāi)發(fā)基本上拿不到什么好物業(yè)了。

　　【 陳基強(qiáng)】：李曉東先生是最早做房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面，以前上課我們都聽(tīng)他筆記的，王克明先生也非常厲害，接下來(lái)這兩位給綜合一點(diǎn)的意見(jiàn)，多一點(diǎn)提議給我們，可以執(zhí)行的。李總你先。

中國(guó)房地產(chǎn)投資服務(wù)集團(tuán)董事長(zhǎng) 李曉東

　　【中國(guó)房地產(chǎn)投資服務(wù)集團(tuán)董事長(zhǎng) 李曉東】非常感謝，我們坦率來(lái)講其實(shí)坐在這個(gè)場(chǎng)合，在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域目前理論研究的很多，實(shí)踐上剛剛開(kāi)始起步，實(shí)際我們打的抬頭中國(guó)房地產(chǎn)投資服務(wù)，我們剛剛注冊(cè)的海外架構(gòu)，可能有一些海外投資人，海外基金希望這個(gè)投進(jìn)來(lái)，我們境內(nèi)主要還是跟建銀國(guó)際，幾個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一起合作的叫做建銀金瑞的資本管理，還是做房地產(chǎn)基金的一個(gè)結(jié)構(gòu)。我們主要前期這一段時(shí)間，2008年這個(gè)機(jī)構(gòu)成立以來(lái)，主要的資金來(lái)源來(lái)得于銀行系統(tǒng)的募集，我們投資人的結(jié)構(gòu)造成使我們這個(gè)基金的投資以前更多是關(guān)注在這個(gè)住宅領(lǐng)域，因?yàn)樗@個(gè)有一定的特點(diǎn)，就是募集相對(duì)來(lái)說(shuō)比較容易，但是相對(duì)投資人對(duì)這個(gè)回報(bào)要求的期限很短，通常在三年以?xún)?nèi)，發(fā)行期長(zhǎng)一點(diǎn)可能就有一些問(wèn)題，另外可能他們更喜歡的是一些相對(duì)偏固定收益的回報(bào)的這些東西，短期可以募集到很大的量，過(guò)去我們比較專(zhuān)注住宅領(lǐng)域，去年開(kāi)始我們確實(shí)做戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，2009年業(yè)績(jī)非常好，2010年我們其實(shí)上半年我們感覺(jué)也非常好，在2010年年初的時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場(chǎng)在變，所以我們?cè)谧鰩追矫娴难芯浚瑢?duì)下一步這一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體做一個(gè)研究，所以當(dāng)時(shí)我們提出來(lái)可能要尋找一些房地產(chǎn)投資的新藍(lán)海，所以可能有些人也注意到我們從去年下半年開(kāi)始上報(bào)一個(gè)公共租賃房的基金，通過(guò)國(guó)務(wù)院做審批，現(xiàn)在進(jìn)展比較好，可能首期規(guī)模達(dá)到一百億，我們希望能夠再做的大一點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在手上的項(xiàng)目越來(lái)越多，市場(chǎng)非常好，其實(shí)通過(guò)這一個(gè)我們就在研究，因?yàn)檫@個(gè)公共租賃房基金不可能做到期限太短，我們這一期的基金期限是七年，為了這個(gè)七年我們就在研究怎么樣才能夠把這個(gè)錢(qián)陸續(xù)請(qǐng)來(lái)，所以我們?cè)谶@中間做了很多的金融創(chuàng)新和交易結(jié)構(gòu)，保證我們的基金七年期的募集。通過(guò)這一件事情，我們就開(kāi)始覺(jué)得我們是不是既然能夠做出七年期的一個(gè)人民幣基金，而且資金量，保障房這樣一個(gè)回報(bào)率，而且我們這一個(gè)保障房也不是存在的，不是那一種固定收益的，也是最后根據(jù)這個(gè)收益，是一個(gè)持有型的，買(mǎi)斷的，股權(quán)性質(zhì)的，通過(guò)這一點(diǎn)我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)這只是收益率的高低跟項(xiàng)目選擇的問(wèn)題，我們可以試著進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，所以我們也分析未來(lái)，現(xiàn)在中國(guó)基本上進(jìn)入一個(gè)通脹周期，還有人民幣的升值的這么一個(gè)周期，純粹的原來(lái)做一些融資性安排的這一種東西，很多收益，物業(yè)升值這些方面的升值我們拿不到，所以說(shuō)在整個(gè)的安排過(guò)程中間，把這一個(gè)問(wèn)題解決了，大家也一直在關(guān)注，包括發(fā)改委，中建部，多次找我們過(guò)去配套，現(xiàn)在這兩個(gè)部門(mén)的匯報(bào)已經(jīng)結(jié)束了。他們關(guān)心的最重要也是這個(gè)退出，基本我們?cè)谕顺鰡?wèn)題上給他們做出一個(gè)比較滿(mǎn)意的答復(fù)，他們覺(jué)得還是比較可行的。實(shí)際上我們也是兩大類(lèi)，沒(méi)有什么太新鮮的東西，其他的結(jié)構(gòu)，但是基本都可以分類(lèi)，一類(lèi)是資產(chǎn)退出，通過(guò)各種形式，未來(lái)接盤(pán)的，只要土地資產(chǎn)有增值，剛才很多人講到保險(xiǎn)，其他的一些資金，保障房還例外，包括政府的回報(bào)，包括長(zhǎng)期資金，包括后續(xù)接力的資金，資產(chǎn)的安排。

