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做休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)不能沖動(dòng)，要想清楚再做?，F(xiàn)在國內(nèi)好多的休閑創(chuàng)意農(nóng)業(yè)，項(xiàng)目單一、模式相似，沒有特色。因?yàn)闆]弄明白怎么操作，結(jié)果往往是地拿了不少，規(guī)劃設(shè)計(jì)圖畫了不少，項(xiàng)目有的也開始上了，可就是不賺錢。新盛唐集團(tuán)為你詳細(xì)分析其中的原因，希望大家可以參考!

一、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)概念

1989年，臺灣大學(xué)經(jīng)過系統(tǒng)研究，正式提出“休閑農(nóng)業(yè)”的概念，并將其內(nèi)涵概括為：農(nóng)業(yè)與旅游聯(lián)絡(luò)在一同，運(yùn)用農(nóng)業(yè)表象和村莊空間，吸引游客前來賞識、旅游、品味、休閑、勞動(dòng)、領(lǐng)會、參與、購物的一種新式農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形狀。而休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)則是以休閑農(nóng)業(yè)為依托，在運(yùn)營休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目時(shí)，引入房地產(chǎn)的運(yùn)營思想，從產(chǎn)品方案、景區(qū)效能、推行推行等方面進(jìn)行地產(chǎn)化運(yùn)作，然后十分好地表現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢，更加深化的開掘產(chǎn)品的商場潛力。

二、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)類型

休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是休閑農(nóng)業(yè)同地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)嫁接，涉及到農(nóng)業(yè)、旅作業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，要對其進(jìn)行分類是一個(gè)概括的提煉和概括進(jìn)程，以休閑農(nóng)業(yè)的分類為理論基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合、對接，然后構(gòu)成休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)分類，首要包括以下5種：

1、以農(nóng)家樂為基礎(chǔ)的地產(chǎn)開發(fā)

農(nóng)家樂是休閑農(nóng)業(yè)中最廣泛的方法，是以農(nóng)家為要害，即該區(qū)域農(nóng)民的日子現(xiàn)狀、日子方法和習(xí)俗習(xí)俗為吸引物，滿足城市居民返璞歸真，回歸天然的需求的一種農(nóng)業(yè)休閑工業(yè)形狀。以農(nóng)家樂為基礎(chǔ)的旅游地產(chǎn)開發(fā)可以稱之為農(nóng)家樂升級版，它聯(lián)絡(luò)村莊旅游與旅游地產(chǎn)，使旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相融合，完畢村莊旅游仰仗旅游地產(chǎn)跋涉內(nèi)涵，旅游地產(chǎn)依托村莊旅游跋涉品牌價(jià)值。北京市旅游局在全國首要擬定了“世界驛站、攝生山莊、休閑農(nóng)莊、旅游賞識示范園、村莊酒店、采摘籬園、生態(tài)漁村、山水人家”等8個(gè)村莊旅游新式業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)，將成為農(nóng)家樂開發(fā)的新潮流。

2、以農(nóng)業(yè)賞識園為依托的地產(chǎn)開發(fā)

農(nóng)業(yè)賞識園是以高科技農(nóng)業(yè)或許成方案培養(yǎng)、養(yǎng)殖農(nóng)業(yè)為主體吸引物來滿足我們在休閑活動(dòng)中的有關(guān)物質(zhì)與精力需求的一種農(nóng)業(yè)休閑工業(yè)形狀。由于農(nóng)業(yè)賞識園自身是具有一定土地方案的，可以某項(xiàng)農(nóng)作物、養(yǎng)殖業(yè)或手工副業(yè)為賣點(diǎn)，概括餐飲、住宿、采摘、游樂等多項(xiàng)休憩內(nèi)容，選用“莊園式”地產(chǎn)開發(fā)，如采摘籬園、生態(tài)漁村、休閑農(nóng)莊、山水人家、攝生山吧等系列農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊。

3、以古村落為依托的地產(chǎn)開發(fā)

