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熟悉投資的朋友都知道，在中國(guó)投資房產(chǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較保險(xiǎn)的，房?jī)r(jià)的攀升也大致可以分為三個(gè)階段，因此投資房產(chǎn)也可分為三個(gè)階段，新盛唐投資對(duì)中國(guó)這十幾年的房產(chǎn)投資判斷的三個(gè)階段就是：

第一階段，十幾年前農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流入，帶來(lái)了全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的階段。

第二階段，近十年來(lái)三四線人口流入一線特大城市，形成了北上廣深的一線城市和廣大三四線城市強(qiáng)烈反差的格局。

第三階段，一線城市人口從中心向周邊流動(dòng)，帶動(dòng)一線城市周邊形成若干了衛(wèi)星城，組成城市群發(fā)展模式。

目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到第三階段，形成了三大城市圈的發(fā)展格局，分別是京津冀城市圈、長(zhǎng)三角城市圈、珠三角城市群。

正是發(fā)現(xiàn)并挖掘到了這三個(gè)城市群的機(jī)會(huì)，我們近兩年給大家推薦的投資樓盤(pán)都是這三個(gè)城市群有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，前年、去年以京津冀城市群為主，布局了香河，廊坊，通州，唐山，今年隨著京津冀城市群周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)漲幅很高，我們也及時(shí)調(diào)整了投資方向，開(kāi)始布局長(zhǎng)三角城市群的臨安和嘉善，又在最近布局了珠三角的東莞，完成了三大城市圈的均勻布局。

那么，這三大城市群各有什么特點(diǎn)吶?

京津冀城市群最大的特點(diǎn)就是單中心，北京的地位無(wú)法撼動(dòng)，長(zhǎng)期對(duì)周邊城市人口有虹吸效應(yīng)，造成以北京為中心的層層包圍狀況，房?jī)r(jià)差別也相當(dāng)巨大。這兩年，隨著京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展，北京提出兩翼概念(通州城市副中心和雄安新區(qū))，除了通州副中心已經(jīng)打造成形，雄安新區(qū)還有很多未知數(shù)和不可預(yù)測(cè)性。

長(zhǎng)三角城市群是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的地區(qū)，上海，杭州，南京形成鐵三角，其他城市此起彼伏，經(jīng)濟(jì)發(fā)展均勻分布，整體城市群競(jìng)爭(zhēng)力極強(qiáng)。最近，隨著上海外遷資源對(duì)接周邊區(qū)域，必然打造和北京周邊北三縣相同機(jī)會(huì)，尤其上海三面環(huán)水，基本只能向西外溢，給了臨近的江蘇昆山和浙江嘉善極好的發(fā)展機(jī)會(huì)。而昆山發(fā)展較早，房?jī)r(jià)接近三萬(wàn)，就給了房?jī)r(jià)只有一萬(wàn)出頭的、而距離上海相近的嘉善極好的發(fā)展機(jī)會(huì)，這就是我們選擇布局嘉善的邏輯。

珠三角經(jīng)濟(jì)活力比肩長(zhǎng)三角，廣州、深圳、香港三地為中心的外貿(mào)出口能力極強(qiáng)。今年3月份以來(lái)，李克強(qiáng)總理已經(jīng)在多個(gè)不同場(chǎng)合提到粵港澳大灣區(qū)，讓粵港澳大灣區(qū)已經(jīng)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，國(guó)家希望確立粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略地位，從全球坐標(biāo)出發(fā)謀劃、增創(chuàng)競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化港澳地區(qū)的“超級(jí)聯(lián)絡(luò)人”地位，進(jìn)一步推動(dòng)國(guó)際科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心的形成。

2011年到2015年，粵港澳灣區(qū)的11個(gè)城市GDP逐年上升，從6.24萬(wàn)億元人民幣增長(zhǎng)至8.44萬(wàn)億元，約合1.22萬(wàn)億美元。這一數(shù)值與2015年排名第13位的經(jīng)濟(jì)體澳大利亞的GDP相當(dāng)，超過(guò)排名第14位的西班牙238億美元，比排名第12位的俄羅斯少1000億美元。

數(shù)據(jù)顯示，2015年這11個(gè)城市GDP是舊金山灣區(qū)的2倍，接近紐約灣區(qū)水平;進(jìn)出口貿(mào)易額約1.5萬(wàn)億美元，是東京灣區(qū)的3倍以上;區(qū)域港口集裝箱吞吐量達(dá)7200萬(wàn)標(biāo)箱，是世界三大灣區(qū)總和的5.5倍。近年來(lái)，紐約、舊金山灣區(qū)經(jīng)濟(jì)增速基本穩(wěn)定，而東京灣增速由2011年的3.6%左右下降至接近0的增長(zhǎng)。雖然粵港澳大灣區(qū)總體經(jīng)濟(jì)增速略有回調(diào)，但依然在7-8%之間，深圳依舊保持9%的超高增速，基本8-10年可翻一倍。按這趨勢(shì)發(fā)展，粵港澳大灣區(qū)只需6年即可超越東京成為全球經(jīng)濟(jì)總量最大的灣區(qū)。

與同等戰(zhàn)略地位的京津冀、長(zhǎng)三角相比，粵港澳大灣區(qū)有一個(gè)重要特征是沒(méi)有明顯的核心城市，以三大超級(jí)城市廣州、深圳、香港為代表，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)多極化趨勢(shì)，沒(méi)有“一極獨(dú)大”的區(qū)域龍頭，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)最健康，有利于整個(gè)灣區(qū)的均衡發(fā)展。

廣州作為政治中心、深圳作為創(chuàng)新中心、香港作為金融中心，且周邊環(huán)繞了一圈二三線經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，各有特色及功能，形成互補(bǔ)。

十二五規(guī)劃到十三五期間，粵港澳灣區(qū)的軌道交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)基本形成，南北兩端的深圳到廣州只需要半小時(shí)。而港珠澳大橋、深中通道、虎門(mén)二橋、贛深高鐵、廣汕高鐵等連接大灣區(qū)各市的交通設(shè)施將在未來(lái)幾年內(nèi)開(kāi)通或開(kāi)工。

在珠三角區(qū)域，我們選擇布局了正核心位置，房?jī)r(jià)只有一萬(wàn)六的東莞萬(wàn)江板塊布局。

未來(lái)，中國(guó)十大中心城市的機(jī)會(huì)，會(huì)不斷體現(xiàn)出來(lái)。我們要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策的發(fā)布，房產(chǎn)投資就是跟準(zhǔn)國(guó)家政策指揮棒并付諸實(shí)現(xiàn)的貨幣化工具。

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