　　另外一個(gè)大的方面我們也是比較希望資本市場(chǎng)退出，資本市場(chǎng)的退出其實(shí)這一塊兒一直是我們過(guò)去八九年間在研究和呼吁的事情，我們覺(jué)得從戰(zhàn)略發(fā)展來(lái)說(shuō)，七年以后，特別是現(xiàn)在流動(dòng)性這么大的情況下，我們光靠不斷的上提這個(gè)存款準(zhǔn)備金率是不行的，因?yàn)檫@個(gè)雖然說(shuō)付不是太高的利息給各個(gè)商業(yè)銀行，這其實(shí)對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)是很大的支出，我們現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率超過(guò)20%，這在全世界非常罕見(jiàn)的，這是一個(gè)臨時(shí)性的措施，一定要有一些能夠?qū)_流動(dòng)性的工具，老百姓的錢(qián)往哪里去，我們未來(lái)覺(jué)得一些只要跟住宅相關(guān)比較大的領(lǐng)域，比方說(shuō)我們現(xiàn)在做保障房公共租賃房的資金，還有公共資產(chǎn)，總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的基金，我們可能會(huì)投資建成幾個(gè)總部基地，類(lèi)似總部基地的這一種業(yè)態(tài)，瞄準(zhǔn)這一種產(chǎn)業(yè)升級(jí)。另外現(xiàn)在中國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，原來(lái)來(lái)看靠這個(gè)低成本勞動(dòng)密集型出口拉動(dòng)，現(xiàn)在要變成消費(fèi)拉動(dòng)，消費(fèi)拉動(dòng)首先就是漲工資，一漲工資一定會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)的提升，另外流動(dòng)性還會(huì)進(jìn)一步的增加，你一定除了給它加工資，讓它消費(fèi)之后，一定會(huì)要給他安排一些投資的渠道和出路，所以說(shuō)在這個(gè)時(shí)候，我們不能老把roits推出來(lái)，這樣的話(huà)它永遠(yuǎn)出不來(lái)，它是一個(gè)對(duì)沖流動(dòng)性最好的工具。我們提出新藍(lán)海戰(zhàn)略，一個(gè)保障房，一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)，第三是商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)然我們確實(shí)是剛剛涉足非常謹(jǐn)慎，非常小心，剛才蘇總講的三杯水，可能我們解決了錢(qián)怎么來(lái)，但是怎么運(yùn)營(yíng)，將來(lái)退出呢，我們基本深做了一些安排和考慮，但是還不是非常的，就是說(shuō)我將來(lái)就是這一種方式，還是有很多的變數(shù)和選項(xiàng)的，但是我們有保底的措施到底是什么東西，好在我們這些投資人跟陳總他們做的海外基金的投資人來(lái)說(shuō)，相對(duì)來(lái)說(shuō)人民幣這一塊兒要求還低一點(diǎn)，主要來(lái)自于老百姓這個(gè)錢(qián)多一點(diǎn)。這角度來(lái)說(shuō)退出安排可以充分一點(diǎn)，在國(guó)內(nèi)想辦法，我們現(xiàn)在其實(shí)最難是找到好項(xiàng)目好好的回報(bào)比較高的，租金回報(bào)率足夠的項(xiàng)目，這一次來(lái)也是學(xué)習(xí)，想跟大家交流，各方面看一看。

　　【 陳基強(qiáng)】：所以你是帶著錢(qián)然后找一些投資回報(bào)好的，可以把你的基金用一部分，包一部分，我給你一個(gè)很簡(jiǎn)單的建議，不要獨(dú)賺，跟人家合作就完了，買(mǎi)他五十帶他走一程就完了。王總，人家已經(jīng)把這個(gè)方向指著你了，人家做完之后還要七年，指著你幫上面打報(bào)告。你對(duì)于他們未來(lái)七年后不要擔(dān)心這么多有什么見(jiàn)地和消息？