古村落是經(jīng)過時(shí)間和前史的堆積而徹底或有些保留下來的人類居住的區(qū)域，這些村落會集反響了當(dāng)時(shí)我們的日子及勞動(dòng)狀況，具有各自的時(shí)代特征和地域特征，通常都是遺留下來的貴重文明遺產(chǎn)，此類產(chǎn)品是田園旅游房地產(chǎn)中本錢條件最好的產(chǎn)品，以依然保留早年鮮活的日子方法為最好品。山水、建筑、景色、文明、人物等方面，對游客有很強(qiáng)的吸引力，跟著可進(jìn)入性和款待設(shè)備的配套，悉數(shù)產(chǎn)品可以相對較少的出資帶來十分好的現(xiàn)金流。已有許多地產(chǎn)商開始在這上面做文章，例如以西遞、宏村為代表的徽文明特征古村，已租售給外來游客居住度假、休閑養(yǎng)生，古民居和江南水鄉(xiāng)很受歡迎。

4、以景區(qū)為依托的地產(chǎn)開發(fā)

景區(qū)是具有一定的天然、人文本錢，為游客供應(yīng)旅游、賞識、探險(xiǎn)、低碳環(huán)保、休閑、科考等效能的盈余性安排。以景區(qū)為依托開發(fā)的旅游房地產(chǎn)：一種是在天然景色周圍的度假型地產(chǎn)，如環(huán)黃山游憩帶上的各類攝生、養(yǎng)老度假物業(yè)，太平湖、奇墅湖、豐樂湖、齊云山、清涼峰度假區(qū)內(nèi)的度假別墅、村莊客棧等;另一種是與景區(qū)融合進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目，如麗江古城，酒吧、悅榕村等休閑度假地產(chǎn)都在景區(qū)里。

5、以新村莊締造為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)新村及村莊房地產(chǎn)開發(fā)

跟著一線城市房地產(chǎn)商場逐漸走向老到和飽滿，許多開發(fā)商開始向二、三線城市進(jìn)軍，但是迄今村莊房地產(chǎn)商場依然是一片藍(lán)海。中心連續(xù)4個(gè)一號文件，預(yù)示著新村莊締造將成為將來幾年的搶手。政府加大關(guān)于村莊基礎(chǔ)設(shè)備的投入，如公路交通、供電、供水等，這些都為村莊房地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)了超卓的基礎(chǔ)。村莊房地產(chǎn)是在房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程中浸透農(nóng)業(yè)文明所構(gòu)成的一種延伸方法。如賣別墅的一同，賣一塊地。再如在商場發(fā)育的進(jìn)程中構(gòu)成了教授村、畫家村這些專業(yè)村，既成為村莊翻開的特征，也成為特征旅游點(diǎn)。

三、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)類型

1、民宿型

民宿是指運(yùn)用自用居處空閑房間，聯(lián)絡(luò)當(dāng)?shù)厝宋?、天然表象、生態(tài)、環(huán)境本錢及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動(dòng)，以家庭副業(yè)方法運(yùn)營，供應(yīng)旅客鄉(xiāng)野日子的居處。民宿不一樣于傳統(tǒng)的飯館旅館，或許沒有高級豪華的設(shè)備，但它能讓人領(lǐng)會當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、感受民宿主人的熱心與效能、并領(lǐng)會有別于以往的日子。民宿可以說是農(nóng)家樂的精美版，經(jīng)過地方政府一同處置，由民宿主人單個(gè)運(yùn)營的一種方法，這種運(yùn)營方法可以建議社區(qū)全民參與，其盈余效益十分可觀。一同，民宿的特征可以根據(jù)民宿主人品味的不一樣而各不相同。

