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特色小鎮(zhèn)是怎樣盈利的?
發(fā)布時(shí)間:2017-06-21 13:32:15

自2016年7月以來,特色小鎮(zhèn)發(fā)展如火如荼。眾多企業(yè)扎堆進(jìn)入特色小鎮(zhèn)開發(fā),但許多人卻對特色小鎮(zhèn)如何盈利不甚清晰。因此,弄清特色小鎮(zhèn)的盈利模式至關(guān)重要。特色小鎮(zhèn)開發(fā)涉及多方,本文將從政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)三個(gè)角度對特色小鎮(zhèn)的盈利模式進(jìn)行解析。


特色小鎮(zhèn)盈利模式圖解

一、政府


政府是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的最主要推動者,特色小鎮(zhèn)的發(fā)展不僅可以推動地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展升級和就業(yè)人口的聚集,也給政府帶來了巨大收益。


1、稅收收入。特色產(chǎn)業(yè)作為特色小鎮(zhèn)的核心,以特色產(chǎn)業(yè)為核心而發(fā)展聚集的產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)將給政府帶來巨大的稅收收益和就業(yè)人口,從而帶動地方的發(fā)展。


2、土地溢價(jià)。特色小鎮(zhèn)的發(fā)展成熟必將帶來周邊土地的溢價(jià),政府通過土地財(cái)政可以獲得大量收入。


除了這些財(cái)政收益以外,特色小鎮(zhèn)將為地方帶來更多無形的收益,如城市環(huán)境的優(yōu)化、民生的改善、城市影響力的提升、產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的形成、就業(yè)增加和更多高素質(zhì)人才的聚集等等,這些難以用金錢衡量的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善,是政府大力推動特色小鎮(zhèn)開發(fā)的重要動力。



以玉皇山南基金小鎮(zhèn)為例,該小鎮(zhèn)根據(jù)金融人才國際化、精英型的特點(diǎn),堅(jiān)持市場化運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)鏈招商、生態(tài)圈建設(shè)的模式,通過聯(lián)合政府性行業(yè)組織、龍頭企業(yè)和知名中介,開展海內(nèi)外招商及合作業(yè)務(wù),快速推動私募金融集聚發(fā)展,一批涵蓋股權(quán)投資、商品期貨、固定收益等方面的金融精英匯聚小鎮(zhèn)。自2015年玉皇山南基金小鎮(zhèn)正式揭牌之后,已經(jīng)有1000多家對沖基金和私募基金在小鎮(zhèn)注冊,資金管理規(guī)模達(dá)5800億元(約合840億美元)。由于一般的基金公司都可以得到30%的稅費(fèi)補(bǔ)貼,更增加了其吸引力,玉皇山南基金小鎮(zhèn)現(xiàn)在已然成為上海、北京和深圳之外中國最大的對沖基金聚集地。2015年稅收超過4億元,而2016年第一季度稅收就超過了3億元,實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)式增長。


其與杭州云棲小鎮(zhèn)一樣都是由政府主導(dǎo)開發(fā)和經(jīng)營環(huán)境,通過特色產(chǎn)業(yè)(玉皇山南基金小鎮(zhèn)以對沖基金為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),云棲小鎮(zhèn)以云計(jì)算為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè))培育、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策和優(yōu)質(zhì)環(huán)境塑造,使小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展,稅收猛增,并帶動小鎮(zhèn)及周邊土地的溢價(jià)。


二、開發(fā)商


開發(fā)商是特色小鎮(zhèn)的開發(fā)主體,涉及小鎮(zhèn)開發(fā)的前中后全鏈條,從土地整理就開始介入,往往一直延伸到小鎮(zhèn)運(yùn)營。對于開發(fā)商來說,可以從以下幾點(diǎn)收益:


1、政策性資金。對于舊工業(yè)區(qū)、舊城改造,政府往往有一定的政策性資金補(bǔ)貼和土地優(yōu)惠政策,這將大大降低企業(yè)的前期投入成本。而企業(yè)在引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目落地小鎮(zhèn)時(shí),往往政府也有相應(yīng)的招商獎勵(lì)補(bǔ)貼。


