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日前，第一太平戴維斯發(fā)布了“養(yǎng)老地產(chǎn)研究報告”，數(shù)據(jù)顯示，去年歐洲養(yǎng)老地產(chǎn)領域投資活躍，與寫字樓、零售、工業(yè)物業(yè)這些傳統(tǒng)商業(yè)資產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于替代型資產(chǎn)，正慢慢步入主流資產(chǎn)的行列，養(yǎng)老地產(chǎn)收益率根據(jù)國家、地段以及資產(chǎn)自身品質(zhì)而不同，目前整體區(qū)間為4.4%~7.5%。隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，預期養(yǎng)老地產(chǎn)領域的投資氣氛會愈發(fā)活躍。新盛唐集團認為，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的供求矛盾、資金缺口等問題，或?qū)⑹沟灭B(yǎng)老地產(chǎn)成為新的投資熱點。

據(jù)聯(lián)合國開發(fā)計劃署資料顯示，2015年末歐洲65歲及以上老年人口達1.3億，過去35年中凈增5800萬人。預期到2050年將再增6500萬人，屆時老年人口占比將達到27.6%，顯著高于2015年的17.6%。中國人口結(jié)構(gòu)的變化更顯極端，老年人口從1980年的4000萬增加到2015年的1.31億，預計到2050年將增加到3.71億。與此同時，老年人口所占比例從1980年的4.1%上升至2015年的9.6%，到2050年將達到27.6%，屆時老年人口撫養(yǎng)比例將達到歐洲同等水平。鑒于中國人口基數(shù)龐大，中國老年人口將比歐洲多出90%左右。過去五年中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，但仍不足以應對未來老年人口增加所致的需求。

據(jù)國家發(fā)改委數(shù)據(jù)，截至2015年末，全國共有670萬張養(yǎng)老院床位，相當于每1000個60歲以上人口擁有30.3張床位。2016年末，國務院通過“十三五”衛(wèi)生與健康規(guī)劃，旨在加快包括養(yǎng)老在內(nèi)的健康產(chǎn)業(yè)，要求地方政府與私營企業(yè)協(xié)作，并開發(fā)金融工具以鼓勵該領域的增長。同時，政府也希望鼓勵外資進入，簡化行政審批流程，爭取到2020年全面放開中國養(yǎng)老市場。業(yè)內(nèi)人士表示，按照以上的方針，國際運營商也許可以以純外資企業(yè)的形式持有并運營養(yǎng)老院地塊。此外，中央政府在探索養(yǎng)老資產(chǎn)證券化以及基金退出機制，以吸引私有資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)運營更多元

目前，養(yǎng)老領域的私人投資主要聚集在高端板塊。運營模式以及收費體系會有所差別，主要取決于項目位置、入住老年人口的年齡及健康狀況、服務范圍以及是否綁定其他產(chǎn)品(如保險套餐)。除月度收取的費用外，部分機構(gòu)還會要求預先支付管理費。服務提供商以及業(yè)主一般有以下幾類：專業(yè)運營商、開發(fā)商以及保險公司。養(yǎng)老市場正呈現(xiàn)迅速增長之勢，且有望發(fā)展到相當規(guī)模。全國老齡工作委員會發(fā)布的一份報告顯示，到2050年中國養(yǎng)老支出將達5萬億元。

目前，國內(nèi)不少發(fā)展商正投入到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，包括萬科、綠城、保利地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等房企都已將養(yǎng)老地產(chǎn)寫入發(fā)展計劃。對于普通投資者而言，養(yǎng)老地產(chǎn)項目或是值得關(guān)注的方向。在已先行發(fā)展一步的歐洲，養(yǎng)老地產(chǎn)投資正呈現(xiàn)出大幅增長的趨勢，養(yǎng)老地產(chǎn)正慢慢步入主流資產(chǎn)行列。

二、歐洲養(yǎng)老地產(chǎn)投資繁榮

第一太平戴維斯的研究報告顯示，2016年歐洲養(yǎng)老地產(chǎn)投資額創(chuàng)下新紀錄，預計全年投資額達到55億歐元，其中德國投資額超過30億歐元，法國實現(xiàn)13億歐元的投資。英國雖然起步較慢，但全年投資近10億歐元。從數(shù)據(jù)看，2012年歐洲養(yǎng)老地產(chǎn)投資額在2011年的基礎上增加兩倍，標志著這一市場正式打開。近年來歐洲養(yǎng)老地產(chǎn)受到廣泛關(guān)注，原因有多方面。人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢已為養(yǎng)老地產(chǎn)贏得大量關(guān)注，且不僅來自于投資者。過去五年中不斷有新運營商涌現(xiàn)、有新的理念誕生，繼而出現(xiàn)大規(guī)模并購活動。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅為投資多元化提供了機會，也能避免傳統(tǒng)高價資產(chǎn)領域的激烈競爭。

