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世邦魏理仕：2006北京寫字樓市場回顧與2007展望

http://office.soufun.com 北京寫字樓網(wǎng) 搜房寫字樓 

    2006年12月12日，世邦魏理仕顧問機(jī)構(gòu)就2006年北京寫字樓市場情況發(fā)布了市場回顧報(bào)告，并對2007年北京寫字樓市場進(jìn)行了展望，如下是報(bào)告全文：

第一部分2006年回顧

    2006年，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體呈現(xiàn)出需求增長，租金穩(wěn)中有升，售價(jià)上揚(yáng)，整體空置率持續(xù)走低，總體表現(xiàn)出良性發(fā)展的態(tài)勢。

新增供應(yīng)量同比減少

    由于部分項(xiàng)目未能按期落成，2006年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓年度供應(yīng)僅有6個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)面積不足40萬平方米，其中，東部的CBD及東二環(huán)地區(qū)有4個(gè)項(xiàng)目落成，提供28.5萬平方米，而金融街和中關(guān)村各有一個(gè)項(xiàng)目竣工，共提供11萬平方米。不到40萬平方米的供應(yīng)量僅相當(dāng)于2005年供應(yīng)的60％，市場供應(yīng)明顯不足。

租賃市場需求旺盛

    與此同時(shí)，市場呈現(xiàn)出旺盛的需求，全年市場吸納量達(dá)50萬平方米，使得市場整體空置率由去年第四季度的15.5％下降到今年底的11.9％。市場需求地域性特征依然明顯，外資公司對東部寫字樓情有獨(dú)鐘，特別是CBD及周邊仍是其關(guān)注的重點(diǎn)，金融保險(xiǎn)、咨詢顧問、大型制造類外資公司對該區(qū)域需求旺盛。寶馬在佳程廣場租賃12000平方米，瑞銀在雙子座租賃3000平方米。蓋洛普、艾森哲也均在CBD租賃大面積寫字樓。一直以中資機(jī)構(gòu)用戶為主，缺少國際性公司的金融街地區(qū)，在2006年發(fā)生變化，由于業(yè)務(wù)拓展等需要，多家外資金融機(jī)構(gòu)于本年度在該地區(qū)租賃大面積寫字樓，使得金融街開始具有國際性特征。這些交易主要集中在金融街的英藍(lán)國際金融中心，其中引人注目的成交包括瑞銀租賃10000平方米，高盛租賃8000平方米，摩根大通租賃3000平方米等。北京另一個(gè)重要的商務(wù)區(qū)中關(guān)村依然是高科技公司的首選，2006年Google、MSN都在清華科技園分別租賃了超過10000平方米的寫字樓面積，使高科技企業(yè)在中關(guān)村的聚集程度更加突出。

租金上升

   2006年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金走勢呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢，到第四季度末，優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米22.1美元，較去年底上升了4％。租金上升的主要原因是市場需求旺盛，同時(shí)，新增項(xiàng)目平均質(zhì)素較高，并以高于市場平均租金水平推向市場，從而抬高了整體租金，另外，人民幣升值也是造成租金上漲的原因之一。CBD寫字樓現(xiàn)平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米25.2美元，較去年底上升了3％，而中關(guān)村和金融街兩個(gè)商務(wù)區(qū)租金報(bào)價(jià)較2005年底均上漲6％。CBD及周邊地區(qū)是北京優(yōu)質(zhì)寫字樓最為集中的區(qū)域，占總供應(yīng)量50％的寫字樓面積集中在該地區(qū)及周邊，市場供應(yīng)量大，競爭激烈，業(yè)主在對待租金方面的態(tài)度相對謹(jǐn)慎。雖然需求總量大，但這些需求多集中在一些位置好，品質(zhì)高的項(xiàng)目中。而落成期早，硬件相對較落后，位置較差的項(xiàng)目在競爭中處在下風(fēng)，部份項(xiàng)目只有降低租金來吸引客戶，使該區(qū)域整體租金水平在2006年中漲幅相對較小。

    而中關(guān)村和金融街地區(qū)供應(yīng)有限，處于存量消化階段，未來市場供應(yīng)壓力相對較小，再加上新增項(xiàng)目品質(zhì)較高，并以高于區(qū)域市場平均租金水平進(jìn)行市場推廣，從而帶動(dòng)了上述兩個(gè)區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨鹕仙?/P>

