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浙江特色小鎮(zhèn)是中央希望推廣的新型城鎮(zhèn)化重要的創(chuàng)新發(fā)展模式，是一個以產(chǎn)業(yè)為核心，把生產(chǎn)、生活、生態(tài)相融合的特定區(qū)域。作為多維度復(fù)合生態(tài)體系，特色小鎮(zhèn)究竟有何要素?必須要考慮哪幾個維度?今天就讓新盛唐集團(tuán)為大家詳細(xì)解讀，希望大家可以參考。

一、特色小鎮(zhèn)的核心是什么?

特色小鎮(zhèn)的核心就是產(chǎn)業(yè)的升級轉(zhuǎn)型。特色小鎮(zhèn)現(xiàn)在在中央也出現(xiàn)了歧義，各地政府自己也沒有想明白。比如住建部要打造1000個特色小鎮(zhèn)，去年第一批127個，現(xiàn)在又要開始第二批了。其實住建部提出的這個特色小鎮(zhèn)與發(fā)改委的、浙江省的完全是兩碼事，在這點(diǎn)上我要簡單解釋一下。

二、房地產(chǎn)商做的是真正意義上的特色小鎮(zhèn)嗎?

現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)也推出了特色小鎮(zhèn)，如萬科良渚文化村、綠城桃李春風(fēng)等。坦率來講，這兩個房地產(chǎn)的標(biāo)桿小鎮(zhèn)雖然聲譽(yù)很高，但都沒能列入杭州市余杭區(qū)的區(qū)級特色小鎮(zhèn)。政府一直在強(qiáng)調(diào)特色小鎮(zhèn)不能房地產(chǎn)化，這是因為特色小鎮(zhèn)強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)業(yè)”、“文化”、“旅游”、“社區(qū)”四位一體，這的確包含社區(qū)，但是文化、旅游、社區(qū)最終是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的，沒有產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)。

三、特色小鎮(zhèn)就是產(chǎn)業(yè)園嗎?

當(dāng)然不是。只有產(chǎn)業(yè)，沒有文化、旅游、社區(qū)配套的就是產(chǎn)業(yè)園。

浙江省人民政府關(guān)于加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)意見是在2015年5月8日公布的。在這之前，江蘇于2005年提過，第二個是云南，做文化、旅游，利用傳統(tǒng)的保留下來的自然資源、文化資源或鄉(xiāng)村資源拿來開發(fā)運(yùn)作。這可以說是一種比較片面化的特色小鎮(zhèn)類型，還算是好的。第三個是北京于2011年提的疏解首都功能的等等，總體來說都不是特別成功。因此，特色小鎮(zhèn)從頭到尾只有一種模式，就是浙江省在做的，也是中央在強(qiáng)調(diào)的。所以大家在做小鎮(zhèn)之前，首先要問一下自己在做的是真小鎮(zhèn)，還是假小鎮(zhèn)。

我們在全國各地做過的特色小鎮(zhèn)項目分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同的地區(qū)，所屬的產(chǎn)業(yè)類型也不盡相同，從我們嘗試過的200多個項目來看有兩個共同的特點(diǎn)：

一是沒有任務(wù)書。我可以告訴大家，我們做過的這些小鎮(zhèn)沒有一個是有設(shè)計任務(wù)書的，就是沒有人知道該怎么做，不知道是正常的，因為才剛剛開始。我們是比較榮幸的，因為浙江省特色小鎮(zhèn)前面的幾個以及現(xiàn)在在杭州落成的、比較見時效的都是我們的作品，我們能夠從源頭上來思考怎么做，跟我們合作的政府、企業(yè)對我們也是非常的信任。所以，這就逼著我們不斷去思考應(yīng)該怎么做。

二是首輪設(shè)計無法落地。我們經(jīng)手的80%的特色小鎮(zhèn)，尤其是外省的，都經(jīng)過設(shè)計院、策劃公司等機(jī)構(gòu)做過一部分工作的，最后發(fā)現(xiàn)沒有辦法落地。因為傳統(tǒng)設(shè)計院都是在塑造物理空間，包括建筑、景觀、標(biāo)識、公共藝術(shù)等，這就要先有任務(wù)書，任務(wù)書也就是物理空間背后承載的意義是什么，但是現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)沒有人能夠把它描繪清楚，它不是住宅、產(chǎn)業(yè)園這樣單一功能的，它是一個小型的社會，所以必須要清楚社會組成的各種形態(tài)是什么。

四、特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃設(shè)計必須考慮6個維度

這個模型是我們自己研究和總結(jié)出來的，沒有經(jīng)過任何專家、學(xué)者的評判，純粹是由我們從200 多個特色小鎮(zhèn)中總結(jié)出來的經(jīng)驗和教訓(xùn)，這說明特色小鎮(zhèn)是多維度復(fù)合的生態(tài)體系，各個維度缺一不可、緊密相連。