嘉實(shí)基金管理有限公司業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān) 王克明

　　【王克明】：有一句話(huà)非常精辟，是我們從事三四年，我一直想的問(wèn)題，為什么這個(gè)東西在國(guó)外這么好，在中國(guó)出不來(lái)?？赡芪覀儗?duì)這個(gè)產(chǎn)品的理解前期有偏差，這個(gè)產(chǎn)品涉及到很多地方，但是最大的受益人是誰(shuí)。前期的話(huà)我們都是把Roits作為開(kāi)發(fā)商一個(gè)退出通道，給房地產(chǎn)一個(gè)新的融資渠道一個(gè)退出產(chǎn)品來(lái)定位的，如果是這樣一個(gè)產(chǎn)品政府應(yīng)該在每一次調(diào)控的時(shí)候，首先想到的可能就是控制融資渠道，縮減你的融資渠道，這個(gè)到底能夠解決開(kāi)發(fā)商多少問(wèn)題？我們做了一個(gè)取樣的分析，就是在Roits歷史上市值最高的時(shí)候，美國(guó)的192只上市ROITS的總市值大概3700億美元。3700億美元是什么概念？整個(gè)美國(guó)房地產(chǎn)的證券化市場(chǎng)是六萬(wàn)億，3700億跟六萬(wàn)億相比的話(huà)占多大的量。所以我想這個(gè)產(chǎn)品更多的來(lái)講并不能解決多少開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題。它的最大受益人是誰(shuí)？美國(guó)1960年推出這個(gè)產(chǎn)品，一開(kāi)始的六七只前兩年都賺到了，最早設(shè)計(jì)這個(gè)產(chǎn)品時(shí)一個(gè)出發(fā)點(diǎn)是解決這個(gè)銀行按揭資產(chǎn)壞帳問(wèn)題，這樣一個(gè)出發(fā)點(diǎn)導(dǎo)致他前面五六年這個(gè)產(chǎn)品出來(lái)之后市場(chǎng)根本沒(méi)有發(fā)展，真正的發(fā)展在1967，1968年，修改了投資法案，他感覺(jué)到這一個(gè)產(chǎn)品真正受益人跟驅(qū)動(dòng)力實(shí)際不是開(kāi)發(fā)商，而更多是美國(guó)日益壯大的養(yǎng)老金，退休金，教師基金，公務(wù)員基金，軍人基金，這些機(jī)構(gòu)投資人。所以他才修改投資辦法，提出那么多稅收優(yōu)惠和稅收驅(qū)動(dòng)，實(shí)際上這些人不是簡(jiǎn)單投資人，而是分擔(dān)了社會(huì)，分擔(dān)了政府這個(gè)社會(huì)穩(wěn)定，貧富均衡的一種指導(dǎo)的優(yōu)勢(shì)，所以如果我們把這個(gè)想到這個(gè)端口的另一端，現(xiàn)在中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了老齡化階段，我們的機(jī)構(gòu)投資人已經(jīng)在開(kāi)始顯現(xiàn)它的威力，第一保險(xiǎn)基金將近四萬(wàn)億，全國(guó)社?；鸢饲灏賰|，這個(gè)社?；鸬娜笨诂F(xiàn)在已經(jīng)明顯的感覺(jué)到了，很難彌補(bǔ)未來(lái)中國(guó)人口進(jìn)入老齡化對(duì)資金的需求。所以如果我們把這個(gè)產(chǎn)品能夠提高到為社?；穑瑢?duì)養(yǎng)老金，退休金提供一種保值增值，投資產(chǎn)品可能社會(huì)和政府更容易接受和推出這個(gè)產(chǎn)品。如果總是想著端口的這一端，給開(kāi)發(fā)商，給私募基金，國(guó)有外資提供前期投資的退出，套現(xiàn)，圈錢(qián)，甚至現(xiàn)在總理說(shuō)流著什么血液的問(wèn)題，這樣的話(huà)這個(gè)產(chǎn)品可能再有優(yōu)點(diǎn)也很難出來(lái)，即使出來(lái)在面對(duì)每次宏觀調(diào)控，地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候也會(huì)受到影響。所以我想我們能不能對(duì)這個(gè)產(chǎn)品的屬性，對(duì)這個(gè)產(chǎn)品的定性能夠有一個(gè)重新的認(rèn)識(shí)，一個(gè)金融產(chǎn)品的出現(xiàn)肯定要迎合它的市場(chǎng)需求，一個(gè)按揭產(chǎn)品的出現(xiàn)，讓住宅市場(chǎng)繁榮十年，能不能讓一個(gè)Roits的出現(xiàn)讓商業(yè)地產(chǎn)再進(jìn)入另外一個(gè)繁榮十年，可能對(duì)這個(gè)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)，對(duì)這個(gè)產(chǎn)品的屬性和定性要有一個(gè)更全面，更清楚的認(rèn)識(shí)，否則的話(huà)我們總是為開(kāi)發(fā)商融資，為開(kāi)發(fā)商花錢(qián)，為開(kāi)發(fā)商退出，這樣的調(diào)子恐怕政府很難推出。我就講這些。

