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　　一個城市的建筑要得到歷史的承認，取決于其價值貢獻和賦予其時代的意義。而充當著這種地標性角色的建筑，往往是占據(jù)城市黃金口岸、開發(fā)技術先進的高檔寫字樓。今天，當我們回顧了過去十年的艱辛歷程之后，在房地產(chǎn)的一片“漲”聲之中，成都寫字樓市場將走上什么樣的道路？未來十年，成都寫字樓將怎樣撐起成都人的面子？
　　供求關系
　　供需錯位鑰匙打不開鎖
　　眾所周知，一把鑰匙配一把鎖，鎖與鑰匙是一一相對應的。在寫字樓市場，需求與供應關系就像鑰匙與鎖，只有彼此相適應相匹配，市場才能健康發(fā)展。然而，在成都的寫字樓市場，眾多事實所反映的現(xiàn)狀都讓人不甚滿意。有效需求得不到釋放，大量供應沒有對位，成都多數(shù)寫字樓都打不開那把需求的鎖。
　　低檔寫字樓下滑商住結合風靡市場
　　據(jù)記者了解發(fā)現(xiàn)，目前成都中低檔寫字樓市場十分冷清，無論是租是賣均不如意，空置率大大高于高檔寫字樓市場。這類寫字樓在剛開始銷售的時候，價格多在5000元/平方米左右，而租金在40元/平方米~50元/平方米，可是其品質(zhì)卻只達到電梯公寓的水平：寫字間狹小、電梯速度慢、辦公設備落后、物業(yè)管理除了保安就只有保潔。這讓很多企業(yè)不忍入駐，從而導致租金的下跌而無法快速脫手。
　　與此相反，商住結合可謂是目前成都最為流行的辦公形式之一。據(jù)某公司調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前成都已經(jīng)在使用的純粹商務型寫字樓不足十個。記者在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，很多小戶型小區(qū)是商用辦公最集中的地方，有的小區(qū)商用比例甚至達到了80%以上。長期在住宅小區(qū)辦公的龍兒嘴物業(yè)顧問咨詢公司負責人告訴記者，目前，一些新興住宅小區(qū)的月租金不過在10元/m2～20元/m2，而寫字樓的月租金則是這個數(shù)字的好幾倍，對于正在起步期或者是員工較少、資金不足的中小企業(yè)，自然會選擇在住宅小區(qū)辦公。
　　在冠城花園，一位不愿透露姓名的外來企業(yè)老總則表示，自己的住所就在長城花園里面，所以購買了長城花園的一套物業(yè)作為公司的辦公場所，月供只需800元，物業(yè)管理費用也便宜，遠遠低于寫字樓，并且產(chǎn)權歸自己所有，這是成都目前的寫字樓所不能達到的。
　　成都力寶大廈的開發(fā)商盛唐投資公司營銷總監(jiān)曹恒曾對記者表示，目前針對小型公司便宜而又實用的寫字樓市場還是一片空白，這是許多小公司選擇在住宅里辦公的主要原因。
　　軟硬件跟不上外企長住五星級酒店
　　低檔租不掉，高檔不夠高，這是對目前成都寫字樓市場最通俗的概括?？v觀成都寫字樓市場，高檔甲級寫字樓少，特色寫字樓也不多。成都比華利房地產(chǎn)營銷顧問公司董事長宋達為向記者分析到，由于經(jīng)濟發(fā)展的原因，一些開發(fā)商為了快速回籠資金，降低風險，往往將寫字樓設計為商鋪加寫字間，或住宅加寫字間的結構，純寫字樓并不多，這類寫字樓人員混雜，管理也不到位，商業(yè)配套也與寫字樓不相匹配。盡管是在一些號稱國際甲級標準的寫字樓，其實硬件設施、軟件服務、整體規(guī)劃等專業(yè)化水平與北京、上海等國際性大都市的高檔寫字樓相比，仍有較大的差距。
　　據(jù)年初中原地產(chǎn)聯(lián)合某媒體進行的一項調(diào)查顯示，雖然甲級寫字樓商務辦公中心雛形已經(jīng)基本形成，但2005年的成都市寫字樓市場還是呈現(xiàn)出了幾大不足：首先是供應規(guī)模出現(xiàn)斷層，主要以小規(guī)模供應為主，8萬平米以上的寫字樓供應幾乎沒有；其次是開發(fā)商以本土為主，外來開發(fā)商很少涉足成都寫字樓市場，因此開發(fā)水平受到局限；再次是5A級寫字樓嚴重匱乏，即使是層高、空調(diào)安裝等硬件方面也沒有達到國際標準。這對機制完備、要求苛刻、注重企業(yè)形象和辦事效率的世界500強企業(yè)和其他國內(nèi)外大企業(yè)來說，根本無法滿足他們的需求。
　市場趨勢
　　需求刺激成都寫字樓前景看好
　　業(yè)內(nèi)流傳著這樣一句話：開發(fā)普通住宅是小學生，開發(fā)別墅是中學生，開發(fā)寫字樓是大學生。雖然這句話的描述不一定科學，但是卻非常形象地將三者開發(fā)難度表現(xiàn)出來。相對于沿海發(fā)達城市，成都房地產(chǎn)市場起步稍晚，寫字樓市場更是剛剛跨過起步期進入發(fā)展期，雖然產(chǎn)品、配套等方面存在著許多不足，但這同時也意味著這片新生市場還擁有著非常巨大的開發(fā)潛力。
