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51.38%。這是今年第三季度，也就是北京市工商局6月份發(fā)布“住宅禁商令”后的首個季度，北京寫字樓市場的銷售套數(shù)環(huán)比增幅。
在“住宅禁商令”實(shí)施后，本刊市場研究部對北京寫字樓市場銷售情況進(jìn)行了全面監(jiān)測，獨(dú)家獲得的第一手市場數(shù)據(jù)顯示，住宅禁商這一政策帶來的效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)，7-9月份，北京寫字樓銷售總套數(shù)達(dá)到1968套，與第二季度1300套的銷售套數(shù)相比，增幅達(dá)51.38%。而平均每套銷售面積為202.06平方米，也從另一個側(cè)面顯示出目前寫字樓市場受購買者青睞的主要是中檔寫字樓。
政策效果初步顯現(xiàn)
隨著上半年寫字樓市場空置率的提升，政府借頒布“住宅禁商”來拉動寫字樓市場整體回暖的意圖不言自明。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京60%的公司在住宅里辦公，利用居民樓開辦公司的占用總面積達(dá)到1200萬平方米左右。“住宅禁商”的執(zhí)行，將使這一部分企業(yè)對辦公面積的需求向以寫字樓為主的商用物業(yè)方面轉(zhuǎn)移。
從第三季度寫字樓市場的表現(xiàn)來看，寫字樓市場已經(jīng)顯現(xiàn)出逐步回暖的跡象。根據(jù)本刊市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7-9月份，京城寫字樓銷售總套數(shù)達(dá)到1968套，與第二季度寫字樓銷售套數(shù)1300套相比，增幅達(dá)51.38%。其中，7月份銷售421套，8月份銷售707套，9月份銷售840套。
值得注意的是，“住宅禁商”催生的中檔寫字樓需求強(qiáng)勁是第三季度寫字樓需求增幅達(dá)五成的主要原因。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二季度北京寫字樓的需求量有明顯的下降，從4月份銷售573套到6月份的325套呈現(xiàn)出逐月遞減的態(tài)勢。而從7月份到9月份，寫字樓市場消化的套數(shù)開始逐月猛增，9月份市場需求比7月份增長近一倍。而第三季度寫字樓的成交均價為13769.33元/平方米、平均每套銷售面積為202.06平方米的數(shù)據(jù)，也從另一個側(cè)面顯示出目前寫字樓市場受購買者青睞的主要是中檔寫字樓。
“政策的效應(yīng)顯現(xiàn)需要一定時間。7月份市場需求增幅平緩，8、9兩個月份市場需求才開始大幅度增長正體現(xiàn)了這一點(diǎn)。”市場分析人士表示。
“禁止民宅商用后，多數(shù)企業(yè)往往會選擇租金水平更低的乙級寫字樓。因?yàn)樵谧≌瑑?nèi)辦公的公司由于受行業(yè)特點(diǎn)、資金實(shí)力等方面的限制，一般不需要大面積的辦公場所。”Lansing Investment 中國區(qū)副總裁郭偉則表示。
中關(guān)村區(qū)域的新中關(guān)和第三極兩個項(xiàng)目的銷售情況也證實(shí)了這一點(diǎn)。二者6-10月的銷售面積分別為3559.49平方米和1158.64平方米，比1-5月的銷售面積分別增長了34%和29.9%。而受民宅禁商政策實(shí)施的影響，大批在住宅辦公的中小型企業(yè)將會遷出。類似中關(guān)村這種小型企業(yè)辦公的寫字樓相對較多的商圈正成為不少中小型企業(yè)搬家的首選。