2、基礎(chǔ)建設(shè)收益。這里主要是指土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施的工程建設(shè)收益。如華夏幸福受政府委托對小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償,并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè),變毛地為熟地后,通過政府回購,獲得盈利。


3、項(xiàng)目運(yùn)營收益。對于開發(fā)商來說,門票、交通、租金、經(jīng)營性物業(yè)的營業(yè)收入和部分產(chǎn)權(quán)物業(yè)的銷售收入以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的收益都是其長久運(yùn)營小鎮(zhèn)的收入來源。


4、地產(chǎn)收益。通過特色小鎮(zhèn)政策獲得土地是不少房地產(chǎn)等開發(fā)商進(jìn)入特色小鎮(zhèn)開發(fā)的原動力。通過一定程度的地產(chǎn)開發(fā)用地和產(chǎn)業(yè)用地的配比,開發(fā)商可以以短平快的地產(chǎn)收益平衡見效慢的產(chǎn)業(yè)開發(fā)支出,長短相濟(jì),長遠(yuǎn)發(fā)展。


三、金融機(jī)構(gòu)


金融機(jī)構(gòu)介入特色小鎮(zhèn)開發(fā),除了作為資金供給方,還可根據(jù)自身特點(diǎn)通過以下方式盈利:


1、產(chǎn)業(yè)循環(huán)收益


金融機(jī)構(gòu)通過基金的方式介入相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、項(xiàng)目的開發(fā)等,通過企業(yè)自身產(chǎn)業(yè)與小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的互動,既促進(jìn)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,又反哺其自身產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步提升,互利互惠,共同獲得溢價(jià)價(jià)值。

保險(xiǎn)公司健康基金的產(chǎn)業(yè)循環(huán)收益圖解


以中國人壽為例,中國人壽旗下的基金管理公司國壽安?;鸸芾碛邢薰九c其他公司共同成立國際健康特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基金,進(jìn)行健康養(yǎng)老特色小鎮(zhèn)的開發(fā),引導(dǎo)健康醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)、機(jī)構(gòu)入駐,從而介入健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈,把健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)投資、健康養(yǎng)老服務(wù)和保險(xiǎn)結(jié)合起來推動保險(xiǎn)主業(yè)發(fā)展,如提出通過購買年金、兩全等保險(xiǎn)產(chǎn)品,客戶可獲得養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)或優(yōu)先入住權(quán)、組織保險(xiǎn)VIP客戶進(jìn)行小鎮(zhèn)游等,將小鎮(zhèn)的運(yùn)營與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相結(jié)合,保險(xiǎn)為小鎮(zhèn)提供客源,而小鎮(zhèn)給客戶帶來的福利增加保險(xiǎn)業(yè)務(wù)量,同時(shí)健康醫(yī)療等相關(guān)產(chǎn)業(yè)在資金和客源的充分支持下良性發(fā)展,給基金投資帶來良好回報(bào)。由此,因保險(xiǎn)公司基金的導(dǎo)入,而打通了健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)和小鎮(zhèn)運(yùn)營的整個(gè)環(huán)節(jié),實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)循環(huán)互補(bǔ)。


2、消費(fèi)信托收益


消費(fèi)信托從小鎮(zhèn)開發(fā)的終端介入,將地產(chǎn)、酒店等的使用權(quán)、購買權(quán)、服務(wù)消費(fèi)權(quán)等包裝成消費(fèi)信托產(chǎn)品出售,通過預(yù)付方式,形成由大量小額預(yù)付金構(gòu)成的資金池,并獲得其固定年限內(nèi)的無償使用權(quán),再利用資金池進(jìn)行投資獲得收益。同時(shí),也營銷了小鎮(zhèn)產(chǎn)品,促進(jìn)了小鎮(zhèn)的發(fā)展。


政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)因其介入角色的不同,在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)中形成了不同的盈利點(diǎn)和盈利模式,但只有互相攜手共進(jìn),才能讓特色小鎮(zhèn)真正煥發(fā)生機(jī),長久發(fā)展。


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