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房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，融資是其不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)。股權(quán)融資和債權(quán)融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。但從目前一些企業(yè)的融資動(dòng)作上來看，大部分開始轉(zhuǎn)向私募、信托、項(xiàng)目合作等方式，但在實(shí)際操作上，各企業(yè)的做法卻有著較大的差別，融資成本也有著較大的區(qū)別。那么，企業(yè)應(yīng)該選擇哪種方式獲得資金?新盛唐集團(tuán)為大家揭秘房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式，希望大家可以參考!

一、銀行貸款

信貸融資是間接融資。銀行貸款是市場信用經(jīng)濟(jì)融資的主要方式,它以銀行為經(jīng)營主體,按信貸規(guī)則運(yùn)作,要求資產(chǎn)安全和資金回流,風(fēng)險(xiǎn)取決于資產(chǎn)質(zhì)量。銀行貸款一直是房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源,主要包括以下方式:土地使用權(quán)抵押貸款、自有財(cái)產(chǎn)(股權(quán))抵押貸款、擔(dān)保貸款。可拓展的銀行貸款融資手段包括項(xiàng)目封閉融資、公司綜合授信、純信用免擔(dān)保抵押貸款、在產(chǎn)品、存貨抵押貸款、開發(fā)企業(yè)之間的相互擔(dān)保等。

二、上市融資

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)上市融資的可能途徑有：

1、直接上市

直接上市分兩種：一種是國內(nèi)A股上市，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國內(nèi)主板A股上市融資;另一種是國內(nèi)B股上市，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，直接在國內(nèi)主板B股上市融資。

2、國內(nèi)買殼上市

買殼上市，是指非上市公司通過資本市場購買一家已經(jīng)上市公司的一定比例股權(quán)來取得上市的地位，然后通過“反向收購”的方式注入自己有關(guān)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)間接上市的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過收購一家在國內(nèi)上市的公司，利用其殼資源發(fā)行新股融資。目前，我國已經(jīng)有很多房地產(chǎn)企業(yè)成功買殼融資的案例，如金融街、中遠(yuǎn)發(fā)展、奧園集團(tuán)等。

3、海外上市

海外上市是指內(nèi)地股份有限公司向海外投資人發(fā)行股票，在海外公開的證券交易場所流通轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇在境外(包括香港)直接上市或者買殼上市融資。海外上市有著周期短、手續(xù)簡單的特點(diǎn)，從綜合層面上降低了企業(yè)的融資成本，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。合生創(chuàng)展集團(tuán)、上海復(fù)地、上海置業(yè)和北京首創(chuàng)、北京北辰實(shí)業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)都已在香港上市。例如，首創(chuàng)置業(yè)在港上市募集資金總額11.4億元人民幣。又如，2006年3月31日，河南省房地產(chǎn)開發(fā)商陽光控股有限公司(即陽光控股)在新加坡交易所成功上市，募集資金3.4億元人民幣，為企業(yè)發(fā)展提供了資金支持。

三、通過項(xiàng)目股權(quán)出讓融資

例：2011年5月16日，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告，華人置業(yè)以5億美元入股恒大位于江蘇啟東市寅陽鎮(zhèn)項(xiàng)目的49%權(quán)益，恒大則擁有另外51%的股權(quán)，出讓項(xiàng)目面積約134萬平方米。啟東項(xiàng)目是恒大地產(chǎn)的主力項(xiàng)目之一，總占地598萬平方米，項(xiàng)目整體估值超過300億元，本次出讓的是恒大兩個(gè)下屬公司的股權(quán)。恒大地產(chǎn)主席許家印稱，這一出售行為是公司多渠道融資的體現(xiàn)。

小結(jié)：股權(quán)融資的特點(diǎn)決定了其用途的廣泛性，既可以充實(shí)企業(yè)的營運(yùn)資金，也可以用于企業(yè)的投資活動(dòng)，尤其是對資金饑渴、債券關(guān)系簡單的中小房地產(chǎn)企業(yè)。2011年4月1日，萬科以31億元收購廣州原新光城市花園項(xiàng)目100%股權(quán)。另外，這種模式也可以給一些希望進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場的企業(yè)帶來一定機(jī)會。