　　【 陳基強(qiáng)】：我有一個(gè)提議我們找一天在北京，把記者全部一起叫來(lái)，關(guān)起門(mén)上三天課，叫他們寫(xiě)三篇文章就行，吃喝玩樂(lè)全我們包，讓他們放大聲音，讓領(lǐng)導(dǎo)們的太太都相信了，我們講話(huà)就容易相信一點(diǎn)，不然他們覺(jué)得整天我們就是偏幫生意人。我們不講這個(gè)問(wèn)題，剛剛誰(shuí)都在討論一個(gè)錢(qián)就是這個(gè)保險(xiǎn)的錢(qián)，到底保險(xiǎn)的錢(qián)進(jìn)入商業(yè)低沉，到底是什么樣的一個(gè)情況，我們今天請(qǐng)?jiān)偨o我們講一講保險(xiǎn)基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)到底是一個(gè)什么情況。

　

平安信托物業(yè)投資事業(yè)部商業(yè)管理執(zhí)行總監(jiān) 袁澤路

　　【 袁澤路】：很感謝主持人給我這個(gè)機(jī)會(huì)，說(shuō)一下保險(xiǎn)基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響，進(jìn)入這個(gè)題目之前我想先講一下我們來(lái)自平安信托公司，平安保險(xiǎn)集團(tuán)分為三個(gè)板塊，第一大塊是保險(xiǎn)，第二大塊是銀行，第三大塊是投資，投資是指的信托這一塊兒，所以信托這一塊兒，平安信托這一塊兒主要做的PE，還有基建投資還有物業(yè)投資，做這一塊兒，在這之前我來(lái)參加這個(gè)會(huì)的時(shí)候很多人說(shuō)你們保險(xiǎn)公司怎么樣怎么樣，其實(shí)保險(xiǎn)公司指平安另外一個(gè)分支，壽險(xiǎn)，保險(xiǎn)，健康險(xiǎn)等等，我們自己有平安銀行，也有收購(gòu)深發(fā)展，信托這一塊兒是屬于一個(gè)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)，說(shuō)到保險(xiǎn)資金的進(jìn)入說(shuō)到離保險(xiǎn)資金最近的一個(gè)機(jī)構(gòu)，可能研究他比較多一點(diǎn)，對(duì)于我們最近一直研究保險(xiǎn)資金進(jìn)入以后，對(duì)我們能夠增加什么樣的幫助。我們想如果了解的說(shuō)談保險(xiǎn)資金進(jìn)入，首先第一點(diǎn)我們應(yīng)該先解讀一下保險(xiǎn)法，去年9月份新出保險(xiǎn)法有一個(gè)明文規(guī)定，到10月份又做一個(gè)特別明確的規(guī)范，就說(shuō)保險(xiǎn)資金到底能夠做哪些不動(dòng)產(chǎn)的投資，保險(xiǎn)法規(guī)定整個(gè)保險(xiǎn)資金可以拿出來(lái)10%進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的投資，但是這一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的投資它有一個(gè)規(guī)范，指什么？第一個(gè)是辦公地產(chǎn)，第二個(gè)是指養(yǎng)老配套，第三個(gè)指的是醫(yī)療地產(chǎn)，第四是指的商業(yè)地產(chǎn)，這是細(xì)分了，同時(shí)還包括汽車(chē)不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)然還提出來(lái)可以做一些土地儲(chǔ)備，這里面特別明確指出保險(xiǎn)資金不允許做住宅，不允許做別墅，公寓，有明確的規(guī)范。保險(xiǎn)法已經(jīng)有明確的規(guī)范，到底保險(xiǎn)資金能夠有多大進(jìn)入到我剛才說(shuō)的這些地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中來(lái)，去年我們整個(gè)保險(xiǎn)收入大概三萬(wàn)到四萬(wàn)億，如果能夠拿出來(lái)10%做投資的話(huà)，應(yīng)該就是三千到四千億，這個(gè)數(shù)字很大。聽(tīng)著很大，其實(shí)這三千到四千億指的是中國(guó)所有的保險(xiǎn)公司，不是泛指一個(gè)公司。這一個(gè)現(xiàn)在到底有多大存量，其實(shí)在保險(xiǎn)法出來(lái)之前很多保險(xiǎn)公司已經(jīng)消化2%到3%，因?yàn)楹芏啾ｋU(xiǎn)公司要干自己的辦公地產(chǎn)，拿出來(lái)一部分錢(qián)已經(jīng)消化掉，差不多有2%到3%已經(jīng)消化掉。