養(yǎng)老地產(chǎn)周期性特征較弱，因而受到投資者青睞，尤其是在頻繁波動的市場背景下。相對于住宅、寫字樓、商業(yè)街、學生公寓、購物中心等傳統(tǒng)資產(chǎn)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率占據(jù)競爭優(yōu)勢，最少領先36個基點(購物中心)，最多領先163基點(商業(yè)街)。養(yǎng)老地產(chǎn)收益率根據(jù)國家、地段和資產(chǎn)自身品質(zhì)而不同，目前整體區(qū)間為4.4%~7.5%。養(yǎng)老地產(chǎn)競爭不斷升級，將繼續(xù)推高價格?；趯W洲各國人口結(jié)構(gòu)、醫(yī)療保健支出以及長期護理床位現(xiàn)有供應的綜合分析，第一太平戴維斯認為，荷蘭、德國、丹麥、芬蘭和法國應當是投資者優(yōu)先考慮的五大市場。

三、大型房企近年紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)

廣州日報訊 (全媒體記者陳白帆)近日，中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布的《2016中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展年報》指出，2016年，養(yǎng)老機構(gòu)、金融機構(gòu)、地產(chǎn)企業(yè)通過收并購、強強聯(lián)合、海外投資等方式加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索與布局，通過“去地產(chǎn)化”、創(chuàng)新養(yǎng)老服務與管理模式，構(gòu)建具有自身特色的產(chǎn)品線及服務體系;通過海內(nèi)外投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級或配置全球養(yǎng)老資產(chǎn)。從我國當前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)構(gòu)成看，主要包含養(yǎng)老服務、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老金融與養(yǎng)老用品四方面。2016年3月通過《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃(2016~2020年)》，2016年7月出臺《民政事業(yè)發(fā)展第十三個五年規(guī)劃》，明確未來5年重點發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機構(gòu)，鼓勵醫(yī)療機構(gòu)將護理服務延伸至家庭、社區(qū)和養(yǎng)老機構(gòu)，建設醫(yī)養(yǎng)結(jié)合試點項目。

四、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域分化明顯

從區(qū)域分布看，三大區(qū)域政策出臺密集度高于其他地區(qū)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域分化明顯。截至2016年末，環(huán)渤海、長三角、珠三角三大區(qū)域出臺養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“十三五”規(guī)劃的省市占絕對優(yōu)勢;而西南、西北、中部和東北地區(qū)則相對較少，但重點省市也陸續(xù)出臺相應發(fā)展規(guī)劃。2016年10月，民政部、發(fā)改委等11部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務的通知》，明確提出推動閑置社會資源整合改造，為養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展提供更大支持，為擴大養(yǎng)老服務消費提供更多保障。11月，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步擴大旅游文化體育健康養(yǎng)老教育培訓等領域消費的意見》，將整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務列為全面提升養(yǎng)老消費的重要舉措之一。

五、品牌房企更加注重服務品質(zhì)

《2016中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展年報》顯示，房企、險資企業(yè)，甚至國資企業(yè)等紛紛布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，萬科、遠洋、保利、萬達、綠城等房企也正在實現(xiàn)從養(yǎng)老地產(chǎn)到更加注重服務品質(zhì)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2016年，優(yōu)秀品牌房企加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索與布局，如萬科正實現(xiàn)自身產(chǎn)品線打造與服務體系構(gòu)建;遠洋表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將成為公司業(yè)務四大板塊之一。

據(jù)了解，萬科養(yǎng)老表示將拓展市場化道路。未來兩三年將深耕北、上、廣、深、杭州、成都等核心城市，還將重點布局10個左右“三高”(老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高)城市，養(yǎng)老業(yè)務將發(fā)展成獨立業(yè)務板塊。萬科更明確其機構(gòu)型、CCRC型、社區(qū)嵌入型三大養(yǎng)老業(yè)務方向。遠洋集團則表示將重服務及運營，已形成“輕重并舉”養(yǎng)老產(chǎn)品模式，甚至推出一周左右的短期托老服務，為子女因短期出差或出游、老人無人照料的家庭提供一站式解決方案，開創(chuàng)養(yǎng)老服務新模式?！秷蟾妗贩治觯瑢Ψ科蠖?，進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一方面源于其轉(zhuǎn)型需求，另一方面，源于我國人口不斷老齡化，為其后續(xù)發(fā)展提供了想象空間。未來，企業(yè)將更加注重打造符合自身特色的產(chǎn)品線，構(gòu)建服務體系，從而實現(xiàn)加速發(fā)展。

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