　　經(jīng)濟增長促進需求增加
　　寫字樓的發(fā)展離不開宏觀經(jīng)濟的發(fā)達和第三產(chǎn)業(yè)的興盛。自去年下半年起，進駐成都的外來企業(yè)也開始了大幅度增加，以紅星路時代廣場為代表的甲級寫字樓租用率陡然上升。據(jù)成都經(jīng)濟信息網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度成都市經(jīng)濟保持快速發(fā)展勢頭，完成地區(qū)生產(chǎn)總值511.63億元，同比增長12.8%，其中一產(chǎn)業(yè)28.54億元，二產(chǎn)業(yè)212.86億元，三產(chǎn)業(yè)270.23億元，分別比同期增長4.0%、16.9%和10.8%。
　　宋達為認為，由于西部大開發(fā)的國策和2006年已是進入WTO的第4年，成都的第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，有大批的國內(nèi)外公司進入，因此國際標準或近似的甲級和乙級寫字樓在成都的需求甚大，前景看好。成都需要真正的甲級寫字樓是毋庸置疑的，因為世界500大乃至5000大企業(yè)對其公司整體形象要求是統(tǒng)一的高標準，尤其是代表門面的寫字樓，不論是在紐約，巴黎或成都，要求均是一樣的，否則要從紐約調(diào)一個人到成都來任職還要支付40%的困難地區(qū)工作補助費呢。另有專家表示，根據(jù)2004、2005年度的內(nèi)環(huán)辦公物業(yè)銷售面積來看，中央商務區(qū)在2007年～2009年之間的寫字樓的年吸納量預計將達到7萬～10萬平方米；同時，每年增長的三資企業(yè)可以消化市區(qū)2萬～3萬平方米的高檔寫字樓。未來五年，成都市中央商務區(qū)預計每年可消化的寫字樓面積為10~14萬平方米，成都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和外來大企業(yè)的入駐無疑為成都寫字樓市場帶來了巨大的機遇。
乙級寫字樓將迎來春天
　　2006年6月19日，北京市工商局下發(fā)了“民宅禁商”文件，從6月21日起，北京市全面叫停住宅內(nèi)開辦公司。該禁令一出，在成都樓市也引起了強烈的反響。然而對于成都市是否也將出臺相似政策？
　　達義房產(chǎn)營銷部相關工作人員認為，“住宅禁商”也將是成都市的政策趨勢，因為目前商住混用的現(xiàn)象給小區(qū)生活帶來了很多弊端，中低檔寫字樓市場也受到影響。
　　沸思德廣告策劃經(jīng)理錢春躍則認為，“住宅禁商”不易執(zhí)行，政府的監(jiān)管很難落到實處，成都目前的小型、微型公司特別多，出于發(fā)展初期，追求實用是其唯一特征，所以這類公司會選擇在小區(qū)辦公。
　　不過，對于乙級寫字樓市場，業(yè)內(nèi)卻是一致地看好。宋達為表示，不論成都是否將施行“住宅禁商”，中小型公司最終會回歸原位到合乎其使用的乙級寫字樓辦公，商業(yè)的競爭日益激烈，中小型公司在度過了起步期后，為了自身的形象和辦公的便利將逐漸搬進配套完善的乙級寫字樓，其需求量要比甲級寫字樓大得多。
　　未來5年地鐵沿線最“港”
　　規(guī)劃對于一個城市的促進是顯而易見的，它將規(guī)范城市物業(yè)的開發(fā)和發(fā)展。地鐵“駛入”成都，改變的不僅僅是人們的生活，更意味著巨大產(chǎn)業(yè)效應的撲面而來。交通狀況的改善，發(fā)車時間和到站時間得以保證，按照國內(nèi)外大城市的發(fā)展管理，地鐵沿線往往是甲級寫字樓集中分布的區(qū)域。錢春躍表示，根據(jù)成都市的規(guī)劃，未來五年，成都最高端的寫字樓將自動向地鐵1號線兩側匯集。與此同時，作為成都傳統(tǒng)的商務區(qū)，騾馬市—順城街-天府廣場片區(qū)規(guī)劃了總面積達5.5平方公里的中央商務區(qū)(CBD)，由4條快速路合圍，內(nèi)有大塊綠地公園，高檔寫字樓，文化、娛樂場所，藝術學院等，將在30～50年內(nèi)逐步形成，這將是未來的金融商務辦公區(qū)。此外，自從成都市政府提出成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略以來，一個總占地面積約15.6平方公里、規(guī)劃人口17萬的成都南部新區(qū)就吹響了進軍“新中心”的號角?，F(xiàn)在，世紀城新國際會展中心、成都高新科技商務廣場已經(jīng)建成，成都海關、聯(lián)通大樓、兩大科技園區(qū)以及武侯區(qū)行政中心等率先進駐，城南商務區(qū)已漸成大勢，成都寫字樓開發(fā)正走上國際標準化的道路。

成都晚報