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中國寫字樓網(wǎng)  2006年10月30日 9:28:7  中國經(jīng)營報(bào)
　　主持人的話：作為城市最具標(biāo)志性的建筑，寫字樓備受關(guān)注。近年來不斷有新建項(xiàng)目自我標(biāo)榜“頂級寫字樓”，由于有關(guān)概念比較模糊，標(biāo)準(zhǔn)缺失，讓業(yè)界頗為困惑。為此，我們邀請來自開發(fā)一線和國際顧問行的專業(yè)人士，就“頂級寫字樓”的標(biāo)準(zhǔn)問題進(jìn)行探討，希望為開發(fā)商參與寫字樓沖“頂”游戲、企業(yè)客戶選擇最好的辦公場所提供有益的參考。 

　　位置為先
　　北京世邦魏理仕董事房煒
　　頂級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)問題業(yè)界探討很久，但國內(nèi)一直沒有定論。我們在國外市場對此有衡量標(biāo)準(zhǔn)，有硬性指標(biāo)，如電梯等待時(shí)間、運(yùn)行速度等，也有軟性的、沒有定量的指標(biāo)，如對管理的組織、對后期項(xiàng)目軟件的評判等。國外的標(biāo)準(zhǔn)不能完全照搬，但很多方面還是值得借鑒和參考的。
　　對于頂級寫字樓來說，首先就是位置，這是衡量寫字樓檔次的關(guān)鍵要素。紐約的頂級寫字樓一定在曼哈頓，香港一定在中環(huán)。其次是外觀和交通狀況。外觀不一定追求前衛(wèi)和特別，如果因此喪失內(nèi)部使用上的優(yōu)勢，會影響項(xiàng)目的市場競爭力。國外很多頂級寫字樓是方方正正、規(guī)規(guī)矩矩的，使用率很高，客戶也比較容易接受。第三，有一些硬性的指標(biāo)如技術(shù)參數(shù)、機(jī)電配比、電負(fù)荷等等。此外還有軟性的指標(biāo)，如發(fā)展商的經(jīng)營思路、市場策略等。
　　目前北京租金水平高的項(xiàng)目，多數(shù)只租不售，這就顯示出經(jīng)營策略對項(xiàng)目的影響。一般來講，散售后會導(dǎo)致管理不統(tǒng)一，很難保證品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。
　　租金和出租率更重要
　　全國寫字樓年會秘書長馮衛(wèi)平
　　租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是衡量寫字樓等級的重要指標(biāo)。物業(yè)的硬件設(shè)計(jì)是一方面，最后要反映到終端用戶上，所以租金和出租率對判定是否頂級物業(yè)很重要。
　　位置因素雖然重要，但位置的相對優(yōu)勢其實(shí)是變化的。在我國快速城市化的進(jìn)程中，有些原本不顯著的位置可能會發(fā)展為中心區(qū)，寫字樓身價(jià)也由此上升。但有些原本優(yōu)勢明顯的區(qū)域，因?yàn)榻煌〒頂D而迫使大公司搬離，寫字樓的身價(jià)會下降。硬件技術(shù)參數(shù)也不是絕對的，今年新建的一個(gè)辦公樓不惜重金用了最好的設(shè)備，結(jié)果能耗也是最高的，而且沒達(dá)到大家期望的舒適度。所以，寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)很難解釋清楚。
　　“以人為本”是考量工具
　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)凱晨廣場總經(jīng)理助理史志勇
　　在我看來，地段是重要因素但不是主要因素，因?yàn)榈囟未_實(shí)是變化著的。上海金茂大廈的區(qū)位在10年前根本不顯著，北京國貿(mào)10年前租金很高，但所屬區(qū)域只是市場熱點(diǎn)而非中心，但現(xiàn)在隨著CBD的形成已成為中心。所以，位置優(yōu)勢可能被替代，這不是以開發(fā)商和客戶的意志為轉(zhuǎn)移的。
　　硬件和軟件方面的衡量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該看它是否“以人為本”，因?yàn)橛布蛙浖际菫槿朔?wù)的。從硬件上看，建筑的七大系統(tǒng)——結(jié)構(gòu)、排水、空調(diào)、冷風(fēng)、電梯、強(qiáng)電和弱電等每一項(xiàng)都跟人有密切關(guān)系。以結(jié)構(gòu)而例，我們認(rèn)為框架窄比寬要好，更接近陽光；層高高的比矮的好，更舒適。所以在開發(fā)凱晨廣場時(shí)，我們?yōu)榱俗非箜敿墝懽謽堑钠焚|(zhì)，忍痛犧牲了面積保層高。
　　在軟件即物業(yè)管理方面，我們總結(jié)了三點(diǎn)：第一“零缺陷”，就是硬件系統(tǒng)、運(yùn)轉(zhuǎn)、中控、消防和保安是不能出問題的，這是對基層員工、物業(yè)管理人員是否培訓(xùn)到位的考驗(yàn)，做不到這點(diǎn)就不要奢談“頂級”；第二是配套齊全，盡管凱晨總體量不大，但拿出地下一整層做會議、高中檔餐飲、醫(yī)療等配套，以低租金吸納優(yōu)質(zhì)品牌商家，目的就是為了給客戶提供最全面的服務(wù)；第三是尊貴感受，為頂級客戶提供的服務(wù)，必須讓他們有尊貴感。
　　多重因素一個(gè)都不能少
　　北京銀泰中心營銷總監(jiān)曹學(xué)文
　　銀泰中心寫字樓是按照頂級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)的，我們對頂級寫字樓的理解是：第一重要的是環(huán)境，包括區(qū)域大環(huán)境和項(xiàng)目自身的小環(huán)境。其次是建筑品質(zhì)、客戶構(gòu)成、物業(yè)管理與開發(fā)商素質(zhì)等。
　　具體而言，頂極寫字樓首先得有較高的舒適度，這取決于采光、電梯和空調(diào)等條件。其次是高效率，商務(wù)物業(yè)的外部交通組織、內(nèi)部的走廊、通道是否合理都影響效率。第三，空間有可擴(kuò)展、可持續(xù)發(fā)展性，紐約、倫敦幾十年前的建筑現(xiàn)在還有優(yōu)秀顧客使用，一個(gè)重要原因是為客戶提供了可擴(kuò)展空間。第四，具備地標(biāo)性和前瞻性，因?yàn)閷懽謽鞘褂霉δ苤膺€與企業(yè)的品牌形象塑造有關(guān)。銀泰中心就是借助北京第一高度彰顯了地標(biāo)性。
　　另外，客戶構(gòu)成決定寫字樓的檔次，物業(yè)管理水平高低會決定優(yōu)質(zhì)客戶是否留得住，開發(fā)商是否有足夠的經(jīng)驗(yàn)、充足的資金能力以及打造長期經(jīng)營產(chǎn)品的信心，對打造頂級寫字樓也很重要。