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人人都在說風(fēng)口上的“特色小鎮(zhèn)”，但是各地特色小鎮(zhèn)的境況卻不盡相同。有的小鎮(zhèn)投資者趨之若鶩，有的小鎮(zhèn)卻在為招商犯難。為何有的小鎮(zhèn)遲遲未能打動投資者?投資方到底在想些什么?投資方是如何評估小鎮(zhèn)的價值前景的?新盛唐集團(tuán)為大家詳細(xì)解讀特色小鎮(zhèn)應(yīng)該如何吸引投資，希望可以幫到大家。

一、如何進(jìn)入特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域?進(jìn)入門檻有多高?

對于任何一位投資者來說，“進(jìn)入、回報、退出”都是必須要考慮的問題，投資特色小鎮(zhèn)也不例外。

一般情況下，特色小鎮(zhèn)建設(shè)都會涉及到拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施等徒弟一級開發(fā)內(nèi)容，同時會有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投入，需要大量的資金，從幾十億到上百億。

任何一家房企要獲得如此多的資金，并且全權(quán)代理一個小鎮(zhèn)項目都不是一件簡單的事，更何況自去年下半年以來，多家銀行已經(jīng)收緊房企開發(fā)貸，部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。

所以說，誰來統(tǒng)籌，是第一件事。這方面，當(dāng)?shù)卣疇渴仲Y本方成立開發(fā)基金平臺，進(jìn)而招商成為辦法之一。

據(jù)國開金融介紹，他們已經(jīng)與海南(樓盤)省政府成立了一支總規(guī)模200億元的基金，其中省財政廳出資21億元，國開金融負(fù)責(zé)募集179億元，對于基金的項目，國開行海南分行將優(yōu)先給予配套貸款支持?！斑@個基金最大的創(chuàng)新兩點，不單純只是提供資金，而是強(qiáng)調(diào)優(yōu)先篩選具有創(chuàng)意品質(zhì)和運營能力的小鎮(zhèn)運營商?！?/p>

還有一種就是大集團(tuán)的獨自開發(fā)，這主要在一些大型國企或央企身上出現(xiàn)。比如綠地集團(tuán)京津冀事業(yè)部在保定(樓盤)和大廠投入的小鎮(zhèn)，就是以自有資金投入為主。

綠地集團(tuán)京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理歐陽兵表示，“綠地在保定和大廠兩個特色小鎮(zhèn)的統(tǒng)籌開發(fā)，主要是自有資金的投入，這些資金在規(guī)定的開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)要賺出來。綠地作為上市公司，有ROE、ROI的考核，否則這個在集團(tuán)過風(fēng)控是過不去的?！?/p>

歐陽兵還表示，“后期運營上，我們留下來的產(chǎn)業(yè)是要通過扎扎實實的招商、運營來拿到利潤，換句話講，如果只有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)能力，沒有產(chǎn)業(yè)的策劃招商運營能力的話，是賺不到錢的，只有兩者具備我們才有可能把特色小鎮(zhèn)項目能夠把它玩成功。”

二、開發(fā)周期有多長?是否能夠快速實現(xiàn)回報?

特色小鎮(zhèn)投資周期較長，如何才能控制好回報的周期也是投資方不得不考慮的問題。

穩(wěn)盛投資的總裁許亞峰在對特色小鎮(zhèn)的投資上表示，“我們考察的一些小鎮(zhèn)項目，大多是通過一個IP做一些核心資產(chǎn)運營，比如做度假目的地、文旅、養(yǎng)生養(yǎng)老等等，但是這些資產(chǎn)運營是相對長期和漫長，投資回報周期很長，我們希望能夠配套一塊能夠快速實現(xiàn)回報的資產(chǎn)或者是配套的住宅也好，或者是像剛才的能夠長期租賃的一塊資產(chǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)一個快速的回報，這是很重要的?！?/p>

“基本上我覺得現(xiàn)在比較好的類型項目，是在核心城市的周邊，因為高鐵完全改變了城市的生活方式，城市周邊的項目處于一個能夠相對快速到達(dá)的區(qū)位?！?nbsp;許亞峰表示。

在具體投資方式上，許亞峰表示分階段來考察，前期會有一個類似于開發(fā)基金和機(jī)會型基金，投資于前端的開發(fā)，這種前期開發(fā)相對承受的風(fēng)險更高，但預(yù)期回報會更高一點;后期開發(fā)周期結(jié)束之后，也可以投資后期的持有資產(chǎn)運營，我們也在規(guī)劃這階段的情況，我覺得這條路也是比較對的?！?/p>

三、是否有完善的退出機(jī)制?

“當(dāng)有一件事需要花費5年到10年的時間去完成的時候，你總要想清楚退路在哪里?！?/p>

周期長，投資大，就必須要有完善合理的退出機(jī)制。然而很多投資方在考察之后發(fā)現(xiàn)，目前的特色小鎮(zhèn)項目大多都沒有考慮到這一點。

關(guān)于后期的退出機(jī)制，許亞峰認(rèn)為，“未來真正持有階段可能要依靠長久的資本市場持有能夠長期運營的資產(chǎn)，未來持有的資產(chǎn)都是具備現(xiàn)金流的，可以通過資本證券化的方式，把持有型物業(yè)再進(jìn)行第二輪的資金的一個回收，我覺得核心的項目要看到好的市場的前景，同時有好的團(tuán)隊，同時還要有好的匹配的資金能夠?qū)崿F(xiàn)，這樣我覺得一個小鎮(zhèn)項目才能比較順利的進(jìn)行。”

雖然現(xiàn)在很多人都在談小鎮(zhèn)的商業(yè)模式，但在商業(yè)模式之前，實際上還有很多問題，其中政府協(xié)調(diào)、獲取融資以及小鎮(zhèn)運營是三個最關(guān)鍵的問題。

開發(fā)企業(yè)首先需要在規(guī)劃審批、土地指標(biāo)、土地價格、基礎(chǔ)設(shè)施配套增方面獲得政府的支持，這對單一企業(yè)來說很難;

其次，特色小鎮(zhèn)的投入周期很長，很多小鎮(zhèn)項目希望能獲得10年以上的大額、低成本的融資;

第三是有運營能力的企業(yè)不多，特色小鎮(zhèn)不是單純的搞工程建設(shè)或者賣房子，還要做好相關(guān)產(chǎn)業(yè)策劃、資源的整合、商業(yè)運營，對企業(yè)的操盤能力要求非常高，一般的企業(yè)很難勝任。

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