四、通過企業(yè)合作融資

例：在企業(yè)合作方面，萬科經(jīng)驗(yàn)豐富，不斷通過與其他企業(yè)合作的方式，快速進(jìn)入各地市場。2010年年末萬科和五礦是聯(lián)手出資52億元在北京拿地，2011年萬科董事會也批準(zhǔn)了與華潤的合作事項(xiàng)。

小結(jié)：通過合作可以有效地減輕企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，從一定的角度來說這種方式可以被看作是企業(yè)融資的另一種方式。對中小企業(yè)來說，在融資困難的情況下，與實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)合作是一種實(shí)際且可行的選擇。

五、通過抵押擔(dān)保發(fā)債

例：富力地產(chǎn)于2011年4月份在香港發(fā)行了26.12億元人民幣和1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率分別為7.0%和10.875%。富力地產(chǎn)及其附屬的海外公司共同進(jìn)行不可撤銷的擔(dān)保，并提供一定的抵押。瑞信、花旗、高盛及摩根士丹利是債券的初始購買人。本次債券發(fā)行使富力地產(chǎn)獲得了約合5.397億美元(按當(dāng)時(shí)匯率折算)的資金。富力地產(chǎn)成功發(fā)行債券有兩方面的原因：一方面是投資銀行依然看好中國房地產(chǎn)市場，推動(dòng)富力地產(chǎn)進(jìn)行債券發(fā)行;二是本次富力發(fā)行的債券主要是以人民幣優(yōu)先票據(jù)為主，在人民幣升值預(yù)期的影響下，人民幣債開始受到資本市場的青睞。

小結(jié)：雖然富力地產(chǎn)的操作方式比龍湖地產(chǎn)評級方式發(fā)債簡便，對財(cái)務(wù)指標(biāo)的要求也不多，發(fā)行的速度也比較快，但這種方法的難點(diǎn)在于如何把募集的資金匯入國內(nèi)。海外募集資金進(jìn)入國內(nèi)需要通過外管局等監(jiān)管機(jī)構(gòu)層層審批。

六、信用評級發(fā)債

例：2011年3月31日龍湖地產(chǎn)與摩根士丹利、渣打、匯豐及花旗銀行簽立訂購協(xié)議，在新加坡通過發(fā)行5年期優(yōu)先票據(jù)的方式進(jìn)行融資，票面總價(jià)值7.5億美元，票面利率為9.5%，扣除相關(guān)費(fèi)用后所得凈額為7.35億美元。龍湖也成為唯一獲得票面利率低于10%債券的中國房地產(chǎn)公司。但龍湖地產(chǎn)在債券市場上的成功來得并不輕松，尤其是在獲得標(biāo)準(zhǔn)普爾以及穆迪較高的信用評級上面。這就要求企業(yè)不論市場的好壞，經(jīng)營指標(biāo)都要保持穩(wěn)步增長，整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營壓力十分巨大。另外，龍湖在資本市場上所樹立的品牌形象，也對企業(yè)信用債券的發(fā)行起到了正面推動(dòng)作用。

小結(jié)：對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，龍湖的債券融資道路雖然值得借鑒，但在實(shí)際操作上較為困難，很難被其他企業(yè)復(fù)制。近期標(biāo)準(zhǔn)普爾又將中國房地產(chǎn)業(yè)展望由之前的"穩(wěn)定"調(diào)整為"負(fù)面"，更加大了企業(yè)的發(fā)債難度。如果不能獲得較高的評級，將直接導(dǎo)致企業(yè)融資成本的上升。所以龍湖的債券融資方式在很大程度上只適合于穩(wěn)步發(fā)展且各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)。

七、發(fā)行人民幣合成債

例：2011年1月恒大地產(chǎn)首只以人民幣計(jì)價(jià)并以美元結(jié)算的合成式人民幣債券發(fā)行成功，為企業(yè)帶來了13.797億美元的資金，三年期和五年期的票面利率分別為7.5%和9.25%。

