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一、核心理念

一個(gè)鄉(xiāng)村就是一個(gè)野奢度假綜合體。

通過(guò)鄉(xiāng)村閑置農(nóng)宅的統(tǒng)一收租，并進(jìn)行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質(zhì)的鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)，并塑造特色鄉(xiāng)村度假品牌，這就是特色小鎮(zhèn)的核心。那么，如何才能實(shí)現(xiàn)將傳統(tǒng)村落改造成鄉(xiāng)村度假綜合體?新盛唐集團(tuán)為大家詳細(xì)分析其中的原因，希望大家可以參考！

二、村落特征

1. 村落生態(tài)優(yōu)良

與傳統(tǒng)旅游不同，度假鄉(xiāng)居模式對(duì)于鄉(xiāng)村區(qū)位交通的要求較低，往往選擇較為偏僻的村落。這種村落生態(tài)優(yōu)良，環(huán)境幽靜，最重要的是原生態(tài)的鄉(xiāng)村味道濃郁，這種天然的、低碳環(huán)保、保存良好的鄉(xiāng)土氣息恰恰是度假鄉(xiāng)居模式開(kāi)發(fā)的重要載體。

2.房屋空置率高

部分房屋空置是度假鄉(xiāng)居模式開(kāi)發(fā)的重要條件。閑置的農(nóng)宅減少了項(xiàng)目前期的工作程度，容易進(jìn)行資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，并易于對(duì)房屋進(jìn)行改造升級(jí)。因此，度假鄉(xiāng)居模式一般選取“空心村”或新村搬遷之后的廢棄舊村，既避免了閑置資源的浪費(fèi)，又使得偏僻無(wú)人居住的古村落煥發(fā)出新的生機(jī)。

3.建筑風(fēng)貌良好

度假鄉(xiāng)居模式要求村落民居建筑多為傳統(tǒng)老院落，風(fēng)貌特色突出，由磚石或木頭等鄉(xiāng)土材質(zhì)砌筑而成的建筑更能彰顯鄉(xiāng)村的質(zhì)樸鄉(xiāng)土氣息，而且建筑外貌、結(jié)構(gòu)等保存完整，具有較高的改造價(jià)值，便于構(gòu)建與城市現(xiàn)代化建筑風(fēng)格形成強(qiáng)烈的反差的度假模式。

三、模式要點(diǎn)

1.閑置農(nóng)宅整體打造

將閑置農(nóng)宅集中，進(jìn)行整體打造，由村集體對(duì)村內(nèi)空置民宅統(tǒng)一租賃回收，通過(guò)引入外來(lái)企業(yè)資本或自籌資金，進(jìn)行整體度假化改造，構(gòu)建具有一定規(guī)模的度假區(qū)域。

2.高端度假品牌塑造

對(duì)于閑置農(nóng)宅的改造要求文化性、鄉(xiāng)土性與品質(zhì)感兼顧，追求外舊內(nèi)新、外樸質(zhì)內(nèi)奢華的效果，塑造獨(dú)立的度假品牌。

3.村民參與方式營(yíng)造

度假鄉(xiāng)居模式，根植于鄉(xiāng)村生活，村民的參與必不可少，可通過(guò)探索村民房產(chǎn)、土地入股，或返聘村民為度假村(區(qū))員工等多種方式，促進(jìn)村民就地就業(yè)，激發(fā)村民參與鄉(xiāng)村旅游的熱情，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民的持續(xù)參與。

四、規(guī)范開(kāi)發(fā)方式——整合開(kāi)發(fā)，鄉(xiāng)土?xí)r尚結(jié)合

1.開(kāi)發(fā)主體

(1)村集體統(tǒng)一整合開(kāi)發(fā)

村集體通過(guò)自籌資金的形式，將村里閑置的農(nóng)宅流轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，進(jìn)行統(tǒng)一的整合開(kāi)發(fā)。保留農(nóng)宅外觀，對(duì)內(nèi)部進(jìn)行裝修改造，滿(mǎn)足高端度假需求。如密云古北口北臺(tái)鄉(xiāng)居農(nóng)宅專(zhuān)業(yè)合作社由村里12人發(fā)起成立，成員出資總額52.7萬(wàn)元，對(duì)村里閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理。

