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過去兩年，由于環(huán)境變化和消費升級的種種原因，以海南為代表的文旅地產(chǎn)開始迎來了新的商機。而其中，隨著文化旅游和周末度假的需求，以文旅為特色的小鎮(zhèn)成為了最炙手可熱的部分。但是隨著國內(nèi)越來越多打著“特色”旗號小鎮(zhèn)的不斷出現(xiàn)，特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化、同質(zhì)化嚴重。新盛唐集團為大家詳細分析文旅特色小鎮(zhèn)的同質(zhì)化趨勢，希望大家提高警惕。

一、旅游地產(chǎn)復(fù)興

7月10日，萬達商業(yè)與融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告稱，萬達將13個文旅項目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，代價為295.75億元，并由融創(chuàng)承擔項目貸款;融創(chuàng)房地產(chǎn)集團以335.95億元收購萬達76個酒店項目。兩項收購的總代價高達631.7億元。

借此，融創(chuàng)通過這個收購進入文旅地產(chǎn)行業(yè)，改變了自己在單一住宅開發(fā)的優(yōu)勢，進一步擴張了自己的多元化程度。

事實上，融創(chuàng)進入旅游地產(chǎn)只是行業(yè)的一個縮影。在過去的一年里面，越來越多開發(fā)商都意識到旅游地產(chǎn)正在走向第二春，這個市場的前景正在不斷被打開。

從某種意義上看，逃離城市去度假，不僅僅是對藍天白云的追求，也是對心靈放松的一種向往。面對這樣外在的壓力，以養(yǎng)生度假為特色的旅游地產(chǎn)開始興起。

2017年1月的一天，北京重度霧霾，天氣非常寒冷。而此時，在北緯21度的云南西雙版納，依舊還在過著夏天。一群來自一線城市的游客，脫去了羽絨服，換上了短袖，享受這里的藍天白云。早上從北京出發(fā)的她穿著厚重的衣服，剛下飛機就感受到一陣熱浪襲來?！瓣柟馓?，大家都忘記了戴墨鏡?！?/p>

像這樣的人越來越多，對于新生活方式的渴望越來越強，逃離北上廣去風景優(yōu)美的地方買套房成為一種生活方式。

克而瑞的一份報告顯示，截至2016年中國旅游地產(chǎn)項目已高達8918個，同比增長217個，項目數(shù)量增速雖有所下降，但全國旅游地產(chǎn)實際完成投資額高達12997億元，達到歷史新高點。同時，2016年全國旅游地產(chǎn)銷售額同比增長大概40%，而到了2017年上半年已同比增長至60%。

二、特色小鎮(zhèn)崛起

隨著旅游地產(chǎn)的復(fù)蘇和周邊度假游的需求，以文旅為特色的小鎮(zhèn)也開始不斷興起。

隨著去年國家戰(zhàn)略提出特色小鎮(zhèn)開始，越來越多地區(qū)開始出臺支持特色小鎮(zhèn)的文件。以云南為例，其在今年6月提出《云南省特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建名單》，105個小鎮(zhèn)入選。云南省發(fā)展改革委副主任、省能源局局長丁興忠在當時的新聞發(fā)布會上表示，105個特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，涉及近2000億元的項目投資，在9月底前實現(xiàn)全面開工建設(shè)。

在政策的加持和資本的推動下，巨大的行業(yè)張力吸引著越來越多的開發(fā)商加入。

時代地產(chǎn)集團董事會主席岑釗雄在一次發(fā)布會上正式宣布啟動“時代未來小鎮(zhèn)戰(zhàn)略”：宣布未來5年內(nèi)時代地產(chǎn)將從珠三角起步，投資30個“未來小鎮(zhèn)”項目，總投資金額約9000億元。

一直專注文旅地產(chǎn)的華僑城提出發(fā)揮文化旅游產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)優(yōu)勢，并且提出了“100個美麗鄉(xiāng)村”計劃，以PPP模式，在全國打造100座特色小鎮(zhèn)。

一時間，市場風風火火，開發(fā)商儼然都希望通過特色小鎮(zhèn)分一杯羹，不過有些開發(fā)商真正的動機未必都是打造小鎮(zhèn)，而是借由文旅小鎮(zhèn)獲取低價的旅游用地，打造房地產(chǎn)項目。“我們也希望可以進入特色小鎮(zhèn)，主要還是為了積累一些經(jīng)驗，對我們拿地有幫助。”一位中型房企高管告訴記者。

三、風險與虛火

開發(fā)商“一窩蜂”地沖進去，會造成規(guī)模不斷擴大，并開始人為制造庫存。隨著國內(nèi)越來越多打著“特色”旗號小鎮(zhèn)的不斷出現(xiàn)，也有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，對開發(fā)商而言，特色小鎮(zhèn)逐漸成為其低價獲取土地的一種方式，并可以通過與地方政府的談判，低價獲取更多的資金。

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令表示，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)最大的一個問題是模仿、復(fù)制、上規(guī)模的建設(shè)方式。本來特色小鎮(zhèn)是想差異化發(fā)展的，但現(xiàn)在同一主題的小鎮(zhèn)一口氣報上來一大堆，和他們的初衷有很大的差別。地產(chǎn)商跟著到處在做特色小鎮(zhèn)，但除了做特色小鎮(zhèn)，他們還有一個心思就是把土地拿到手。

就在近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于保持和彰顯特色小鎮(zhèn)特色若干問題的通知》。通知要求，特色小鎮(zhèn)建設(shè)要尊重小鎮(zhèn)現(xiàn)有路網(wǎng)、空間格局和生產(chǎn)生活方式，嚴禁盲目拉直道路，嚴禁對老街區(qū)進行大拆大建或簡單粗暴地推倒重建。目前，特色小鎮(zhèn)培育尚處于起步階段，部分地方存在不注重特色的問題。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，新型地產(chǎn)將獲得較大的增長空間，比如產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等支撐為核心的新型地產(chǎn)開發(fā)。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在發(fā)達國家，特色小鎮(zhèn)是國家產(chǎn)業(yè)競爭力的一種重要載體。在歐美國家，雖然以文旅為主題的特色小鎮(zhèn)并不多，但其產(chǎn)業(yè)化的探索途徑可以為我國文旅特色小鎮(zhèn)發(fā)展提供可靠樣本。

以美國為例。金融方面，有格林尼治的對沖基金小鎮(zhèn)，一個鎮(zhèn)上就聚集了五百多家對沖基金，對沖基金規(guī)模占了全美國的差不多三分之一;加州的門羅帕克小鎮(zhèn)，這個鎮(zhèn)是美國風險投資基金聚集地，納斯達克一半以上的高科技公司都是這個鎮(zhèn)上的風險投資基金投資的。至于高科技方面，美國的硅谷，其實就是一連串小鎮(zhèn)聚集而成的。斯坦福大學(xué)附近的帕羅奧圖，除去大學(xué)校區(qū)也就幾平方公里，是硅谷的孵化中心;蘋果公司所在的庫比蒂諾人口五萬多;英特爾總部所在的山景城也就七萬多人口。

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