小結(jié)：值得注意是，穆迪雖然將恒大債券的評級由B1調(diào)降至B2，并且把該公司的B1評級展望自"穩(wěn)定"下調(diào)四個(gè)級距至"負(fù)面"，但該項(xiàng)交易并沒有受到穆迪評級的影響，而且在利率上也較為合適。目前已經(jīng)有恒大、瑞安、中駿置業(yè)等多家房地產(chǎn)企業(yè)采用此類債券在海外進(jìn)行融資，票面利率大致在7%-10%左右的區(qū)間內(nèi)，雖然利率要高于人民幣債，但由于在資金回流上的操作較為方便，所以獲得了企業(yè)青睞。

八、通過房地產(chǎn)信托融資

例：保利置業(yè)集團(tuán)在2011年6月1日發(fā)行了"保利置業(yè)優(yōu)債投資一號集合資金信托計(jì)劃"，用于受讓保利置業(yè)集團(tuán)有限公司對保利佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的部分委托貸款債權(quán)，預(yù)期年收益率為8%，發(fā)行規(guī)模為2-3億元，投資方式為權(quán)益投資。相比于其他中小地產(chǎn)公司的信托產(chǎn)品，該產(chǎn)品的收益率處于相對低的水平。

小結(jié)：大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)信托產(chǎn)品的投資收益是在10%以上，部分產(chǎn)品甚至達(dá)到15%的水平。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，2011至2012年存款準(zhǔn)備金六次上調(diào)僅兩次下調(diào)、利息仍處于高位的背景下，部分中小企業(yè)通過房地產(chǎn)信托方式進(jìn)行融資的成本很有可能會超過20%，甚至更高。

相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托的融資方式可以降低整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，已成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的新熱點(diǎn)，是與銀行并駕齊驅(qū)的融資模式。但由于近兩年以來房地產(chǎn)信托市場發(fā)展過快，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托的關(guān)注也日益密切。2011年五月份銀監(jiān)會再次要求房地產(chǎn)信托公司"把握好節(jié)奏、嚴(yán)格控制增速";對于房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求"規(guī)模要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降"。從銀監(jiān)會會的態(tài)度來看，房地產(chǎn)信托管理開始出現(xiàn)收緊態(tài)勢，信托門檻也在提高，中小房地產(chǎn)企業(yè)可能會被拒之門外。

九、通過私募基金融資

例：2011年5月13日上海復(fù)地集團(tuán)正式從香港證券市場退出進(jìn)行私有化，復(fù)地退市的動(dòng)因正是在融資。由于負(fù)債率過高使復(fù)地集團(tuán)近年來的海外融資能力十分有限，證券市場的作用對復(fù)地已經(jīng)不大，而復(fù)地背后的母公司復(fù)星集團(tuán)雖然有為其注入資本的能力，但受限于香港《上市規(guī)則》關(guān)于上市公司與其控股股東關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定，復(fù)星集團(tuán)的資本并不能順利進(jìn)入復(fù)地集團(tuán)，緩解其融資壓力。

復(fù)地退市后一方面可以由復(fù)星集團(tuán)直接注資，另一方面還可以通過旗下的私募基金進(jìn)行融資。從今年年初開始到現(xiàn)在，復(fù)地已經(jīng)發(fā)行了10億元的私募基金。另外，從復(fù)地將自身定位為資產(chǎn)管理者而不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)復(fù)地的計(jì)劃，到2019年復(fù)地投資板塊的利潤貢獻(xiàn)率將達(dá)到40%。

小結(jié)：對于房地產(chǎn)私募基金來說，不少大型房地產(chǎn)企業(yè)有意介入這一市場。復(fù)地這種將私募基金和自身項(xiàng)目相整合的模式，由于其減少了中間環(huán)節(jié)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)對融資成本的控制。同時(shí)，在銀行信貸緊縮的背景下，私募基金可以直接吸收社會資金，將成為今后房地產(chǎn)企業(yè)的融資的主渠道之一。

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