(2)村集體與專(zhuān)業(yè)旅游公司共同開(kāi)發(fā)

村集體通過(guò)引入外來(lái)資金的形式，與專(zhuān)業(yè)的旅游開(kāi)發(fā)公司合作，對(duì)村里的閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的整合開(kāi)發(fā)。這種開(kāi)發(fā)形式解決了資金的問(wèn)題，并且開(kāi)發(fā)建設(shè)相對(duì)專(zhuān)業(yè)，能夠更好的把握市場(chǎng)需求，有針對(duì)性的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。村集體可與專(zhuān)業(yè)旅游公司組成旅游合作社，通過(guò)合作社負(fù)責(zé)資源整合和統(tǒng)一開(kāi)發(fā)。如密云山里寒舍，由北京北莊旅游開(kāi)發(fā)公司和村集體共同成立北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游合作社，合作社為合作開(kāi)發(fā)(股東單位)單位，負(fù)責(zé)資源整合、開(kāi)發(fā)及提供配套服務(wù)。

2.開(kāi)發(fā)要點(diǎn)

(1)鄉(xiāng)味保留與展現(xiàn)，最大程度展現(xiàn)鄉(xiāng)村風(fēng)貌

建筑材質(zhì)鄉(xiāng)土化：度假鄉(xiāng)居的改造講求文化性、鄉(xiāng)土性，外表古樸陳舊，與周?chē)h(huán)境融為一體，不突兀，不張揚(yáng)。改造過(guò)程中最大限度地使用當(dāng)?shù)夭馁|(zhì)，如石材、木料、稻草等，盡力呈現(xiàn)傳統(tǒng)民居形態(tài)，營(yíng)造濃郁的鄉(xiāng)味建筑，才是特色小鎮(zhèn)應(yīng)該具有的本質(zhì)特征。

旅游體驗(yàn)鄉(xiāng)土化：旅游體驗(yàn)雖是度假鄉(xiāng)居的軟性資源，卻涉及深入內(nèi)心的情感反饋。在旅游體驗(yàn)活動(dòng)的開(kāi)發(fā)中，要最大限度的利用村落中的鄉(xiāng)土資源，如農(nóng)田、果園、鄉(xiāng)村家禽等小動(dòng)物，以及生產(chǎn)生活工具、場(chǎng)景等，配套現(xiàn)代休閑理念，形成極具鄉(xiāng)土性的鄉(xiāng)村體驗(yàn)產(chǎn)品，提升游客的度假情致。

(2)高端品質(zhì)度假，最大程度提供舒適奢華體驗(yàn)

滿(mǎn)足度假功能，是度假鄉(xiāng)居模式的重要特征，也是鄉(xiāng)村旅游升級(jí)的重要表現(xiàn)。在追求鄉(xiāng)土、質(zhì)樸的同時(shí)，兼顧度假的品質(zhì)與舒適。外舊內(nèi)新、外樸質(zhì)內(nèi)奢華的反差組合，更營(yíng)造出獨(dú)特的度假體驗(yàn)。

五、專(zhuān)業(yè)管理方式——資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理

1.運(yùn)營(yíng)主體

(1)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司

在對(duì)閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一整理和開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，可以引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的酒店運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。這類(lèi)公司對(duì)酒店有著專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理理念，可以有效、專(zhuān)業(yè)的管理鄉(xiāng)村酒店，以獲取相應(yīng)的收益。如山里寒舍專(zhuān)門(mén)引入了馬來(lái)西亞雪邦黃金海岸酒店管理公司對(duì)其進(jìn)行日常管理和運(yùn)營(yíng)。

(2)村集體統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理

村集體可以通過(guò)合作社的形式，對(duì)度假鄉(xiāng)居進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。由合作社統(tǒng)一進(jìn)行結(jié)算，統(tǒng)一分配客源，在利益分配上以逐年遞增的形式，為入社的閑置農(nóng)宅合作社農(nóng)戶(hù)分配紅利和租金，從而防止惡性競(jìng)爭(zhēng)。

