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商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤的行業(yè)，近年來在全國各地得到迅猛的發(fā)展。從長期來看，商業(yè)地產(chǎn)有外部環(huán)境的支撐，呈利好趨勢;但從短期來看，行業(yè)內(nèi)也存在隱性泡沫，比如融資渠道狹窄問題一直存在，地產(chǎn)物業(yè)同質(zhì)化漸趨嚴(yán)重，經(jīng)營模式也飽受詬病，因此，新盛唐集團(tuán)提醒大家在投資前一定要全面分析，慎重決策。

一、存量偏低，結(jié)構(gòu)不合理

我國商業(yè)地產(chǎn)同西方國家相比起步要晚一些，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在國內(nèi)地產(chǎn)住宅存量占94%，而商業(yè)存量占比較低，另外，我國商業(yè)地產(chǎn)總體質(zhì)量不高，中高端物業(yè)供應(yīng)偏少，從總體來看，我國的零售物業(yè)中大多是社區(qū)商業(yè)和零散商鋪，購物中心和商業(yè)街的比重同發(fā)達(dá)國家相比數(shù)量較低，除此之外，寫字樓也存在核心地段一級物業(yè)少，樓齡長，核心地段供應(yīng)偏少的問題。在北京、上海核心地段高級寫字樓供給不均衡現(xiàn)象尤為明顯。

近幾年，隨著居民消費(fèi)水平的上升，商業(yè)物業(yè)市場也一直在擴(kuò)張，加上前幾年針對住宅市場的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得商業(yè)地產(chǎn)成為投資的避風(fēng)港，帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)投資的繁榮，但結(jié)構(gòu)不合理等問題仍未得到改善。

二、商業(yè)地產(chǎn)三大巨頭

總體來看，商業(yè)地產(chǎn)主要聚集了三大巨頭：一是國有企業(yè)，他們資金實(shí)力雄厚，融資相對便利，例如中糧、華潤、華僑城，二是民營企業(yè)，他們資金實(shí)力相對單薄，但是一些企業(yè)已經(jīng)成為行業(yè)的領(lǐng)頭軍，比如萬達(dá)、SOHO中國，三是港資企業(yè)，他們進(jìn)入中國行業(yè)較深，開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富，總體來看，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出粗放式擴(kuò)張的局面，就目前來看，我國很多商業(yè)地產(chǎn)都是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)化而來，他們不具有成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，在資金積累和項(xiàng)目運(yùn)作上更是和外資相差甚遠(yuǎn)，因此物業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象愈來愈嚴(yán)重，一些企業(yè)甚至直接套用住宅市場“拿地-開發(fā)-銷售-套現(xiàn)-再拿地”的模式，導(dǎo)致地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營之間的脫節(jié)。

三、注意問題

1.投資服務(wù)經(jīng)濟(jì)

加速轉(zhuǎn)變未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式是投資的主線。我國現(xiàn)已進(jìn)入工業(yè)化進(jìn)程的中后期，未來會朝著以內(nèi)需為主的消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也逐步轉(zhuǎn)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)。所以商業(yè)地產(chǎn)投資，向服務(wù)型經(jīng)濟(jì)方向轉(zhuǎn)化，會有很好的收益。

2.選擇恰當(dāng)?shù)哪Ｊ?/strong>

在國外，“地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)經(jīng)營+金融運(yùn)作”是比較成熟的商業(yè)模式，他們借助金融體系的支持，在完成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)后自己持有物業(yè)，并依靠后期的運(yùn)營管理和品牌建設(shè)來提升自身物業(yè)品牌的價(jià)值，只租不售，獲取穩(wěn)定的租金收益，所以國外的地產(chǎn)商更加注重物業(yè)的長期回報(bào)。而國內(nèi)的運(yùn)營模式則比較多樣化，租售并舉，或者開發(fā)出售，但共性是開發(fā)資金比較單一，沉淀周期長，開發(fā)商運(yùn)營壓力較大，所以在這種情況下，大部分企業(yè)會采取開發(fā)出售的方式經(jīng)營，只有少部分有資金實(shí)力的企業(yè)會選擇自己持有，或者部分出售，采取“以售養(yǎng)租”的方式來解決流動(dòng)性的問題。在未來，物業(yè)會成為商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力，所以，投資開發(fā)并部分持有是現(xiàn)實(shí)條件下有利的選擇，可以出售部分物業(yè)，豐富開發(fā)商的收入水平來源，以調(diào)節(jié)短期的資金回流，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展。

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