2、農(nóng)家型

農(nóng)家是以農(nóng)民的日子生產(chǎn)資料為基礎(chǔ)，具有款待功才華即為通常所說的農(nóng)家樂。這種產(chǎn)品不一樣于民宿，它更粗淺、更日子化，在各農(nóng)業(yè)賞識園、景區(qū)景點(diǎn)周圍的農(nóng)家，進(jìn)行一同的款待、處置，其盈余效益十分可觀。在休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目中，對其供應(yīng)的產(chǎn)品效能方案引入地產(chǎn)開發(fā)的思路，除了常規(guī)的農(nóng)產(chǎn)品采摘、民間習(xí)俗、農(nóng)業(yè)展覽、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技等，首要是要強(qiáng)力導(dǎo)入都市人群的參與性，以都市人的主力參與來跋涉項(xiàng)目的人氣，運(yùn)用各個(gè)時(shí)段的特征為客戶供應(yīng)不一樣的產(chǎn)品效能。

成都“五朵金花”的成功，是一種全新的嘗試，筆者將其稱為“五朵金花”模式：鄉(xiāng)村旅游+休閑地產(chǎn)。成都“五朵金花”開發(fā)不同于普通農(nóng)家型綜合開發(fā)的亮點(diǎn)主要在兩方面：一是利用處于城郊的地理優(yōu)勢，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，連片開發(fā)經(jīng)營，形成規(guī)?；?jīng)營，提升農(nóng)家樂的內(nèi)涵、品質(zhì)及品牌。成都市錦江區(qū)兩級政府提出了“開發(fā)、保護(hù)并舉，利用、發(fā)展并重，建設(shè)國際化大都市周邊環(huán)境”的思路，用連片聯(lián)戶開發(fā)，共同擴(kuò)大發(fā)展的市場空間，破解農(nóng)民單家獨(dú)闖市場的風(fēng)險(xiǎn)，走出一條專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；陌l(fā)展之路。二是將鄉(xiāng)村旅游與農(nóng)業(yè)觀光休閑、古鎮(zhèn)旅游、節(jié)慶活動(dòng)有機(jī)的結(jié)合起來，拓寬鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展業(yè)態(tài)。

3、莊園型

莊園一般為公司或自個(gè)開發(fā)的度假村性質(zhì)產(chǎn)品，概括了餐飲、采摘、住宿、游樂等多項(xiàng)歇息內(nèi)容，一般以某項(xiàng)農(nóng)作物或手藝副業(yè)為賣點(diǎn)，概括各類配套產(chǎn)品，有較大的款待容量，如農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊等等。莊園型的有些產(chǎn)品層次極高，一般區(qū)位接近休閑花費(fèi)商場，有點(diǎn)選用異國田園特性，能滿意高端商場的花費(fèi)需求。

莊園型的案例以2010年7月15日開園的藍(lán)調(diào)薰衣草莊園來說，這一批新起的由專業(yè)的旅行計(jì)劃公司打造的莊園，亮點(diǎn)概括起來有兩點(diǎn)。一是將文明構(gòu)思充分與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)相聯(lián)絡(luò)，整體計(jì)劃選用藝術(shù)化的線條，打破場所方正的距離，讓空間更豐厚。二是以農(nóng)業(yè)作為依托，逐漸向旅行、文明、商業(yè)等多領(lǐng)域滲透，打造有關(guān)工業(yè)鏈。如開發(fā)莊園特有的shmily香·愛(意即看我有多愛你)品牌產(chǎn)品，將香草、藍(lán)莓、草莓等產(chǎn)品進(jìn)行構(gòu)思性開發(fā)，構(gòu)成香草系列產(chǎn)品：衛(wèi)浴類香草產(chǎn)品、裝飾用香草產(chǎn)品、保健類香草產(chǎn)品、香草食物等幾大系列上百種產(chǎn)品，并采用特許加盟的方法進(jìn)行規(guī)?；放仆菩?。三是將農(nóng)業(yè)、生態(tài)和旅工作聯(lián)絡(luò)起來，生動(dòng)建議低碳環(huán)保理念。