剩下一部分資產(chǎn)在投入上，整個(gè)我說(shuō)在不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中來(lái)再給它細(xì)分，大概有多少投入到商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中來(lái)，可能我們細(xì)分以后，大概有七八百億。按照去年經(jīng)營(yíng)一個(gè)數(shù)字，就初步的一個(gè)推算。為什么要這樣說(shuō)，到底有多少資金能夠投入進(jìn)來(lái)，我要細(xì)分一下。就是說(shuō)保險(xiǎn)公司到底喜歡投入哪些地產(chǎn)。第一最喜歡投入的是辦公地產(chǎn)，第一號(hào)經(jīng)營(yíng)，第二投資回報(bào)率高。第二個(gè)保險(xiǎn)資金開(kāi)放以后，很多保險(xiǎn)公司又喜歡投入什么？投入養(yǎng)老配套地產(chǎn)，前一段我們說(shuō)中國(guó)人壽，泰康人壽已經(jīng)做這些工作了。另外一塊兒保險(xiǎn)公司今年也在研究，想辦法怎么做，就是投入商業(yè)地產(chǎn)這一塊兒，我們說(shuō)他最喜歡投入的這么幾個(gè)地產(chǎn)。保險(xiǎn)公司喜歡投入包括商業(yè)地產(chǎn)，是不是說(shuō)馬上能夠進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中來(lái)呢？我們還要了解。保險(xiǎn)公司如果馬上投入到商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中來(lái)，坦白來(lái)說(shuō)可能有一個(gè)過(guò)程。為什么？保險(xiǎn)公司首先第一點(diǎn)要梳理它的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，為什么？很多保險(xiǎn)公司沒(méi)有專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)管理商業(yè)地產(chǎn)。在我們現(xiàn)在了解過(guò)程當(dāng)中，泰康忍受有太康地產(chǎn)公司，再有是平安信托，平安信托是比較早的，但是之前沒(méi)有管理商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)，去年是逐漸籌備，經(jīng)過(guò)一年的磨合和運(yùn)作越來(lái)越成熟，很早之前平安信托投資的，當(dāng)然不是用的保險(xiǎn)資金，平安信托本身有自己的平安信托基金，所以在早之前，比如我們?cè)谏穷^和廣州購(gòu)買(mǎi)的地產(chǎn)交給易初蓮花，他們幫我們經(jīng)營(yíng)。在北京有兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)勝利華聯(lián)一個(gè)國(guó)貿(mào)華聯(lián)，給了華聯(lián)集團(tuán)幫助我們經(jīng)營(yíng)。去年我們自己也經(jīng)營(yíng)，真正的商業(yè)地產(chǎn)去年10月份我們開(kāi)業(yè)的在燕莎立交橋的西北角開(kāi)了都會(huì)天地購(gòu)物中心，我也在管這個(gè)項(xiàng)目，這是我們自己經(jīng)營(yíng)的。后來(lái)我們又跟深圳的泛華公司合作玉溪美加華購(gòu)物廣場(chǎng)。還有金州美加華商業(yè)廣場(chǎng)，后來(lái)又收購(gòu)深圳中信廣場(chǎng)，也是我們自己在經(jīng)營(yíng)。隨著時(shí)間的推移，平安信托有一個(gè)比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，發(fā)展的速度相對(duì)來(lái)說(shuō)比較快，但是其他的保險(xiǎn)公司還沒(méi)有這樣一個(gè)很成熟的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，所以在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中要有一個(gè)梳理的過(guò)程。我們說(shuō)這個(gè)保險(xiǎn)資金，保險(xiǎn)公司有一個(gè)梳理過(guò)程的同時(shí)我們還要了解一下保險(xiǎn)公司投資的特點(diǎn)。

