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2016年年初以來，特色小鎮(zhèn)建設(shè)的號(hào)角吹響，各級(jí)政府以及開發(fā)商都熱烈響應(yīng)。參與這場(chǎng)熱潮角逐的不僅僅是住建部、發(fā)改委等熱門部委，審批的資格也在國(guó)家部委間博弈。第一批特色小鎮(zhèn)開建后，第二批特色小鎮(zhèn)也在火熱進(jìn)行中。

正在被房地產(chǎn)過剩困擾的開發(fā)商自然不甘人后，大舉變身為特色小鎮(zhèn)的建設(shè)者、開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，萬達(dá)提出了文旅小鎮(zhèn)的發(fā)展方向，綠城試圖用農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)建設(shè)一種理想的生活方式，碧桂園則大舉進(jìn)軍科技小鎮(zhèn)領(lǐng)域。

在這場(chǎng)大干快上的特色小鎮(zhèn)建設(shè)熱潮中，卻隱隱透露著繁榮背后的危機(jī)，從三五年的建設(shè)周期來看，隨著時(shí)間的推移，特色小鎮(zhèn)或許會(huì)迎來一波爛尾高峰。什么樣的特色小鎮(zhèn)將會(huì)在浪潮退去之后爛尾呢?新盛唐集團(tuán)為大家整理了幾個(gè)類型的特色小鎮(zhèn)，希望大家可以參考!

一、沒有產(chǎn)業(yè)支撐的特色小鎮(zhèn)恐名實(shí)難兩全

特色小鎮(zhèn)區(qū)別于房地產(chǎn)項(xiàng)目的最重要特點(diǎn)，就在于它是“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”協(xié)同發(fā)展的平臺(tái)，優(yōu)勢(shì)特色的產(chǎn)業(yè)生態(tài)是特色小鎮(zhèn)的靈魂。浙江特色小鎮(zhèn)的成功，就在于浙江的小鎮(zhèn)已經(jīng)形成了專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，有的主打黃酒，有的專門生產(chǎn)襪子。細(xì)分的產(chǎn)業(yè)足以吸引足夠多的人口和企業(yè)，西部地區(qū)的特色小鎮(zhèn)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)培育卻艱難得多，西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展受地形地貌的限制，很少有成片的土地，交通不便，企業(yè)也多以資源型企業(yè)為主，礦產(chǎn)或者做農(nóng)產(chǎn)品加工，很難有制造業(yè)方面的創(chuàng)新，要形成系統(tǒng)專業(yè)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，尚需時(shí)日。

二、缺乏人口支撐的特色小鎮(zhèn)存在空心危險(xiǎn)

雖然北上廣深這樣的千萬級(jí)人口以上的城市在對(duì)人口涌入逐漸關(guān)上大門，但是隨著中國(guó)生育率步步走低并且進(jìn)入到老齡化社會(huì)，人口作為城市發(fā)展的寶貴資源，將會(huì)成為各地的爭(zhēng)搶對(duì)象。縱觀中國(guó)的人口流入流出數(shù)據(jù)，近十年來，中國(guó)的人口大多流向北上廣深、省會(huì)城市以及長(zhǎng)三角珠三角等地的城市群中。

以農(nóng)民工群體為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)報(bào)告，2015年跨省流動(dòng)農(nóng)民工80%流入了地級(jí)以上大中城市，省內(nèi)流動(dòng)農(nóng)民工54.6%流入了地級(jí)以上大中城市。而縣域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)則為人口流出的主要區(qū)域，即使是此前已經(jīng)獲批的國(guó)家級(jí)特色小鎮(zhèn)也不能完全避免人口流失的窘境。據(jù)報(bào)道，在第一批127個(gè)國(guó)家級(jí)特色小鎮(zhèn)中有多達(dá)35個(gè)特色小鎮(zhèn)面臨著人口流出的困境，其中位于農(nóng)業(yè)地區(qū)的特色小鎮(zhèn)人口流出現(xiàn)象最多，有約33%的該類特色小鎮(zhèn)表現(xiàn)為人口凈流出。