此外，甲級寫字樓市場呈現(xiàn)平穩(wěn)的小幅增長態(tài)勢。戴德梁行寫字樓部董事陳文(陳文博客,陳文新聞,陳文說吧)瀚對第三季度甲級寫字樓市場的分析，也佐證了這一觀點(diǎn)。陳文瀚表示，受到上半年銷售市場活躍的影響，發(fā)展商紛紛調(diào)高售價。第三季度北京甲級寫字樓平均報價繼續(xù)上揚(yáng)，達(dá)到21.081元/建筑平方米，比上一季度增長6.2%。
從甲級寫字樓分布的商圈來看，CBD 商圈寫字樓整個區(qū)域內(nèi)可售的項(xiàng)目并不多，且多數(shù)項(xiàng)目采取整售。區(qū)域內(nèi)如萬通中心及SOHO 尚都的銷售面積在這一季度均有所放緩，整體售價保持平穩(wěn)的態(tài)勢。隨著金融市場開放程度的加深，第三季度金融街商圈的甲級寫字樓成為市場中最明顯的吸納力量，整體售價有一定增幅。
明年二季度或?qū)⒕畤?/SPAN>
“住宅禁商”后首個季度給寫字樓帶來的效應(yīng)已初見成效。未來，對寫字樓市場尤其是對中檔寫字樓的需求量是否會繼續(xù)一路高企成為樓市各方關(guān)注的焦點(diǎn)所在。
為此，一位長期關(guān)注寫字樓市場走勢的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“住宅禁商”在這一季度帶給寫字樓市場的需求雖已顯現(xiàn)，但政策所帶來的影響仍舊有限。等到明年3月份左右，大量中小企業(yè)面臨年檢的時候，這一政策給寫字樓市場帶來的市場需求可能會再次出現(xiàn)“井噴式”的放量高峰。
對于這項(xiàng)政策是否會禁止已經(jīng)注冊的公司在商住樓繼續(xù)辦公。一位企業(yè)老板如是表達(dá)了自己的看法。“政府在實(shí)施這項(xiàng)政策時留有余地，已經(jīng)注冊的企業(yè)不可能全部趕出商住樓?，F(xiàn)在北京市場有很多這樣的項(xiàng)目，如果所有企業(yè)都不能在里面辦公?？罩贸龃竺娣e的房屋該如何處理，屆時肯定會產(chǎn)生出更多的問題。”
一份監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前北京立項(xiàng)為住宅設(shè)計(jì)成寫字樓的“商住樓”市場供應(yīng)量高達(dá)200多萬平方米，其中，今年新增商住項(xiàng)目超過70萬平方米。如何處理數(shù)量龐大的商住樓在中小企業(yè)搬出后面臨的空置問題，成為了擺在政府前的一道難題。據(jù)了解，在工商局14號禁令出臺后，企業(yè)可以到房屋登記主管部門申請房屋用途變更，沒有分割出售產(chǎn)權(quán)的商住項(xiàng)目可以補(bǔ)交土地出讓金改成寫字樓，將現(xiàn)有的“住宅”變更為“商用”，就可予以辦理發(fā)照。顯然，政府留有充足的時間讓“商住樓”轉(zhuǎn)型。
但更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府已經(jīng)明令禁止住宅辦公，這將是未來發(fā)展的一個趨勢。“當(dāng)初在選擇寫字樓時，能夠承受的范圍是把售價控制在15000元/平方米以內(nèi)，租金不超過5元/天·平方米，面積100～200平方米之間。目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)一些我能承受的寫字樓。況且從商住樓搬到寫字樓，公司的形象會上一個檔次。” 一位已把公司搬入中關(guān)村某寫字樓的王先生向記者表示，他的朋友也大都和他持相似看法。
王先生同時坦承，趁早把公司遷入寫字樓，以避免日后集中放量時要承擔(dān)更多的進(jìn)入成本也是其提前把公司搬入寫字樓的重要原因之一。“明年二季度前后，如果政府堅(jiān)持落實(shí)‘住宅禁商’政策，禁止企業(yè)在房屋用途為住宅立項(xiàng)的樓盤內(nèi)辦公。將會有大量企業(yè)被迫選擇進(jìn)入寫字樓市場，屆時，寫字樓市場將會迎來需求高峰。” | 
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