　　投資特點(diǎn)首先第一點(diǎn)要求投資回報(bào)率比較高，比如達(dá)到6%到7%，另外現(xiàn)在階段以收購(gòu)為主，當(dāng)然隨著時(shí)間的推移，也是在慢慢發(fā)展，一級(jí)開(kāi)發(fā)，二級(jí)開(kāi)發(fā)，主要在基建。目前以收購(gòu)為主，投資回報(bào)率達(dá)到6%到7%。另外保險(xiǎn)公司這個(gè)時(shí)間周期比較長(zhǎng)。要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)遠(yuǎn)的細(xì)算，畢竟要對(duì)投資人有一個(gè)負(fù)責(zé)任的回報(bào)率，通過(guò)我剛才簡(jiǎn)單介紹解讀，一個(gè)保險(xiǎn)法，還有保險(xiǎn)公司投資特點(diǎn)，我想對(duì)于保險(xiǎn)公司進(jìn)入做了一個(gè)總結(jié)。首先第一保險(xiǎn)資金進(jìn)入可能短時(shí)間內(nèi)會(huì)將商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格有一個(gè)拉升。第二個(gè)保險(xiǎn)資金的進(jìn)入不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)增加新的布局，第三個(gè)保險(xiǎn)資金有一個(gè)特點(diǎn)，更多考慮長(zhǎng)期資金的穩(wěn)定性，也就是說(shuō)考慮一個(gè)長(zhǎng)期的投資性。另外保險(xiǎn)法里面還規(guī)定保險(xiǎn)資金投資的商業(yè)地產(chǎn)五年之內(nèi)不允許出售。所以我們說(shuō)保險(xiǎn)資金的進(jìn)入對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，實(shí)際使現(xiàn)有的一些商業(yè)地產(chǎn)更加良性，更加穩(wěn)定的會(huì)有一個(gè)增加。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)業(yè)它就決定了是一個(gè)長(zhǎng)期持有的，因?yàn)閷?duì)于保險(xiǎn)投資人來(lái)說(shuō)是長(zhǎng)期持有，保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)是一件好事兒，能夠讓有一些商業(yè)地產(chǎn)更加良性，更加穩(wěn)定的一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展，這只是我個(gè)人的一個(gè)解讀，謝謝大家。

　　【 陳基強(qiáng)】：謝謝。我要稱(chēng)贊一下我公司的研究隊(duì)伍，因?yàn)橥瑯訒r(shí)間，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)有這么多錢(qián)，我們公司做商業(yè)地產(chǎn)投行的，我們叫一堆人研究保險(xiǎn)公司的錢(qián)做什么。其中有一家就是平安信托，他只講了一部分，其中另外一塊是保險(xiǎn)的錢(qián)請(qǐng)了新鴻基去做，也是非常強(qiáng)的隊(duì)伍。但是假如你真的想清楚非常實(shí)在，保險(xiǎn)的錢(qián)在未來(lái)三年內(nèi)絕對(duì)幫不了你多少，保險(xiǎn)的錢(qián)真正要在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮效應(yīng)是假如我們王先生可以把它包裝成Roits，他們可以成為Roits的重要投資者，沒(méi)有問(wèn)題的。假如你們看澳大利亞，澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)為什么炒的那么高，是因?yàn)檫@些錢(qián)既想分享房地產(chǎn)的升值，但是又不想經(jīng)營(yíng)管理這個(gè)麻煩，這中間還有一個(gè)缺口，這其實(shí)就是中間的服務(wù)商。資產(chǎn)管理或者商業(yè)運(yùn)營(yíng)的服務(wù)商。你以為陳先生真的想一百多個(gè)人做商業(yè)？他不想。為什么要這么多人，是因?yàn)槟銈儾幌嘈虐淹獍o相信的人。房地產(chǎn)基金沒(méi)有人幫助你管好你怎么上，所以我解決保險(xiǎn)基金解決房地產(chǎn)商有一點(diǎn)像畫(huà)梅止渴。

　　我們還是要追回去，商業(yè)地產(chǎn)講這么多這個(gè)還是要講商業(yè)地產(chǎn)如何吸引人，請(qǐng)朱先生講一講商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值如何發(fā)現(xiàn)，如何創(chuàng)造，跟大家講一下。

北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司總裁助理 朱長(zhǎng)軍

　　【 朱長(zhǎng)軍】：謝謝主持人，我們公司嚴(yán)格來(lái)講是零售業(yè)，超市，百貨。商業(yè)地產(chǎn)比較大，有酒店，有寫(xiě)字樓，有購(gòu)物中心，有shoppingmall，作為我們公司來(lái)講的話(huà)如何在商業(yè)地產(chǎn)把購(gòu)物中心做好，讓它收益增強(qiáng)，不靠其他地方的收入，這一個(gè)首先可能要面臨干好的問(wèn)題。說(shuō)到商業(yè)地產(chǎn)這一塊兒的話(huà)可能馬上會(huì)延伸到住宅，延伸到商業(yè)地產(chǎn)之外其他一些可以獲取利潤(rùn)的綜合體住宅收益，像真正關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)收益的話(huà)，我想這個(gè)帶來(lái)的市場(chǎng)并不是太多。