2.運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)

(1)全力塑造度假品牌

運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，有意識(shí)地進(jìn)行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，打造鄉(xiāng)村旅游度假品牌，以完善的運(yùn)營(yíng)管理，塑造品牌，并逐漸實(shí)現(xiàn)品牌延伸和品牌輸出，在一定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行品牌復(fù)制。

(2)充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民積極性

一方面，讓農(nóng)民充分參與其中。優(yōu)先考慮本地現(xiàn)有居民以及返鄉(xiāng)居民就業(yè)，并積極組織農(nóng)民培訓(xùn)，調(diào)動(dòng)農(nóng)民的積極性;項(xiàng)目開(kāi)發(fā)充分利用鄉(xiāng)村現(xiàn)有資源，在力求不改變居民生產(chǎn)生活方式的基礎(chǔ)上，為農(nóng)民帶來(lái)收益。

另一方面，讓農(nóng)民真正獲得收益。從農(nóng)民角度出發(fā)，制定切實(shí)能夠滿(mǎn)足農(nóng)民利益的相關(guān)政策，進(jìn)而激發(fā)農(nóng)民參與旅游開(kāi)發(fā)的熱情。

六、三方效益共贏——鄉(xiāng)村效益升級(jí)

1.投資開(kāi)發(fā)商——經(jīng)濟(jì)效益與品牌效益

度假鄉(xiāng)居的成功開(kāi)發(fā)建設(shè)，一方面可以獲得應(yīng)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，另一方面，隨著項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理及營(yíng)銷(xiāo)推廣的系統(tǒng)化運(yùn)作，會(huì)形成自身的度假品牌，在一定的區(qū)域內(nèi)會(huì)逐漸形成品牌號(hào)召力，形成連鎖運(yùn)營(yíng)模式，通過(guò)模式復(fù)制獲取更大的品牌效益。

2.農(nóng)民——最直接的受益者

度假鄉(xiāng)居模式中，農(nóng)民是最直接的受益者。其收入來(lái)源主要分為三部分，即租金收入、分紅收入及工資收入。

(1)租金收入

農(nóng)民將閑置土地(宅地)、房屋等資產(chǎn)以租賃的形式流轉(zhuǎn)，果園、農(nóng)園等的經(jīng)營(yíng)權(quán)也可一并外包，農(nóng)民每年收取租金。比如山里寒舍，提供給農(nóng)民的每個(gè)宅院年租金為6000元，每畝耕地年租金1000元，每5年遞增5%;果園等的租金每5年遞增20%。

(2)分紅收入

村民可通過(guò)房產(chǎn)、土地等方式入股，成為股東，每年不僅有固定的租金，年底還能按入股多少和項(xiàng)目的效益獲取一定的分紅。入股分紅有助于社區(qū)居民的持續(xù)參與。

(3)工資收入

度假鄉(xiāng)居模式的開(kāi)發(fā)建設(shè)為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝舜罅康木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)村民就地就業(yè)的進(jìn)程。隨著大量工作崗位的釋放，如客房服務(wù)、安保巡邏、衛(wèi)生保潔、農(nóng)場(chǎng)耕作、果樹(shù)管護(hù)等，為村里的原住居民和在外打工的農(nóng)民提供就業(yè)崗位，成為掙工資的新型農(nóng)民。

3.鄉(xiāng)村——推動(dòng)鄉(xiāng)村升級(jí)發(fā)展

度假鄉(xiāng)居模式的建設(shè)過(guò)程中，會(huì)同時(shí)推進(jìn)鄉(xiāng)村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)等體系的建設(shè)，推動(dòng)鄉(xiāng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)，使現(xiàn)代、文明的生活方式與農(nóng)村田園牧歌式的傳統(tǒng)生活方式得到有機(jī)的融合，促進(jìn)鄉(xiāng)村的可持續(xù)發(fā)展。