4、村莊別墅型

村莊別墅除了地理位置處在城市近郊，一般有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，很受小資階層的喜歡。此類別墅有產(chǎn)權(quán)和時(shí)權(quán)的產(chǎn)品挑選。村莊別墅推行更多的是停留在簡略的應(yīng)對方法，沒有創(chuàng)新和深挖商場，當(dāng)時(shí)來看盡管具有很大的商場需求，悉數(shù)工作做得卻并不是很成功。房地產(chǎn)工作經(jīng)過這么多年的翻開，積累了許多項(xiàng)目推行的經(jīng)歷，將休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)化的目的就是要引入這種地產(chǎn)的推行方法，深挖商場潛力，拓展項(xiàng)目影響面。

除了迎合養(yǎng)老、攝生商場的別墅締造以外，一些迎合大眾商場的地產(chǎn)在締造村莊旅行新業(yè)態(tài)的一同得以體現(xiàn)。北京市發(fā)布了《村莊旅行特征業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)及判定》，全力打造和行進(jìn)北京的村莊旅行，而這一方針的出臺及實(shí)施將會成為將來中國村莊旅行翻開的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，將對全國的村莊旅行翻開起到一個(gè)股動(dòng)作用。北京村莊旅行新業(yè)態(tài)的開發(fā)思路首要有兩點(diǎn)：一是充分發(fā)掘各區(qū)縣村莊旅行的特征，構(gòu)成各自村莊旅行翻開的特性。二是依托各區(qū)縣本有的特征，構(gòu)建契合各自特征的新業(yè)態(tài)方法。

5、古村古鎮(zhèn)古城型

古村古鎮(zhèn)古城產(chǎn)品是休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)中本錢條件最好的產(chǎn)品。山水、建筑、風(fēng)光、文明、人物等方面，對游客有很強(qiáng)的吸引力，跟著可進(jìn)入性和款待設(shè)備的配套，悉數(shù)產(chǎn)品可以相對較少的出資帶來非常好的現(xiàn)金流。但是此類產(chǎn)品的旅行房地產(chǎn)開發(fā)須充分思考文物維護(hù)疑問，除了地塊選址的疑問，還須思考新建和改造房地產(chǎn)的特性諧和疑問。

安徽宏村是這類開發(fā)中得到一同好評和認(rèn)可的典型，福瑞至控股董事長唐聞將其稱為宏村方法：宏村旅行+休閑地產(chǎn)。宏村是在97年由中坤集團(tuán)拿出的一期400余萬元資金進(jìn)行開發(fā)的，其開發(fā)前期投放在維護(hù)計(jì)劃上，然后在宏村外圍進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目延伸。開發(fā)思路體現(xiàn)在三方面：

一是用一個(gè)文明的理念去激活周邊的增值空間，賦予更多原生態(tài)產(chǎn)品文明的內(nèi)涵與價(jià)值。中坤以宏村這個(gè)點(diǎn)為基礎(chǔ)，還拿到了南屏和關(guān)麓兩個(gè)村的旅行運(yùn)營權(quán)，并對它們進(jìn)行一同計(jì)劃，悉數(shù)黟縣都保留了清一色的徽派建筑，不管新開發(fā)的樓盤仍是政府大樓、法院、公安局、國家電網(wǎng)，或者是馬路邊一閃而過的民居，無一例外都有著高高的馬頭墻和白墻黑瓦的清淡典雅特性。

二是把原生態(tài)的農(nóng)家樂留給鄉(xiāng)民，在細(xì)分商場的方向上為自個(gè)尋覓新的盈利添加點(diǎn)。中坤集團(tuán)沒有收購宏村悉數(shù)農(nóng)家樂的一同處置運(yùn)營，而是在景區(qū)外圍開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，在宏村附近的奇墅湖旁征了1000多畝灘地，租下3000多畝山林，出資10億元，締造了一個(gè)五星級酒店和一批度假別墅等多個(gè)度假地產(chǎn)項(xiàng)目。

三是運(yùn)用自個(gè)的旅行本錢和持有型物業(yè)，在工業(yè)的鏈條化翻開上還在拓展細(xì)分商場，文明、文娛、餐飲等等都將成為可以深化的方向。中坤以旅行景區(qū)為中間，進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，把土地與稀有本錢聯(lián)絡(luò)，垂青土地將來的價(jià)值。