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http://office.soufun.com 北京寫(xiě)字樓網(wǎng) 2006-11-22 15:51:00 解放網(wǎng)—易居網(wǎng) 

2006年上半年，隨著宏觀調(diào)控政策的不斷深入，住宅市場(chǎng)逐漸趨于平緩。而寫(xiě)字樓產(chǎn)品在宏觀調(diào)控下，無(wú)論是銷售市場(chǎng)，還是租賃市場(chǎng)，都表現(xiàn)比較活躍。這主要是因?yàn)椋幌盗械暮暧^調(diào)控政策主要針對(duì)的是住宅市場(chǎng)，對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)幾乎沒(méi)有什么影響。

從銷售市場(chǎng)上來(lái)看，近階段，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)每月的供應(yīng)量和成交量都比較平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)什么較大的波動(dòng)，一些細(xì)微的起伏也是市場(chǎng)的正常現(xiàn)象。2006年上半年，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓出售市場(chǎng)每月實(shí)際供應(yīng)面積基本在21~27萬(wàn)/平方米之間；上半年去化銷售甲級(jí)寫(xiě)字樓面積約為6.38萬(wàn)平方米。除去4月份相對(duì)大量的去化，其余月度去化情況比較平穩(wěn)，月去化面積基本在0.7~1.1萬(wàn)/平方米之間。而上海乙級(jí)寫(xiě)字樓月度供應(yīng)面積基本在110~140萬(wàn)/平方米之間；上半年去化銷售乙級(jí)寫(xiě)字樓面積約為51.36萬(wàn)平方米，其中月去化面積基本在5-10萬(wàn)平方米之間。

從租賃市場(chǎng)來(lái)看，近階段，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金水平總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金水平較2005年底增長(zhǎng)了5%左右，空置率出現(xiàn)小幅回升，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

2006年上半年，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金水平最終達(dá)到1.02美元/平方米/天左右，空置率達(dá)到7.85%左右；上海乙級(jí)寫(xiě)字樓的租金水平達(dá)到0.5美元/平方米/天左右，空置率在20%左右。

在2006年上半年，通過(guò)總結(jié)分析，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一些新的現(xiàn)象呈現(xiàn)在我們面前：

寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化

傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)內(nèi)，新增出售的寫(xiě)字樓越來(lái)越少，而一些次中心區(qū)域和邊緣地區(qū)的寫(xiě)字樓供應(yīng)卻明顯增加，尤其是浦東金橋地區(qū)的寫(xiě)字樓，自2005年之后就不斷有新的寫(xiě)字樓出售。去年新增寫(xiě)字樓較多的普陀區(qū)，在2006年上半年沒(méi)有一例物業(yè)出售。

從成交來(lái)看，大部分的成交集中在工業(yè)園區(qū)、邊緣地區(qū)的寫(xiě)字樓以及次中心區(qū)域的一些異質(zhì)化產(chǎn)品。這種成交結(jié)構(gòu)符合上海辦公格局外延的趨勢(shì)。

甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金水平差距拉大

近幾年新建的甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)，由于物業(yè)自身品質(zhì)較高，并且與現(xiàn)時(shí)辦公性能的需求比較吻合，因此其租金水平處于高位運(yùn)行，目前租金水平大都在1~1.4美元/平方米/天，如港匯廣場(chǎng)、嘉華中心、匯亞大廈、都市總部大樓等，租賃業(yè)務(wù)比較活躍，入住率普遍能夠達(dá)到95%以上。

而一些建成較早的甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)，租金水平卻每況愈下，目前租金水平只能維持在0.65~0.8美元/平方米/天，并且租戶質(zhì)量不高，入住率在92%左右。而且，租金水平和入住率隨著樓齡的增長(zhǎng)，以及新建甲級(jí)寫(xiě)字樓的沖擊，將會(huì)繼續(xù)回落。

陳舊甲級(jí)寫(xiě)字樓搶占乙級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)

一些建成較早的甲級(jí)寫(xiě)字樓，由于物業(yè)設(shè)備陳舊，加之新建甲級(jí)寫(xiě)字樓的不斷沖擊，已經(jīng)漸漸地從甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的客戶爭(zhēng)奪中退出，從而把潛在的入住客戶鎖定在一些有著甲級(jí)寫(xiě)字樓需求，但是支付能力較弱的企業(yè)和單位。雖然這些甲級(jí)寫(xiě)字樓設(shè)備稍顯陳舊，但是由于其良好的物業(yè)管理、成熟的辦公氛圍、相對(duì)便利的交通商業(yè)環(huán)境，加上租金優(yōu)惠，仍受到了一些企業(yè)的垂青，這樣勢(shì)必會(huì)危及一些乙級(jí)寫(xiě)字樓的利益，從而加劇乙級(jí)寫(xiě)字樓領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)。