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外來資金對成都房產市場之影響

2006-12-29 《金融投資報》成都房產報道   記者李薇

    由于上海、北京等一線城市的房價已經逐漸趨于穩(wěn)定,許多房產開發(fā)商開始將眼光投向二線市場,因此成都成為西部熱點投資城市首選。根據“戴德梁行研究顧問部——北亞區(qū)”將多年市場動態(tài)趨勢進行分析可得知：自1992年華新國際進入成都房地產市場至2005年春，入駐成都的外來房地產開發(fā)企業(yè)總數為53家，入市資金已超過人民幣100億元，隨著成都政府不斷加大引資力度及世界500強企業(yè)的加速入駐，現階段外來資金對成都房產市場關注以寫字樓（尤其是甲級寫字樓）為最為熱切。

    按“資金來源”，可將成都外來開發(fā)商區(qū)分為四類：（一）中國內地大型開發(fā)商，如大連萬達，上海瑞安，深圳萬科，北京首創(chuàng)等；（二）港澳臺資企業(yè)，如和記黃埔、嘉里建設、新鴻基等；（三）以新加坡為主的東南亞國家及澳大利亞等亞太區(qū)地產投資商，如新加坡盛邦、吉寶置業(yè)、仁恒、頂峰集團等；（四）歐美外資企業(yè)，如法國都市房地產建設集團、漢斯地產、K.E.BehringInvestments等。大量外資的涌入，必然在三個方面對成都本地的房地產市場產生重要影響。

土地需求量上升

   外資涌入的影響，首當其沖的一條是造成成都土地價格飛漲。2002至2005年間，成都土地價格就已上漲40%；為因應土地價格高漲及土地買賣市場競爭，越來越多開發(fā)商皆以“聯合艦隊”(即:企業(yè)互聯)的形勢進入成都房地產市場。

    2003年，新加坡盛邦、吉寶及天立合資成立“盛吉立”，圈定城東969畝地王，打造了卓錦城；2004年中海聯合香港信和集團共同打造中海國際社區(qū)；2005年12月中冶集團聯合陽光1000競拍420廠（后為華潤聯合集團之力拍得）；2006年3月首創(chuàng)置業(yè)股份與Reco Ziyang Pte Limited聯合戰(zhàn)艦獲得國光土地，成交總金額約4億； 2006年4月印度尼西亞力寶和盛唐置業(yè)聯合打造力寶大廈。

    外來巨頭的大舉入市使本地開發(fā)商陷入了買地難的困境，尤其是中小型開發(fā)商為甚；且土地購置費的上漲，將可能會導致商品房價格上升。

樓盤品質的提升

    外地開發(fā)商憑借其雄厚資金實力、大規(guī)模片區(qū)開發(fā)及新的開發(fā)管理理念，在成都成功打造了許多熱銷且品質優(yōu)良的項目，如萬科城市花園、魅力之城，中海國際社區(qū)，仁恒恒業(yè)國際，融創(chuàng)藍谷地、盛吉立卓錦城、天府長城..等等。目前成都銷售前10強多數為外來房地產開發(fā)商。

房地產價格上升

    外來開發(fā)商對成都房地產價格上漲產升幅度更大的拉抬作用。第一、外來開發(fā)商的介入直接拉動土地價格上漲；第二、樓盤競爭、相對品質的提升與外來大品牌的影響勢必導致市場內房價較快速的上漲；第三、由于外來開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模相對較大，對所在片區(qū)附近的房價走勢影響力更大。