　　舉一個(gè)例子，我們?cè)谟幸恍┏鞘心昧说厣虡I(yè)地產(chǎn)，政府批這個(gè)容積率3，我找市長(zhǎng)把這個(gè)容積率變成2，這對(duì)于我們經(jīng)營(yíng)管理來(lái)說(shuō)是有很大的影響。再介紹一下我們公司很多經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，我們公司經(jīng)營(yíng)大型綜合超市，高級(jí)超市，生鮮食品超市，購(gòu)物中心分成兩塊，高級(jí)購(gòu)物中心，社區(qū)性購(gòu)物中心，百貨也分成兩塊，家庭百貨業(yè)和社區(qū)百貨業(yè)。整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值如何體現(xiàn)，如何提現(xiàn)才能夠決定我們的投資收益，很多談到租金這一塊兒的投入，如何使我們的地產(chǎn)投入收入增加，這一塊兒作為我們來(lái)說(shuō)首先在業(yè)態(tài)上面，我們的零售業(yè)發(fā)展，蓬勃發(fā)展是2000年到2010年十年時(shí)間，在第一個(gè)五年時(shí)間我們發(fā)展非常迅速，單店銷(xiāo)售增長(zhǎng)非常迅速，非?？臁Ｔ诤竺娴奈迥暝鲩L(zhǎng)緩慢，但是整個(gè)消費(fèi)品支出這個(gè)增長(zhǎng)非?？?，為什么單店增長(zhǎng)緩慢，我們城市化發(fā)展這個(gè)店大，人口太分散，增長(zhǎng)過(guò)程比較緩慢。租金收入一線(xiàn)城市中心兩塊多錢(qián)，二線(xiàn)三線(xiàn)城市就一塊多錢(qián)，二十塊錢(qián)一個(gè)月。那他的價(jià)值能夠體現(xiàn)多大，作為商業(yè)地產(chǎn)可能是不賺錢(qián)的。我們整個(gè)商業(yè)物業(yè)逐步形成，購(gòu)買(mǎi)力增長(zhǎng)，收入的增長(zhǎng)，未來(lái)通脹預(yù)期增長(zhǎng)，這些可能五年后，十年后真正體現(xiàn)它的價(jià)值。誰(shuí)愿意等，為什么很多地產(chǎn)商把很多建筑資源愿意賣(mài)給我們，去年買(mǎi)了將近八十個(gè)億，今年也會(huì)買(mǎi)七八十億，我們未來(lái)也會(huì)有這樣的計(jì)劃，會(huì)進(jìn)入很多其他城市。

　　第二個(gè)很多基金投資人或者私募，還是要把資金由我來(lái)管，現(xiàn)在我們管理購(gòu)物中心就兩類(lèi)，第一類(lèi)可能就是我們地產(chǎn)商，自己持有自己管理，但是他們以住宅為盈利。第二點(diǎn)是投資人，他們投資物業(yè)，一個(gè)團(tuán)隊(duì)，搞金融就可以，讓他天天搞經(jīng)營(yíng)，星期六，星期天，節(jié)假日都在現(xiàn)場(chǎng)比較困難。所以如果說(shuō)這兩個(gè)能夠很好的經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，它的發(fā)展，它的價(jià)值提升肯定很難。我們以前以店鋪?zhàn)赓U為發(fā)展模式，現(xiàn)在以店鋪投資作為一個(gè)發(fā)展模式。就是要發(fā)現(xiàn)我們購(gòu)物中心的價(jià)值到底在哪里，我覺(jué)得價(jià)值首先第一個(gè)是一個(gè)商圈，因?yàn)槲覀兪钦驹诹闶劢嵌葋?lái)思維，我的發(fā)展必須首先是主動(dòng)發(fā)展，首先能不能做零售，而不是說(shuō)這個(gè)房子五千能夠賣(mài)到一萬(wàn)，是判斷這個(gè)價(jià)值還是判斷我們零售的價(jià)值，第一個(gè)判斷就是我們商業(yè)這一塊爾能不能賺錢(qián)，像我們?cè)诤芏喑鞘?，在合肥把住宅給砍了，太多麻煩的話(huà)寧愿給砍了。首先我是主動(dòng)的發(fā)展，假如很多投資人把資金交給我，我首先在商圈上，第二個(gè)是規(guī)劃。大的購(gòu)物中心規(guī)劃很多餐飲，電影院，娛樂(lè)，超市，百貨，七種業(yè)態(tài)，這就是一種業(yè)態(tài)的組合，假設(shè)十萬(wàn)平米的購(gòu)物中心我們做一個(gè)大型的，超市是三萬(wàn)平米，里面做兩萬(wàn)平米的綜合賣(mài)場(chǎng)品質(zhì)就會(huì)降低。我們?cè)趺醋鰞?yōu)化，就是業(yè)態(tài)的配制。第三個(gè)我們會(huì)選擇合理的規(guī)模，會(huì)選擇八十萬(wàn)平米，三十萬(wàn)平米做我們的購(gòu)物中心。合適的規(guī)模，合適的品效，這一個(gè)創(chuàng)造的價(jià)值是最大的。