從城市的行政等級(jí)來看，小鎮(zhèn)幾乎位于城市行政等級(jí)的最底層，大多交通不便，醫(yī)院學(xué)校等配套設(shè)施差強(qiáng)人意，當(dāng)?shù)厝硕鄶?shù)一有錢就在縣城或省城買房置業(yè)，如果缺乏人口的聚集，特色小鎮(zhèn)也會(huì)成為空心鎮(zhèn)。

三、無市場(chǎng)支撐的特色小鎮(zhèn)恐舉步艱難

現(xiàn)在幾乎全國(guó)各地都在學(xué)習(xí)浙江的特色小鎮(zhèn)建設(shè)模式，在學(xué)習(xí)的同時(shí)，很多人可能忽略了一個(gè)現(xiàn)實(shí)，浙江特色小鎮(zhèn)的勝利，在于其生生不息的創(chuàng)業(yè)精神和發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。浙江具有明顯的“塊狀經(jīng)濟(jì)”特點(diǎn)：民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人文氣息濃厚，氣候宜人，不同的小鎮(zhèn)自覺的形成了產(chǎn)業(yè)和功能的分工，已經(jīng)形成良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，具有足夠的吸引力使得資源聚集。因此，浙江等發(fā)達(dá)地區(qū)建設(shè)特色小鎮(zhèn)的模式，多數(shù)是“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)主導(dǎo)”的模式。

一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，也想迫切參與到特色小鎮(zhèn)的建設(shè)中來，地方政府不惜大包大攬，規(guī)劃各種文旅小鎮(zhèn)。依托當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的歷史文化底蘊(yùn)、民俗文化傳統(tǒng)、特色景觀資源，打造文旅小鎮(zhèn)無可厚非。然而，這類文旅小鎮(zhèn)要具有持續(xù)的生命力，有嚴(yán)格的區(qū)位條件，即存在于擁有大量人口的大城市周邊，滿足周邊游的需求。對(duì)于那些雖然擁有良好的生態(tài)環(huán)境和文旅資源，但交通不便或景區(qū)缺乏足夠特色，即便政府包攬小鎮(zhèn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)，還將面臨區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力不強(qiáng)，地方財(cái)力薄弱等長(zhǎng)期問題。

四、特色小鎮(zhèn)建設(shè)后期資金困難

建設(shè)資金從何而來，對(duì)于地方政府和開發(fā)商都是巨大的考驗(yàn)。與建設(shè)一個(gè)小區(qū)或房地產(chǎn)項(xiàng)目不一樣的是，特色小鎮(zhèn)建設(shè)除了要建設(shè)單體的建筑之外，可能還要建設(shè)道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)配套設(shè)施，學(xué)校醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施，以及辦公樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)配套。特色小鎮(zhèn)建設(shè)面對(duì)的是多個(gè)項(xiàng)目集群。據(jù)中國(guó)企業(yè)報(bào)報(bào)道，江蘇每個(gè)特色小鎮(zhèn)建設(shè)大約需要新增投資30億元至50億元，其中產(chǎn)業(yè)投資占比不低于70%。資金實(shí)力略差的開發(fā)商，面臨的壓力可想而知。

五、特色小鎮(zhèn)的建設(shè)資金周轉(zhuǎn)變慢

房地產(chǎn)的商業(yè)邏輯本質(zhì)是通過賣房賺錢，配套服務(wù)只是作為抬高房?jī)r(jià)的工具。但是到了特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，商業(yè)模式發(fā)生了本質(zhì)的轉(zhuǎn)變，可售部分不再是創(chuàng)造利潤(rùn)的點(diǎn)，而是作為現(xiàn)金流，支撐項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目開發(fā)完成之后，房企可能并沒有賺到錢，而是留下了一堆產(chǎn)業(yè)，真正的贏利點(diǎn)是通過后期運(yùn)營(yíng)，通過租金、服務(wù)賺錢。從賺快錢的房地產(chǎn)領(lǐng)域，轉(zhuǎn)向賺慢錢的特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，對(duì)開發(fā)商的融資能力，開發(fā)節(jié)奏、回款能力都提出了新的挑戰(zhàn)。

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