售價(jià)上漲

    租金上漲的同時(shí)，北京寫字樓投資及自用市場的需求也在增加，到2006年底，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價(jià)為每平方米2710美元，較去年同期上漲9.8％。2006年是北京寫字樓投資成交較活躍的一年，多個(gè)外資機(jī)構(gòu)在京購買寫字樓。涉及金額最高的交易是日本私募基金Re－plus年初斥資26億人民幣，購買了位于西大望路的華貿(mào)中心兩棟寫字樓，面積12萬平方米。而高盛則從新加坡政府投資公司手中購買了位于大北窯的京匯大廈。年末，由北京金融街開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司開發(fā)的位于西直門的西環(huán)廣場項(xiàng)目再次成為投資的熱點(diǎn)，根據(jù)對公開成交信息的查詢，西環(huán)廣場寫字樓1座和3座已整體出售，總建筑60267平方米，成交價(jià)格達(dá)到78000萬元，目前買賣雙方都對此交易保持沉默，推測此低調(diào)的買家是花旗集團(tuán)。但是，國內(nèi)機(jī)構(gòu)依然是寫字樓銷售市場的需求主體之一，年初浙大網(wǎng)新購買中關(guān)村的北京國際A座，第四季度，國內(nèi)的大型保險(xiǎn)公司開始積極地在北京尋找優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行長期的投資與經(jīng)營，由北京金融街控股股份有限公司開發(fā)，位于金融街核心區(qū)內(nèi)的F2－B大廈于在11月16日進(jìn)行了預(yù)售登記，寫字樓總建筑面積37913平方米，成交總價(jià)79600萬元，經(jīng)核實(shí)此項(xiàng)目的買家為國內(nèi)最大的保險(xiǎn)公司之一。

第二部份  2007年展望

供應(yīng)迎來高峰

    由于未能按期完工，有6個(gè)寫字樓項(xiàng)目推遲到2007年落成，使未來12個(gè)月北京優(yōu)質(zhì)寫字樓預(yù)計(jì)落成總量超過160萬平方米，僅CBD區(qū)域就將有超過70萬平方米的供應(yīng)，這將造成該區(qū)域?qū)懽謽菍⒊惺芮八从械墓?yīng)壓力。該區(qū)域主要供應(yīng)項(xiàng)目有華貿(mào)中心，世紀(jì)財(cái)富中心，銀泰中心等。另一個(gè)供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域是金融街，預(yù)計(jì)將于34萬平方米供應(yīng)，主要項(xiàng)目有凱晨廣場，金融城，Excel等。另外，東二環(huán)的凱恒廣場、華普中心以及燕莎地區(qū)的美邦亞聯(lián)等項(xiàng)目也將落成，預(yù)計(jì)市場整體空置率將有所上升。

市場需求旺盛，但租金走勢謹(jǐn)慎樂觀

    通過市場需求調(diào)查，在2006年部份公司完成了辦遷任務(wù)，但仍有多個(gè)跨國公司明年有大規(guī)模搬遷或擴(kuò)展辦公面積的計(jì)劃，行業(yè)涉及金融、制造、IT等多個(gè)領(lǐng)域，且各個(gè)區(qū)域均有需求，CBD仍是多數(shù)跨國公司首選區(qū)域?？梢?，在迎來供應(yīng)高峰的同時(shí)，CBD寫字樓也將迎來發(fā)展機(jī)遇，但由于競爭激烈，各新增項(xiàng)目市場表現(xiàn)將存在較大差異。隨著供應(yīng)量的迅速增加，市場整體空置率將會(huì)上升。
    租金方面，預(yù)計(jì)2007年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租金走勢總體呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，但不同區(qū)域間以及不同項(xiàng)目將有較大差別。CBD區(qū)域及周邊市場租金發(fā)展平穩(wěn)， CBD將有眾多高品質(zhì)項(xiàng)目逐漸落成并以較高報(bào)價(jià)推向市場，將起到拉高區(qū)域平均租金的作用；同時(shí)，上述區(qū)域舊有項(xiàng)目，尤其是部分質(zhì)素較低的項(xiàng)目將受沖擊，不得不降低租金刺激需求，但由于高租金項(xiàng)目落成量大，使得該該區(qū)域及周邊租金呈輕微上升。但由于新增項(xiàng)目過多，為迅速占領(lǐng)市場，新項(xiàng)目業(yè)主會(huì)在最終成成交租金方面作出讓步。中關(guān)村區(qū)域繼續(xù)處在存量消化期，租金將保持穩(wěn)定，而金融街則將面臨著34萬平方米市場供應(yīng)，租賃市場將承受壓力。