　　【陳基強(qiáng)】：做商業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)工程。

　　【 朱長(zhǎng)軍】：對(duì)，十萬(wàn)平米做兩萬(wàn)平米的超市，大賣(mài)場(chǎng)進(jìn)來(lái)這個(gè)品質(zhì)就會(huì)降低了。

　　【 陳基強(qiáng)】：OK，今天我們真的很厲害，到現(xiàn)在為止我們保持了非常好的節(jié)奏和時(shí)間，剩下兩位發(fā)言的嘉賓每個(gè)人把時(shí)間控制在三分鐘之內(nèi)。由吳總先給大家講一講。

百年城集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng) 吳云前

　　【吳云前】：不管怎么說(shuō)萬(wàn)達(dá)這個(gè)公司優(yōu)秀，公司做的好。作為一個(gè)企業(yè)家也很優(yōu)秀。但是作為公司來(lái)講，任何一個(gè)企業(yè)要有回報(bào)。萬(wàn)達(dá)大部分是以銷(xiāo)售，收入為主的，而不是說(shuō)今天我靠租金來(lái)收入。以前看很多人住宅論壇也講一講，今天是商業(yè)地產(chǎn)也能夠來(lái)講一講，我覺(jué)得這是很無(wú)聊的事情，行業(yè)應(yīng)該有一個(gè)界限，今天我們商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，我們看香港做的優(yōu)秀的公司，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，新鴻基，看它的年報(bào)里面50%的收入全部是租金，50%是賣(mài)房子。

　　【 陳基強(qiáng)】：新鴻基我專(zhuān)門(mén)研究了他的案例，他們是以售養(yǎng)租，18年的時(shí)間才使四到六成是租。你說(shuō)它什么都經(jīng)歷過(guò)，甚至萬(wàn)科現(xiàn)在講我全部做住宅不做商業(yè)，現(xiàn)在也做。

　　【吳云前】：我講這是兩個(gè)問(wèn)題，今天講新鴻基是地產(chǎn)公司還是商業(yè)地產(chǎn)公司，首先很優(yōu)秀，在香港他有做住宅，在中國(guó)國(guó)內(nèi)定位沒(méi)有做住宅的。比如我們今天講銀泰，明天講華聯(lián)，銀泰當(dāng)時(shí)在長(zhǎng)安街上1997年干銀泰中心的時(shí)候，當(dāng)時(shí)開(kāi)業(yè)我去了，跨過(guò)兩個(gè)危機(jī)，一個(gè)金融危機(jī)一個(gè)全球金融風(fēng)暴，他大部分都是出租的。現(xiàn)在他是北京的一個(gè)時(shí)尚標(biāo)志。我們?cè)趺纯瓷虡I(yè)地產(chǎn)的定義。是住宅你講商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)你講住宅，我的意思是我們界限要講清楚，商業(yè)是商業(yè)，地產(chǎn)就是地產(chǎn)。

四川盛唐實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng) 唐聞

　　【唐聞】：我以前也是做商業(yè)的。我現(xiàn)在還有三個(gè)購(gòu)物中心一個(gè)管理公司，做商業(yè)是流過(guò)血淚的。我覺(jué)得做商業(yè)是一個(gè)實(shí)業(yè)，我們今天有很多資本的大老板都是做商業(yè)的大老板。全球有七個(gè)合伙人，我有一個(gè)感受我們做商業(yè)的時(shí)候是一個(gè)實(shí)業(yè)，實(shí)體，我們是做金融的機(jī)構(gòu)，做產(chǎn)品。更高的階段還是資本，我們創(chuàng)始人在2004年投了一個(gè)“巨光科技”據(jù)預(yù)測(cè)投資收益是460倍。我想我們商業(yè)地產(chǎn)怎么能力在資本的時(shí)候更主要關(guān)注它的控股，王建國(guó)2005年的時(shí)候加入私募資金，他說(shuō)一千億時(shí)我只賣(mài)30個(gè)億我很虧，今天這么多人參加，不敢基金也好，商業(yè)也好，大型商業(yè)，小的商業(yè)，可以擴(kuò)張的連鎖商業(yè)，我希望大家能夠根據(jù)資本的要求去做商業(yè)，做金融類(lèi)的商業(yè)，我今天是跟大家做一點(diǎn)分享，謝謝。

　　【陳基強(qiáng)】：謝謝各位嘉賓，非常感謝。