第一個維度是政策。

中國主要的資源是控制在政府手里，現(xiàn)在做特色小鎮(zhèn)，黨中央一再強(qiáng)調(diào)是政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場運(yùn)作，政府不能像原來一樣做主導(dǎo)。那么政府掌握的這些資源通過什么方法交給企業(yè)呢?我認(rèn)為是政策。目前中國最成功的特色小鎮(zhèn)——玉皇山南基金小鎮(zhèn)，當(dāng)時學(xué)的是美國格林尼治基金小鎮(zhèn)，但格林尼治最近就出現(xiàn)了萎縮的現(xiàn)象，為什么?因為他們所在的康涅狄格州要征收19%的基金稅，那里的基金公司大量轉(zhuǎn)移到佛羅里達(dá)州了。所以無論是在中國還是世界其他國家，政策都是首要的前提。

第一是考慮在特色小鎮(zhèn)里面有什么政策?國家、省里、區(qū)縣、地市有什么政策，怎么把它用好?政府如何去配合?第二是考驗政府執(zhí)政能力，如何制定針對特色小鎮(zhèn)符合市場規(guī)律的政策?

第二個維度是運(yùn)營。

首先，我們要思考政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場運(yùn)作，那么政府的邊界在哪里?企業(yè)如何與政府合作?哪些企業(yè)可以承擔(dān)最重要的平臺角色?如果我們是一般的房企要轉(zhuǎn)型應(yīng)該如何做?絕對不能說一句政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場運(yùn)作就可以了，我們必須要形成一套模式。政府主要做三件事情，第一件是制定規(guī)則，要制定符合市場規(guī)律的規(guī)則;第二是要維護(hù)規(guī)則。這點(diǎn)的難度不小，尤其是在北方一些城市。只有通過法律手段、通過合作文本來確定，這是最好的辦法;第三件是房地產(chǎn)企業(yè)面對政府的時候，千萬不能把政府看成土地的供給者或是基建、配套工程的提供者，政府是企業(yè)的背書、宣傳號召力。

第二個是管委會。浙江省特色小鎮(zhèn)基本都有一個小鎮(zhèn)管委會，這是因為目前我們的行政機(jī)制和市場機(jī)制沒有辦法完全接軌。小鎮(zhèn)管委會隸屬于區(qū)縣一級的政府，比如基金小鎮(zhèn)，沒有任何行政審批權(quán)限，只能做兩件事情，第一件落實政策，第二件就是服務(wù)，企業(yè)進(jìn)來后要注冊，只要準(zhǔn)備的資料齊備、合法，交給管委會，一個工作日搞定。如果是企業(yè)來做這樣的事就非常困難，很多地方都有國投、城投的公司或平臺操作這種事情，但工作開展都不順暢。

第三個是平臺公司。既然特色小鎮(zhèn)是多維度生態(tài)系統(tǒng)，就必須具備幾個特點(diǎn)：一是開放式的結(jié)構(gòu)，在這點(diǎn)上房地產(chǎn)就很難，因為房地產(chǎn)從運(yùn)作到成本都是封閉的，浙江省的如果是由一個企業(yè)來主導(dǎo)，那么這個企業(yè)一般要很厲害，比如阿里巴巴，云棲小鎮(zhèn)就是由阿里巴巴主導(dǎo)。二是平臺公司，我們在大連看到，他們把IBM拉進(jìn)來，IBM在那里投資了20幾億，解決了9000多人的就業(yè)問題，大連開發(fā)區(qū)想圍繞IBM打造5平方公里新的產(chǎn)業(yè)園，結(jié)果始終沒有辦法做起來。所以，不同的特色小鎮(zhèn)，要選擇合適的企業(yè)，從房地產(chǎn)或者企業(yè)的角度來講，我們肯定是希望自己在特色小鎮(zhèn)里面承擔(dān)的職責(zé)分量更重，這就需要考慮清楚你是要通過合作還是并購，或者自己培養(yǎng)。

第三個維度是產(chǎn)業(yè)。

我認(rèn)為做特色小鎮(zhèn)首先要考慮產(chǎn)業(yè)問題。中小城市為什么人口外溢?我們知道房地產(chǎn)的房價主要取決于人口所在的城市是流入型還是流出型，而人口的流入流出主要是產(chǎn)業(yè)問題，所以產(chǎn)業(yè)是特色小鎮(zhèn)的核心。我們認(rèn)為，首先一個3平方公里的特色小鎮(zhèn)，必須是圍繞一個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)隨著時間的變化，可能會發(fā)生變化。

其實很多的特色小鎮(zhèn)，它的產(chǎn)業(yè)可能很多是本身有這個產(chǎn)業(yè)，而我們要考慮的是如何升級轉(zhuǎn)型。就拿玉皇山南基金小鎮(zhèn)為例，其實是前后經(jīng)過兩次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，2008年的時候，當(dāng)時是一個玉皇山村，要做城中村改造，我們?nèi)チ艘院蠓浅Ｏ矚g那里。我們認(rèn)為把資源變成資本才是最高手段。既然資本是最好的，就給它匹配最高端的產(chǎn)品，所以我們就建議它引入高端產(chǎn)業(yè)，不但不會對景區(qū)造成污染，反而有提升。所以玉皇山基金小鎮(zhèn)第一個名字叫玉皇山國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

所以一個特色小鎮(zhèn)的發(fā)展一定是動態(tài)的，還是以基金小鎮(zhèn)為例，我們文創(chuàng)企業(yè)在這里面起的作用是什么?第一是改變了生態(tài)環(huán)境，提高了生態(tài)品質(zhì);第二是改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)，如果基金小鎮(zhèn)還是原來的樣子，還是農(nóng)民工集中的地方，那些基金人士是絕對不肯去的，這也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律，產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入往往是從制造業(yè)開始、從無到有、從小到大，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展肯定是從低到高的。

第四個維度是金融。

第一點(diǎn)就是針對小鎮(zhèn)內(nèi)部構(gòu)建一個降低成本、推動發(fā)展的引擎。我們企業(yè)做的特色小鎮(zhèn)最關(guān)鍵就是如何盈利。特色小鎮(zhèn)既然是一個創(chuàng)新，政府要創(chuàng)新，企業(yè)要創(chuàng)新，市場要創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)要創(chuàng)新，我們的盈利模式也得要創(chuàng)新。傳統(tǒng)的盈利方式主要有五種，第一種是旱澇保收;第二種是在建設(shè)里獲得盈利;第三種是房地產(chǎn)賣房子;第四種是自己經(jīng)營一部分;第五種是房企進(jìn)來持有60—70%比例?，F(xiàn)在有些企業(yè)在不斷研究新的模式，這需要政府放權(quán)。

第二點(diǎn)就是像夢想小鎮(zhèn)，三年前附近有個樓盤均價1.3萬，現(xiàn)在是3.6萬。這說明特色小鎮(zhèn)的撬動效應(yīng)非常強(qiáng)。我作為企業(yè)做特色小鎮(zhèn)的效果，能不能享受以上增值的部分呢?這在有些地方已經(jīng)這么干了。

第三點(diǎn)就是企業(yè)本身要做的。假如說小鎮(zhèn)的確是很不錯的，我能不能做股權(quán)投資、風(fēng)險投資，目前在杭州、深圳都做得不錯。如果我們在特色小鎮(zhèn)里找到新的盈利方式，探索出一條新的路徑，那么在我們未來一二十年的發(fā)展里面就沒有什么競爭對手。所以現(xiàn)在走在前面的一些開發(fā)商都非常迫切地想要找到這樣的一條路徑，每個人都處于這樣的瓶頸狀態(tài)，大家都是位于同一個起跑線。

第五個維度是物理空間。

物理空間這一塊是我們擅長做的事情，但實際上政策和運(yùn)營這一塊我們也有在參與。比如夢想小鎮(zhèn)金色長廊這一塊就是我們和海龜在合作運(yùn)營，我們現(xiàn)在跟政府合作也是處于一個比較有利的位置。我們與政府的合作不再是甲方、乙方的關(guān)系，而是形成了一個相對平等的關(guān)系，甲方對我們的信任度比對其它行業(yè)、其他公司要高很多。比如夢想小鎮(zhèn)這里的拆遷安置的辦法，資源導(dǎo)入的辦法，都是我們來制定的，現(xiàn)在夢想小鎮(zhèn)核心區(qū)的一期，原來的拆遷安置費(fèi)用打算花6 個億，后來我們幫他梳理之后只花了5000多萬，所以政府對我們就比較信任。南方設(shè)計現(xiàn)在形成的就是平臺，設(shè)計類和非設(shè)計類的專業(yè)都有，可以提供各個方面的服務(wù)。

第六個維度是科技。

我們現(xiàn)在通過互聯(lián)網(wǎng)的手段把在浙江、江蘇以及西安的特色小鎮(zhèn)串聯(lián)起來，最后形成資源平臺。第一個看小鎮(zhèn)與小鎮(zhèn)之間產(chǎn)業(yè)是不是互補(bǔ)的，第二個看資源實際上可以合作，這是我們下一步要做的事情。在這里面(齒輪圖)每個要素都是互相關(guān)聯(lián)的，這也是為什么傳統(tǒng)的設(shè)計、策劃機(jī)構(gòu)沒有辦法把一個特色小鎮(zhèn)做起來，沒有辦法落地。特色小鎮(zhèn)建設(shè)的緯度太多太復(fù)合，主要做三件事情：一是怎樣促進(jìn)企業(yè)升級轉(zhuǎn)型，二是怎樣推動政府的高效治理，三是通過互聯(lián)網(wǎng)手段將小鎮(zhèn)與小鎮(zhèn)之間。小鎮(zhèn)與社會之間串聯(lián)起來，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)。

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